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# Andrew Thompson : Lors du choix d'un bien immobilier, la qualité des données est essentielle. Un investisseur individuel peut facilement se retrouver en difficulté

10 avril 2024

*[Dans la première partie de notre entretien](https://www.investbay.com/fr/blog/andrew-thompson-apr-es-27-ans-dans-l-immobilier-je-sais-comment), nous avons découvert comment notre expert immobilier Andrew Thompson recherche les opportunités sur le marché et quelles stratégies il utilise pour minimiser le risque d'investissement. Dans cette suite, nous nous concentrerons sur les localisations d'investissement, le modèle financier de calcul de la valorisation ou encore des exemples concrets de risques qu'une approche rigoureuse du choix d'un bien immobilier permet de mettre au jour.*

**Quelle est l'importance de la localisation lors du choix d'un bien immobilier d'investissement, et quels types préfères-tu ?**

Nous nous concentrons principalement sur les stations balnéaires, de montagne ou lacustres, mais lorsque nous trouvons une opportunité intéressante ailleurs, nous ne nous y limitons pas nécessairement. De manière générale, nous voulons rester à l'écart des villes, car les gens veulent se détendre au bord de la mer, au bord d'un lac ou à la montagne. C'est logique, et nous avons aussi des données qui le confirment.

Nous restons également à l'écart des villes en raison des risques liés aux licences et à la réglementation. Et c'est aussi pour cette raison que nous évitons pour l'instant des pays comme Chypre du Nord ou les Émirats arabes unis, où nous ne pourrions pas acheter de biens immobiliers directement, mais seulement via une SPV, ce que nous ne souhaitons pas pour le moment.

**As-tu, du point de vue de l'investissement, des pays favoris parmi les pays européens ?**

Jusqu'à présent, nous avons surtout examiné le Portugal, l'Autriche, la Croatie, la Tchéquie, la Slovaquie, l'Espagne ou le Cap-Vert. Dans certains pays, des changements réglementaires ont eu lieu récemment, c'est pourquoi je commence aussi à regarder du côté de l'Italie ces derniers temps.

De manière générale, nous n'écartons aucune opportunité, mais nous ne pouvons évidemment pas couvrir tous les marchés, je dois donc beaucoup sélectionner ce qui mérite que j'y consacre du temps, afin de pouvoir évaluer suffisamment les avantages et les risques éventuels.

**As-tu, concernant les localisations, un ensemble de critères selon lesquels tu les choisis ? **

J'aime les localisations où un nouveau développement est difficile, ce qui est courant dans de nombreuses régions de montagne et côtières. En effet, lorsqu'on ne peut pas construire dans un endroit donné, le prix des biens existants et des revenus locatifs augmente plus rapidement, car le marché est limité. Par exemple, dans les montagnes autrichiennes, il est très difficile pour les promoteurs de lancer des projets sur des terrains vierges ; la plupart sont des rénovations. Il est très compliqué d'obtenir les autorisations pour de nouveaux projets.

D'ailleurs, en Tchéquie, c'est la même chose. Dans les montagnes tchèques, la plupart des projets relèvent de la rénovation ou de la réhabilitation de biens existants ; on ne construit presque rien de neuf, car ici aussi il est difficile d'obtenir des autorisations. À Prague, le marché dit avoir besoin de 10 000 nouveaux logements par an, mais en réalité on n'en construit que 4 000, car le système d'autorisations est très compliqué. Ce qui est bon pour les investisseurs, mais évidemment moins bon pour les acheteurs.

Il est également bon que la localisation dispose d'équipements collectifs et de services. L'accès aux données du micromarché local est bien sûr lui aussi important, car elles permettent de déduire quelle est sa performance d'investissement. Et nous privilégions aussi les projets dotés d'un exploitant expérimenté, idéalement sous une marque établie et reconnue.

Mais la localisation n'est qu'une pièce du puzzle, qui doit avoir du sens dans le modèle financier global. Les différents pays ont des coûts d'acquisition différents, des coûts de vente différents, des droits de mutation, etc.

