# Appartements d'investissement : avantages, risques et… > Source: https://www.investbay.com/fr/blog/appartements-d-investissement-avantages-risques-et-conseils-pratiques · Part of InvestBay (https://www.investbay.com) · See /llms.txt for an overview. [Immobilier](https://www.investbay.com/fr/blog-et-actualites?nemovitosti) # Vous envisagez d'acheter un appartement comme investissement ? Abordez-le correctement 28 juin 2024 *Un appartement comme investissement peut être une affaire pratique et rentable. Il comporte de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients et des risques potentiels. Vous envisagez d'acheter un bien immobilier d'investissement ? Avant de vous lancer, prenez le temps qu'il faut. L'achat d'un appartement d'investissement destiné à la location exige des connaissances sur les pratiques locatives, les crédits hypothécaires, les relations entre locataires et propriétaires, la gestion immobilière et bien plus encore. Sans suffisamment d'informations, au lieu d'un beau rendement annuel, il ne vous resterait plus que les yeux pour pleurer.* ### Que sont les appartements d'investissement Les **appartements d'investissement** sont des biens immobiliers résidentiels qu'un investisseur (= vous) achète principalement dans le but de **générer des revenus ou de valoriser son capital** – c'est-à-dire soit : - **pour la location longue durée** (appartements classiques en ville, où vous cherchez des locataires de longue durée), - **pour la location courte durée** (appartements et studios situés dans des lieux touristiquement attractifs) ou - **pour la revente à un prix supérieur** à celui auquel vous les avez achetés. Dans cet article, nous nous intéresserons aux deux premiers types : les appartements que vous comptez louer. ### Pourquoi l'investissement dans un appartement est-il populaire ? L'[investissement immobilier](https://www.investbay.com/fr/) présente plusieurs avantages séduisants : - **Revenu régulier issu de la location** - **Valorisation du bien sur le long terme** : La valeur du bien peut augmenter au fil du temps, ce qui peut générer un profit lors de sa revente. - **Avantages et allégements fiscaux** : Dans certains cas, les dépenses liées aux appartements d'investissement (par ex. les intérêts d'emprunt hypothécaire, les réparations) peuvent être déductibles d'impôt. - **Protection contre l'inflation** Les appartements d'investissement peuvent faire partie d'une **stratégie d'investissement de long terme **ou servir de moyen de **diversification du portefeuille d'investissement.** Ils sont prisés surtout par ceux qui recherchent des **investissements moins risqués** (par exemple par rapport aux actions). #### Risques typiques des appartements d'investissement Qu'il s'agisse d'appartements urbains destinés à la location longue durée, ou de logements situés dans des zones touristiques destinés à la location courte durée, vous pourrez typiquement être confronté à : - **La vacance de l'appartement/du logement ou des problèmes avec les locataires** : Si un locataire déménage ou si personne ne loue le logement de vacances, vous devez tout de même continuer à payer les charges mensuelles. - **Des coûts initiaux élevés** : Et le revenu locatif mensuel peut ne pas couvrir la mensualité totale du crédit hypothécaire. - **Des coûts financiers d'entretien et de réparations** : Même les locataires les plus honnêtes et les plus corrects cassent ou abîment de temps à autre quelque chose, et c'est à vous, en tant que propriétaire, de vous en occuper. - **Un investissement marketing **(dans le cas des locations courte durée) : Si vous ne voulez pas reverser 20 % de chaque location à des sociétés comme AirBnB ou Booking, vous devrez gérer vos activités marketing par vous-même. - **Un investissement en temps** : Recherche de locataires, organisation des visites avec les locataires potentiels, etc. - **Les risques de marché et les cycles économiques :** Les évolutions du marché immobilier, les variations des taux d'intérêt, les nouvelles lois et réglementations concernant l'immobilier, la location ou la fiscalité ne dépendent pas de vous et il faut en tenir compte. Si vous souhaitez éviter ces risques tout en continuant à profiter de tous les avantages, envisagez les **micro-investissements immobiliers avec InvestBay.