# Revenu passif : investissements et location

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# Guide honnête sur le revenu passif ou N'attendez pas de miracles

23 avril 2025

**Mis à jour :** 8 octobre 2026

*Le revenu passif provient d’un patrimoine ou d’une activité qui, après un travail initial, ne demande pas d’implication au quotidien. Il vous faut du capital, du temps, ou les deux. Pour les investissements, distinguez l’argent versé pendant la détention et la plus-value, qui ne se concrétise qu’à la vente. Aucun de ces deux résultats n’est garanti.*

Vous trouverez ci-dessous un aperçu des principales options, avec ce qu’elles demandent en argent et en travail, un exemple concret en euros et une comparaison des voies vers un revenu immobilier. N’attendez pas de miracles, mais une image réaliste, oui.

### Qu’est-ce que le revenu passif ?

Le revenu passif, c’est de l’argent qui vous arrive sans travail quotidien. Au départ, il faut toutefois presque toujours apporter quelque chose : de l’argent, du temps, ou les deux. Il s’agit typiquement d’intérêts, de dividendes, de loyers ou de revenus tirés d’un produit numérique déjà terminé.

Vous avez peut-être rencontré la distinction entre revenu actif, revenu passif et revenu de portefeuille. Elle vient de l’environnement fiscal américain et ne correspond pas forcément à la classification fiscale de votre pays. Pour les questions d’impôts, appuyez-vous sur les règles fiscales qui s’appliquent à votre situation ou sur l’avis d’un conseiller fiscal.

Le revenu passif n’est pas non plus une certitude. Les versements peuvent fluctuer ou s’interrompre, et la valeur du patrimoine peut baisser.

### Aperçu des options : combien d’argent et de travail elles demandent

Le revenu d’investissement et l’entrepreneuriat sont deux choses différentes. Après l’achat, un investissement demande surtout un suivi régulier. Une activité entrepreneuriale, même qualifiée de passive, nécessite une exploitation active.

| Option | Capital nécessaire | Travail courant | Source de revenu | Principaux risques |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| **Revenu d’investissement** | | | | |
| Compte d’épargne, dépôt à terme | À partir de quelques dizaines d’euros | Presque aucun | Intérêts. Sur un compte d’épargne, le taux change. | Le rendement peut ne pas couvrir l’inflation |
| Obligations, fonds obligataires | Fonds à partir de quelques dizaines d’euros, émissions individuelles souvent davantage | Faible | Intérêts (coupon) | L’émetteur ne rembourse pas, prix plus bas en cas de vente avant l’échéance |
| Actions à dividendes, ETF de distribution | Via des ETF, à partir de quelques dizaines d’euros | Faible | Dividendes et variation du prix | Fluctuation du prix, réduction ou suppression du dividende |
| ETF de capitalisation et ETF indiciels | À partir de quelques dizaines d’euros | Faible | Hausse de la valeur. Les rendements sont réinvestis, rien n’est versé. | Fluctuation du prix. Vous ne récupérez l’argent qu’en vendant. |
| Fonds immobiliers, REIT | À partir de quelques centaines d’euros | Faible | Versements ou hausse de la valeur de la part | Baisse de valeur, frais, rachat limité pour certains fonds |
| Investissement dans un projet immobilier (par exemple via InvestBay) | À partir de 100 EUR | Faible | Participation aux résultats de la location et de la vente selon les conditions du projet | Risques liés au projet et à l’exploitation, disponibilité limitée de l’argent |
| Location de son propre appartement | Des dizaines à des centaines de milliers d’euros, souvent avec un crédit immobilier | Moyen à élevé | Loyer | Impayés, logement vacant, réparations, intérêts du crédit immobilier |
| **Entrepreneuriat avec exploitation active** | | | | |
| E-book, cours en ligne | Faible, surtout du temps | Élevé au début, puis régulier | Ventes | Le produit peut ne pas se vendre |
| Blog, YouTube, affiliation | Faible | Élevé en continu | Publicité, commissions | Changements d’algorithmes, revenus irréguliers |
| Boutique en ligne, dropshipping | Des centaines à des milliers d’euros | Élevé | Marge sur les ventes | Concurrence, réclamations, dépendance aux fournisseurs |
| Location d’équipements, distributeurs automatiques, espaces de stockage | Des milliers à des dizaines de milliers d’euros | Moyen | Frais de location, recettes | Usure, entretien, demande fluctuante |

Les montants de capital sont indicatifs. Aucune de ces options ne garantit des versements réguliers ni une protection contre les pertes. Nous expliquons comment commencer avec des sommes plus modestes dans l’article [Dans quoi investir de petites sommes](https://www.investbay.com/fr/blog/petits-investissements-comment-et-dans-quoi-investir-de-petites-sommes).