**Qu'est-ce que tu intègres dans le modèle financier ? Que compares-tu, qu'évalues-tu, et ainsi de suite ?**

Dans certains projets, l'exploitant est le promoteur lui-même, qui nous fournit un jeu de données. Il s'agit de différents indicateurs de rentabilité, de rendements et de coûts, c'est-à-dire en substance un compte de résultat (P&L). Une telle situation est idéale.

Ailleurs, en revanche, nous devons nous renseigner nous-mêmes à partir de documents tiers. Nous examinons alors par exemple la performance des trois dernières années, quel est le taux d'occupation potentiel, quel est le revenu locatif potentiel au cours de l'année, quelle est la croissance estimée de la valeur du capital, quel rôle joue la variabilité saisonnière, quel est le niveau des coûts et quel pourcentage du revenu ils absorbent.

Dans une telle étude, je dois faire très attention à la qualité des données. Lorsque quelque chose est, pour ainsi dire, à côté de la plaque, je le vois au premier coup d'œil grâce à mon expérience. Par exemple, lorsque les revenus ou les coûts ne collent pas, lorsqu'ils semblent trop élevés ou, à l'inverse, trop faibles. Pour cela, j'ai tout simplement le flair.

Lorsque je fais confiance aux données, j'en déduis la valorisation potentielle sur 5 ans, ce qui correspond à notre durée de détention standard. Puis je commence à calculer l'impôt — pour cela, nous avons notre propre expert, capable de le calculer pour chaque pays. À la fin, j'aboutis à des échéances potentielles d'achat, de vente, et ainsi de suite.

Certains projets que nous avons trouvés récemment offrent également un revenu garanti. C'est-à-dire un revenu net garanti avant imposition. Ils sont très attractifs du point de vue du risque et du rendement ; c'est en substance une garantie de rendement sur cinq, sept, voire même dix ans.

Il y a là une quantité énorme de détails et chaque projet est différent, on ne peut donc pas vraiment généraliser.

**Et l'aspect juridique des choses ? Comment les différentes réglementations influencent-elles tout ce processus dont tu as parlé ? **

Prenons par exemple Lipno, que nous avons récemment ajouté à notre offre. Au début, nous avions environ quinze projets, nous en avons visité dix et, finalement, nous avons négocié sur trois. Nous avons écarté des projets également sur la base des réglementations ; pour deux d'entre eux par exemple, nous n'avions pas la certitude qu'ils soient approuvés pour une utilisation touristique purement de courte durée.

Un risque similaire existe de manière générale à Prague par exemple, où l'on débat de savoir quels biens devraient être destinés aux locations de courte durée et lesquels uniquement à l'habitation de longue durée. Mais cela commence aussi à s'étendre aux régions. C'est d'ailleurs pareil en Espagne et au Portugal, où de grands changements ont eu lieu récemment concernant les licences touristiques. Il y a là, de manière générale, une grande incertitude et un risque, que nous nous efforçons d'éviter.

Mais comme je l'ai déjà dit, chaque projet est différent. Nos juristes examinent donc également le contrat d'achat ou le contrat de réservation, ils mènent les négociations et réalisent la due diligence juridique (la vérification de toutes les formalités). Ils s'intéressent par exemple aussi à savoir si le vendeur nous vend réellement un bien auquel il a accès, afin que nous n'ayons pas ensuite à régler des complications liées aux voies d'accès et autres.

**As-tu un exemple concret récent ?**

Eh bien, prenons par exemple Lipno. Dans l'un des appartements examinés, nous avons par exemple découvert, au cours de la due diligence technique, qu'il se trouvait juste au-dessus d'une chaufferie et d'une source d'électricité. Il y aurait donc eu des vibrations et du bruit, ce qui aurait réduit l'attractivité d'un tel bien de loisirs. Personne ne veut passer ses vacances au-dessus d'une centrale électrique.

Ce qui était intéressant, c'est que lors de la visite cette pièce n'était pas en service, nous ne l'avions donc pas remarqué. Mais ensuite, nous avons obtenu l'information que quelqu'un y avait été hébergé par le passé et en avait gardé une mauvaise expérience.