** Dans ce cas en effet, vous éviterez tous ces risques. - **Vous n'avez pas besoin de chercher des locataires ni de régler le moindre problème avec eux.** La gestion du bien immobilier, c'est nous qui nous en chargeons chez InvestBay. Pour une transparence totale : il est vrai qu'une éventuelle vacance se répercutera sur le décompte ainsi que sur le rendement global (et sur votre quote-part), mais pour vous, cet aspect ne représente aucune charge de temps ni de stress. - Aucun **entretien du bien, propriété, achat, vente** ne vous concerne non plus… Tout cela, nous le gérons chez InvestBay. - Les coûts initiaux sont **aussi élevés que vous le décidez vous-même **– chez nous, vous pouvez commencer dès 100 eur. Néanmoins, comme pour tout investissement : plus vous investissez, plus votre rendement est important. - Vous n'avez pas à vous occuper de l'appartement ni de son marketing, ni à y consacrer d'argent ou de temps supplémentaires. **Au contraire, cette approche apporte des avantages supplémentaires**, par exemple **une excellente information sur le bien concerné, la diversification du portefeuille **ou** un double rendement** (gain continu issu de la location et de la revente). Si vous achetez un appartement d'investissement classique, vous misez tout sur une seule carte dans une seule localité. Avec InvestBay, vous pouvez détenir en fractions sans souci 5 biens immobiliers dans 5 pays différents. Vous ne connaîtrez le rendement exact de l'investissement qu'à la toute fin de l'ensemble de la période, après la revente (puisque le prix de vente et l'augmentation de la valeur du bien dans le temps constituent la part principale de cette valorisation), mais toutes les informations que nous vous fournissons avant l'investissement reposent sur des estimations sérieuses qui prennent en compte tous les aspects possibles. Astuce : Lisez en détail [comment fonctionne InvestBay](https://www.investbay.com/fr/comment-ca-marche). ### Comment choisir le bon appartement pour investir ? Dès le départ, nous devons évoquer une chose fondamentale dont beaucoup de gens ne se rendent pas compte. Si vous choisissez un **appartement pour investir **(et pas nécessairement pour vous-même à la retraite), il faut garder ses émotions sous contrôle et **regarder le bien vraiment sous l'angle analytique / d'investissement**. Selon Andrew Thompson, c'est** l'une des plus grandes erreurs lors de l'acquisition d'un appartement d'investissement **(lisez l'intégralité de l'entretien sur ce sujet [dans la troisième partie de l'entretien avec lui](https://www.investbay.com/fr/blog/andrew-thompson-attention-a-la-plus-grande-erreur-que-les-gens)). Cela peut être difficile notamment parce que **les agents immobiliers misent souvent sur les émotions et les belles images.** #### Quelles questions poser à votre agent immobilier lorsque vous achetez un appartement d'investissement ? - **Comment le marché a-t-il évolué dans la localité concernée ?** Lorsque vous choisissez un bien rentable à louer, recherchez une localité dotée de bons équipements de proximité (écoles, commerces, restaurants, cafés, arrêts de transports en commun et parcs) et accessible à pied. Il est également bon qu'il s'agisse d'un quartier à faible taux de criminalité, ou éventuellement proche d'entreprises. Vous pouvez aussi envisager une zone dont la population augmente ou faisant l'objet d'un plan de revitalisation en cours. **Tout cela signale un nombre potentiellement plus élevé de locataires. ** - **Quel est l'état actuel de l'appartement ?** Faudra-t-il un investissement supplémentaire, par ex. pour une rénovation, l'ameublement ou des réparations plus importantes ? Et quelle est la probabilité que quelqu'un veuille acheter cet appartement dans 10 ans – et dans quel état sera-t-il à ce moment-là ? Sera-t-il mûr pour une rénovation complète, ou encore relativement intact ? - **Comment construit-on aux alentours ? **En effet, lorsqu'on ne peut plus construire à un endroit donné, le prix des biens existants ainsi que les revenus locatifs augmentent plus rapidement. - **Comment évolue le tourisme dans les environs ?