### Combien cela rapporte-t-il ? Exemple avec 4 000 EUR

Prenons un investissement de 4 000 EUR et un rendement annuel théorique de 5 %. Cela représente 200 EUR par an avant frais et impôts. Il s’agit d’une illustration, pas d’un revenu garanti, et le rendement n’est pas forcément versé régulièrement. Tout dépend de son origine :

- **Versement pendant la détention :** l’investissement verse des intérêts ou un dividende. À 5 %, vous recevriez environ 200 EUR par an sur votre compte, et la somme placée resterait investie.

- **Plus-value totale :** l’investissement ne verse rien et le rendement se reflète dans sa valeur, par exemple pour un ETF de capitalisation. Après un an, il vaudrait en théorie environ 4 200 EUR, mais vous ne récupérez l’argent de cette hausse qu’en vendant.

Déduisez les coûts du résultat. Des frais courants de 1 % par an représentent environ 40 EUR pour une valeur de 4 000 EUR. Vient ensuite l’impôt. Son montant dépend du type de revenu et des règles fiscales de votre pays. Faites votre propre calcul pour un autre montant, un autre rendement et une autre durée avec le [calculateur d’investissement](https://www.investbay.com/fr/calculateur-d-investissement). Le résultat est une estimation, pas une promesse.

### Le revenu passif immobilier : trois voies

La forme la plus connue : vous [achetez un appartement](https://www.investbay.com/fr/blog/a-quoi-faire-attention-lors-de-l-achat-d-un-appartement) et vous le louez. Simple à première vue, mais en pratique, il suffit d’un locataire qui ne paie pas ou d’une canalisation qui éclate pour que le revenu passif devienne un travail plutôt actif.

*« Même avec un locataire sans histoire, vous surveillez quand même un peu s’il paie, et vous faites au moins une fois par an la régularisation des charges. Et si les choses dérapent un peu, cela peut vite devenir une activité très active. On peut évidemment confier cela à un gestionnaire, mais cela coûte de l’argent en plus »,* explique Pavel Los, CMO InvestBay.

On peut aussi accéder à ce même type de revenu autrement. Les différentes voies se distinguent par ce que vous possédez, par qui s’occupe du bien et par la rapidité avec laquelle vous récupérez votre argent :

| | Location directe d’un appartement | Fonds immobilier | Projet via InvestBay |
| --- | --- | --- | --- |
| **Ce que vous possédez** | L’appartement, vous êtes inscrit au registre foncier | Une part du fonds, le patrimoine appartient au fonds | Une participation à un projet précis. Vous n’êtes pas inscrit au registre foncier comme propriétaire du bien. |
| **Gestion** | Vous-même, ou un gestionnaire moyennant des frais | Le gestionnaire du fonds | InvestBay et ses partenaires assurent l’exploitation, la location et la vente |
| **Coûts** | Réparations, assurance, taxe foncière, éventuellement crédit immobilier et gestionnaire | Frais de gestion et éventuellement frais d’entrée et de sortie | Les coûts d’exploitation et de gestion se répercutent sur le résultat du projet |
| **Disponibilité de l’argent** | La vente d’un appartement prend généralement des mois | Rachat selon les règles du fonds, parfois avec un délai | Vous récupérez généralement votre argent seulement à la fin du projet |

Un bien loué ne génère un revenu que s’il est occupé et que le loyer est payé, et ce revenu sert à couvrir l’exploitation, la gestion et les autres frais. La hausse du prix ne devient un résultat réalisé qu’à la vente. Lorsque vous évaluez une offre, examinez donc ces deux composantes séparément. Vous trouverez une comparaison plus détaillée dans l’article sur les [fonds immobiliers](https://www.investbay.com/fr/blog/investir-dans-les-fonds-immobiliers-guide).

### Actions, ETF et fonds : les points de vigilance

- **Tous les ETF ne versent pas de dividendes.** Les ETF de distribution versent les rendements, ceux de capitalisation les réinvestissent, et vous n’en tirez de l’argent qu’à la vente.

- **Un fonds indiciel n’apporte pas forcément un revenu régulier.** Il s’agit souvent d’une classe de capitalisation, qui suit la croissance du marché, pas des versements.

- **Le prix des actifs cotés n’est pas qu’une estimation.** Les actions et les ETF ont un prix de marché en continu. Mais vous ne réalisez en général le gain lié à la hausse du prix qu’en vendant, et d’ici là, le prix peut évoluer dans les deux sens.