Parfois, c'est donc vraiment une question de chance, de bonnes informations et d'expérience. Cet appartement, nous l'avions déjà repéré, mais lorsque nous avons découvert cela et encore deux ou trois autres choses du même genre, nous avons finalement renoncé à l'affaire. Pourtant, en réalité, cela n'aurait peut-être pas été un si gros problème, mais c'était un risque. Et comme je le disais plus tôt, ce qui nous importe avant tout, c'est la sécurité de l'investissement. Nous n'aimons pas les surprises.

**En quoi le processus de sélection chez Investbay diffère-t-il de celui des autres acteurs du marché ?**

Les fonds achètent généralement des projets plus importants et se concentrent sur les SPV plutôt que sur des actifs plus petits, ils doivent donc aussi examiner l'entité juridique qui détient les biens. Souvent, ils rachètent aussi des immeubles entiers, ce à quoi nous arriverons peut-être un jour chez Investbay également, mais nous n'y sommes pas encore. C'est un processus un peu différent.

Dans un certain sens, nous cherchons une nouvelle voie et un nouveau concept. Les fonds et les agences ont l'habitude de vendre des biens à des locataires ou à des personnes qui achètent une résidence secondaire. Ils n'ont pas l'habitude de les vendre à des investisseurs qui veulent comprendre quels sont les coûts d'acquisition totaux, les rendements attendus de la gestion ou de l'exploitation, et ainsi de suite.

Dans un certain sens, par notre approche, nous éduquons ce marché afin que les vendeurs fournissent davantage d'informations pertinentes. En même temps, nous l'abordons toutefois de manière similaire. Comme tout autre fonds, nous menons des études très approfondies sur le plan financier et autres, comme je l'ai déjà mentionné plus tôt. Nous n'essayons pas de réinventer la roue, juste de l'améliorer un peu et de la rendre accessible à davantage de personnes.

Si un petit investisseur réalisait un tel achat par lui-même, il se retrouverait presque à coup sûr dans une situation où il manquerait d'informations pertinentes. Il en resterait à de belles images et à des brochures, mais il ne saurait déjà plus calculer si son investissement lui rapportera 8 % ou 12 % par an. Justement parce que les fonds et les agences immobilières ont l'habitude de vendre des logements à des propriétaires qui s'intéressent davantage à ces belles images qu'à la valorisation.

C'est précisément pour cela qu'Investbay, avec cette approche, n'a pas de véritable concurrence sur le marché tchèque.

**Puisque nous parlons d'informations, quelle est l'approche d'Investbay en matière de transparence ? Que doit savoir un investisseur, et qu'est-ce qui relève déjà du détail superflu ? **

C'est une bonne question, car certains aiment éplucher des dizaines de pages de documents, tandis que d'autres s'y perdent et ne savent plus ce qui est essentiel pour eux et ce qui ne l'est pas. Notre approche consiste à donner aux investisseurs les informations qui sont pertinentes pour une bonne décision financière. D'un autre côté, nous ne les submergeons pas de chaque détail technique. Nous affinons toutefois la forme définitive du prospectus d'investissement avec chaque nouveau bien du portefeuille, elle évoluera donc peut-être encore un peu à l'avenir.

En effet, tous les investisseurs ne prennent pas leurs décisions sur la base de longues analyses et de tableaux Excel remplis de données. À certains, il suffit de faire confiance à celui qui choisit les biens. Ou bien ils ont par exemple de l'expérience avec un marché donné, ils ont des connaissances dans cette localisation qui leur fournissent encore un autre type d'informations, et ainsi de suite. Nous sommes tous différents.

*Dans la [troisième partie de cet entretien](https://www.investbay.com/fr/blog/andrew-thompson-attention-a-la-plus-grande-erreur-que-les-gens), nous nous pencherons sur notre stratégie de vente, qui constitue la plus grande et donc essentielle composante de la valorisation globale de nos biens. Par la même occasion, Andrew partagera avec nous son avis sur ce qui attend le marché de l'investissement à l'avenir et sur ce à quoi les investisseurs devraient être préparés.*

Waouh, cet article est tellement génial que je dois le partager tout de suite.

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