** - **Comment évoluent les loyers dans les environs ?** #### Analyse du marché Avant tout investissement, évaluez soigneusement **vos priorités et vos possibilités financières.** **Surveillez en même temps le marché**, afin de ne pas acheter lorsque les prix sont au plus haut – ce qui réduit vos gains potentiels. #### Due diligence En outre, une **due diligence** juridique et technique doit également avoir lieu. Il s'agit d'un processus approfondi de **vérification des aspects juridiques et techniques** lors de décisions commerciales ou d'investissement importantes – ce qu'est assurément l'achat d'un bien immobilier. Son objectif est d'**identifier et d'évaluer les risques**, de vérifier la situation juridique, d'assurer la conformité avec les lois en vigueur et d'apprécier les engagements juridiques. Ce processus comprend l'analyse des documents de l'entreprise, des contrats, des relations de travail, des biens immobiliers, de la conformité réglementaire, des litiges et de la propriété intellectuelle. Le résultat est un rapport éclairé qui **aide à la prise de décision et à la négociation des conditions de la transaction**, ce qui protège les intérêts de toutes les parties concernées. *« Dans l'un des appartements examinés, nous avons découvert au cours de la due diligence technique qu'il se trouvait juste au-dessus d'une chaufferie et d'une source d'électricité. Cela signifie qu'il y aurait des vibrations et du bruit, ce qui réduirait l'attractivité d'un tel bien de villégiature. Personne ne veut passer ses vacances au-dessus d'une centrale électrique. » *Voici un extrait de l'entretien [Lors du choix d'un bien immobilier, la qualité des données est essentielle, avec Andrew Thompson.](https://www.investbay.com/fr/blog/andrew-thompson-la-qualite-des-donnees-est-essentielle-au-choix-d-un) Lisez-le en intégralité et découvrez encore davantage le fonctionnement des appartements d'investissement et d'InvestBay. ### Où acheter un appartement pour investir ? Si vous hésitez sur la localité tchèque où investir dans un appartement locatif (pour la location longue durée), nous recommandons **plutôt les grandes villes**. Par exemple, Prague offre **stabilité, marché en croissance et risque plus faible,** mais exige un investissement initial plus élevé. À l'inverse, une ville plus petite avec un marché du travail moins favorable exigera certes un investissement initial plus faible (et promettra ainsi des rendements potentiellement plus élevés), mais comporte en même temps un r**isque et des défis plus importants liés à la vacance, à la rotation des locataires et à l'entretien du bien. ** Si vous souhaitez acheter un appartement d'investissement destiné à la location **courte durée** (location de villégiature), concentrez-vous **sur des localités touristiques attractives.** Au bord de la mer, au bord d'un lac, avec un bon accès au centre-ville ou au contraire loin de la civilisation. Bref, là où les gens voudront partir en vacances. Évaluez ensuite quel est le taux d'occupation potentiel, quel est le revenu locatif potentiel au cours de l'année et, à l'inverse, quels sont les coûts ou quel rôle joue la variabilité saisonnière. #### Appartements d'investissement à l'étranger Ce type d'investissement offre la possibilité de profiter de la hausse de la valeur des biens immobiliers **dans des économies à croissance rapide** **ou sur des marchés stables à forte demande locative.** Pour vous, en tant qu'investisseur individuel, il comporte cependant **beaucoup plus de soucis et de recherche d'informations.** Les différents pays ont des coûts d'acquisition différents, des coûts de vente différents, des droits de mutation, etc., sans parler des différences culturelles ou des risques de change. Si vous décidez d'**investir dans un bien immobilier à l'étranger avec InvestBay,** ces soucis disparaissent, tandis que le principal avantage demeure : **vous possédez votre propre bien immobilier à l'étranger (y compris) à des fins de villégiature.