- **Un REIT n’est pas la même chose qu’un fonds immobilier européen ordinaire.** Un REIT est une société cotée en bourse, souvent étrangère et typiquement américaine, avec ses propres règles de versement et d’imposition. Les fonds immobiliers européens ordinaires relèvent d’une autre réglementation.

- **Une entreprise peut à tout moment réduire ou supprimer son dividende**, et la valeur des actions fluctue. L’avantage est généralement une meilleure [liquidité](https://www.investbay.com/fr/blog/la-liquidite-d-un-investissement-qu-est-ce-que-c-est-et-comment-la). Nous expliquons pourquoi le temps compte pour les actions dans l’article [Pourquoi la durée de l’horizon compte quand on investit](https://www.investbay.com/fr/blog/investissements-a-long-terme-la-cle-pour-valoriser-son-argent).

### Ce qui fonctionne en pratique et ce qu’il faut éviter

- **Prévoyez du travail au départ.** Choisir et examiner un investissement, rédiger un cours ou trouver un locataire prend du temps. Quelqu’un qui vous propose un revenu sans travail et sans risque cherche peut-être à vous prendre votre argent : voir l’article sur la manière de repérer une [arnaque à l’investissement](https://www.investbay.com/fr/blog/arnaque-a-l-investissement-5-etapes-pour-investir-en-securite).

- **D’abord la réserve, ensuite l’investissement.** Même un revenu passif peut baisser dans les périodes difficiles, par exemple en cas de [crise](https://www.investbay.com/fr/blog/investir-en-periode-de-crise-conseils-et-strategies-pratiques). Conservez donc à part une [réserve financière](https://www.investbay.com/fr/blog/reserve-financi-ere-comment-la-constituer-et-la-gerer-correctement).

- **Ne misez pas sur une seule source.** En répartissant votre argent entre différents investissements, vous réduisez le [risque](https://www.investbay.com/fr/blog/comprenez-le-risque-d-investissement-pour-investir-efficacement) de perdre tout votre revenu avec une seule source. Plus de détails dans l’article sur la [diversification](https://www.investbay.com/fr/blog/guide-complet-et-pratique-de-la-diversification-des-investissements).

- **Comptez en euros, après les coûts.** Comparez les pourcentages d’une offre seulement après frais et impôts. Renseignez-vous sur l’origine du rendement et sur la manière dont vous récupérerez votre argent.

- **Contrôlez et persévérez.** Passif ne veut pas dire désengagé. Il faut de temps en temps vérifier les résultats et ajuster la stratégie. Les résultats n’apparaissent souvent qu’au bout de plusieurs années.

### Questions fréquentes (FAQ)

**Comment se constituer un revenu passif sans argent ?**

Au lieu du capital, vous investissez du temps et des connaissances : e-book, cours, blog ou affiliation. D’après le tableau ci-dessus, il s’agit toutefois plutôt d’une activité entrepreneuriale qui demande un travail continu, et le résultat n’est pas assuré.

**Combien puis-je gagner avec un revenu passif ?**

Il n’existe pas de réponse générale. Cela dépend de la somme investie, de la durée, des coûts et des risques. L’exemple ci-dessus donne un ordre de grandeur : 4 000 EUR à un rendement théorique de 5 % correspondent à environ 200 EUR par an avant frais et impôts.

**Le revenu passif est-il vraiment sans travail ?**

Pas tout à fait. Il faut un effort au départ, puis un suivi régulier. L’implication reste toutefois moindre que pour un travail actif.

**Quel est le meilleur moyen d’obtenir un revenu passif ?**

Il n’existe pas un meilleur moyen unique. Choisissez en fonction du temps et du capital dont vous disposez, du moment où vous aurez besoin de cet argent et de la perte que vous pouvez supporter. Le tableau récapitulatif du début de l’article peut vous y aider.

### Vous souhaitez comparer des projets immobiliers concrets ?

Examinez leur horizon, leurs coûts, leurs risques et leurs sources de rendement attendues.

[Voir l’offre d’investissement](https://www.investbay.com/fr/offre-d-investissement)

*L’investissement dans des projets immobiliers comporte un risque de perte d’une partie ou de la totalité du montant investi. Ni le rendement ni les versements ne sont garantis, et la possibilité de mettre fin à l’investissement de manière anticipée peut être limitée.*

### Sources utilisées

- CFI Team. (2019, April 24). Passive Income. Corporate Finance Institute. https://corporatefinanceinstitute.com/resources/accounting/passive-income/

- Investopedia. Passive Income. https://www.investopedia.com/terms/p/passiveincome.asp

- Investopedia. Active Income. https://www.investopedia.com/terms/a/activeincome.asp

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