** Chez InvestBay, nous sélectionnons pour vous les localités les plus attractives présentant les risques les plus faibles. Nous sommes bien conscients que les agents immobiliers ne fournissent souvent pas suffisamment d'informations pertinentes – et souvent parce que l'investisseur potentiel (= vous) ne sait pas quoi demander. Chez nous, dans l'offre sur InvestBay, vous savez donc exactement tout ce dont vous avez besoin pour un tel investissement. ### Quelles sont les possibilités de financement d'un appartement d'investissement Les possibilités de **financement d'un appartement d'investissement** comprennent plusieurs approches différentes, chacune ayant ses avantages et ses inconvénients. Les options les plus fréquemment utilisées : #### Crédit hypothécaire - **Hypothèque classique** : Crédit hypothécaire traditionnel, où la banque prête une certaine somme d'argent que l'investisseur rembourse sur un horizon plus long. Ce type de crédit offre souvent des taux d'intérêt plus bas, mais exige une garantie sur le bien immobilier et généralement aussi un apport personnel plus élevé. - **Hypothèque locative** : Type particulier d'hypothèque destiné aux biens immobiliers d'investissement, où le revenu locatif est pris en compte lors de l'évaluation de la solvabilité du demandeur. #### Crédit issu de l'épargne-logement Ce type de crédit est fréquemment utilisé en République tchèque. Il offre des taux d'intérêt avantageux et vous pouvez l'utiliser aussi bien pour l'achat que pour la rénovation d'un bien immobilier. #### Prêt personnel Méthode de financement moins courante, où l'investisseur obtient un prêt personnel non affecté qu'il peut utiliser pour acheter un bien immobilier d'investissement. Ces prêts ont généralement des taux d'intérêt plus élevés et une durée de remboursement plus courte que les hypothèques. #### Liquidités Certains investisseurs peuvent disposer de suffisamment de capitaux propres pour acheter un bien immobilier directement **sans avoir besoin d'un crédit.** Ils évitent ainsi les coûts d'intérêts et peuvent réagir plus rapidement aux opportunités du marché. #### Crowdowning / Micro-investissements Méthode de financement moderne, où **un groupe de personnes investit ensemble de plus petites sommes d'argent dans un bien immobilier précis** par l'intermédiaire d'une plateforme en ligne. Ce micro-investissement réalisé conjointement avec d'autres investisseurs, où chacun apporte une partie du capital, peut réduire le risque individuel et permettre l'accès à des biens plus grands ou plus attractifs. ### Comment assurer une gestion efficace et sans tracas d'un appartement d'investissement Une gestion efficace et sans tracas d'un appartement d'investissement destiné à la location longue durée exige une planification soigneuse, une préparation approfondie et un entretien régulier. Voici quelques étapes et conseils qui peuvent vous aider à parvenir à une gestion réussie : - **Fixez un loyer compétitif** Réalisez une étude de marché et déterminez quel loyer est habituel dans la localité concernée. Proposez un prix attractif mais réaliste, qui tient compte de la qualité et de l'équipement de l'appartement. - **Choix du bon locataire** Vérifiez soigneusement les locataires, y compris le contrôle de leur historique de crédit, de leur emploi et des références d'anciens propriétaires. Vous pouvez le choisir par vous-même, ou faire appel à une agence immobilière. Les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients : | | **Avantages** | **Inconvénients** | | --- | --- | --- | | **Par vous-même** | Vous n'avez pas à payer de commission à une agence immobilière, ce qui peut représenter des économies financières considérables. | Le processus de recherche, de vérification et de communication avec les locataires potentiels peut être chronophage. | | | Vous avez un contrôle total sur le choix du locataire et pouvez choisir celui qui correspond le mieux à vos exigences et à vos critères. | Si vous n'avez pas d'expérience dans le choix des locataires, vous risquez de négliger des aspects importants, ce qui peut entraîner des problèmes à l'avenir. | | | Une communication directe avec le locataire peut permettre une meilleure compréhension de ses besoins et une résolution plus rapide des éventuels problèmes. | Le choix des locataires s'accompagne de tâches administratives, comme la rédaction des contrats de location, la vérification des références et autres. | | **Agence immobilière** | Les agences immobilières disposent de l'expérience et de l'expertise qui peuvent aider à choisir des locataires fiables. | Les services d'une agence immobilière incluent généralement une commission, qui peut être considérable (en général un à deux loyers mensuels). | | | L'agence immobilière prend en charge l'ensemble du processus de sélection, ce qui vous fait gagner du temps et vous épargne des soucis. | En faisant appel à une agence immobilière, vous avez moins de contrôle direct sur le choix du locataire. | | | Les agences immobilières ont accès à des outils et des bases de données qui leur permettent de vérifier en profondeur les locataires potentiels, y compris leur historique de crédit et leurs références antérieures. | Malgré l'expertise de l'agence immobilière, il peut arriver que le locataire choisi ne réponde pas à vos attentes. | - **Concluez un contrat de location clair et détaillé, qui définit les obligations et les droits des deux parties.** - **Vérifiez régulièrement l'état du bien et effectuez un entretien préventif** Réagissez rapidement aux réparations et aux problèmes signalés par les locataires, afin d'éviter des dommages plus importants et de maintenir une bonne relation avec eux. - **Tenez votre comptabilité** Conservez des registres précis et à jour de tous les revenus et dépenses liés au bien. Gardez une vue d'ensemble de vos obligations fiscales et de vos possibilités de déductions fiscales. - **Assurance** Souscrivez une assurance adaptée du bien, couvrant les dommages causés par un incendie, des inondations, du vandalisme et d'autres risques. Envisagez également une assurance responsabilité civile du propriétaire bailleur. - **Communiquez avec les locataires** Maintenez une communication ouverte et régulière avec les locataires. Soyez disponible pour résoudre leurs problèmes et répondre à leurs questions. - **Respectez la réglementation en vigueur** Respectez toutes les lois et réglementations locales relatives à la location de biens immobiliers, y compris les normes de sécurité et les exigences en matière d'équipement. **Cela vous semble être trop de soucis ?** Envisagez d'engager une société de gestion professionnelle spécialisée dans la gestion de biens immobiliers d'investissement. Ces sociétés peuvent assurer la sélection des locataires, l'entretien, les réparations et les questions administratives. Dans le cas d'une **location courte durée**, vous gérez habituellement des problèmes tels que le marketing et le recrutement de nouveaux vacanciers, des réparations plus fréquentes, des coûts de nettoyage et d'entretien plus élevés ainsi que des problèmes plus fréquents (clés laissées à l'intérieur, code d'accès oublié, etc.). Si vous voulez avoir encore moins de soucis avec un appartement d'investissement, **investissez dans un bien immobilier lucratif avec InvestBay.** Des localités attractives, des offres transparentes, des rendements connus à l'avance. Consultez notre[offre d'investissements actuelle](https://www.investbay.com/fr/offre-d-investissement) et lancez-vous ! Waouh, c'est un article tellement génial que je dois le partager tout de suite. ## Où investir avec InvestBay ? ### Wyndham Portocolom 2 Mallorca Ouverte Espagne rendement annuel estimé: 9.00 % durée de l'investissement: 5 ans ### Element Residence Bali - 1ère étape Ouverte Indonésie rendement annuel estimé: 10.00 % durée de l'investissement: 7 ans ## Autres articles ### Le portefeuille InvestBay est entré dans une nouvelle phase 03 juin 2026 [Lire l'article](https://www.investbay.com/fr/blog/le-portefeuille-investbay-est-entre-dans-une-nouvelle-phase) ### Comment construire le portefeuille d'investissement idéal – et pourquoi l'immobilier ne doit pas y manquer 10 septembre 2025 [Lire l'article](https://www.investbay.com/fr/blog/portefeuille-d-investissement-ideal-exemple-et-conseils-etape-par) Investissement ### Qu'est-ce que l'horizon d'investissement et pourquoi est-il absolument essentiel pour tout investisseur 08 septembre 2025 [Lire l'article](https://www.investbay.com/fr/blog/horizon-d-investissement-qu-est-ce-que-c-est-quels-types-et-quelles) Investissement [Tous les articles](https://www.investbay.com/fr/blog-et-actualites)