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# Andrew Thompson : Après 27 ans dans l'immobilier, je sais comment minimiser les risques pour les investisseurs

18 mars 2024

Andrew Thompson est cofondateur d'Investbay et notre expert de premier plan en sélection de biens immobiliers d'investissement. Pour vous présenter notre stratégie, nos critères de sélection et nos méthodes de réduction des risques, nous avons réalisé avec lui une courte interview qui répondra à de nombreuses questions importantes concernant l'investissement.

**Peux-tu nous décrire ton parcours professionnel dans le secteur immobilier ?**

J'ai obtenu un master en économie foncière, qui constitue au Royaume-Uni et sur d'autres marchés une sorte d'étape préalable à une carrière dans l'immobilier et un critère d'admission au Royal Institute of Chartered Surveyors (MRICS - Member of the Royal Institute of Chartered Surveyors), l'organe directeur qui encadre les professionnels du secteur immobilier. La formation est très exigeante : avant de l'achever, vous attend une très grande quantité d'examens.

J'ai suivi cette formation et je suis devenu membre du Royal Institute of Chartered Surveyors, ce que je suis désormais depuis plus de 27 ans. En 1997, j'ai commencé à travailler pour l'agence internationale Cushman & Wakefield, d'abord au Royaume-Uni. J'ai débuté dans le domaine de l'immobilier d'investissement, comme les bâtiments industriels, les immeubles de bureaux et les centres commerciaux. Je me suis ensuite tourné vers la location de biens industriels et de bureaux.

Par la suite, j'ai déménagé à Prague, où j'ai mené des négociations d'acquisition pour de grands locataires institutionnels tels que PwC, Ford, GE, Procter and Gamble. Du côté de la location, j'ai collaboré avec de grands promoteurs comme Europolis et d'autres. Après sept ans à Prague, j'ai créé un bureau en Slovaquie et j'ai dirigé pendant sept ans un bureau de 40 personnes à Bratislava.

J'ai ensuite été rappelé à Prague pour diriger l'équipe d'investissement de Colliers. J'ai de nouveau occupé ce poste pendant sept ans. Finalement, j'ai fait la connaissance du CEO d'Investbay, ce qui s'inscrivait parfaitement dans mon cycle habituel de sept ans. Sept ans à Prague. Sept ans à Bratislava. Sept ans de retour à Prague. Et me voici maintenant dans ma deuxième année chez Investbay.

**Qu'est-ce qui t'a attiré vers le concept de crowd-owning ?**

La plupart des biens immobiliers sont de gros actifs pour lesquels il faut beaucoup d'argent. En 1997, lorsque j'ai commencé, seules les grandes institutions achetaient de l'immobilier, mais au cours des décennies suivantes, le marché s'est diversifié. Sont arrivées les entreprises familiales, les particuliers fortunés et les groupes privés de toutes sortes.

L'immobilier est en effet un secteur attractif, avec un rapport risque/rendement différent de celui des actions, des obligations, des cryptomonnaies ou d'autres actifs d'investissement. Beaucoup de changements se sont donc produits au cours des vingt dernières années, et je considère le crowd-owning comme la dernière étape de cette évolution à ce jour.

Nous sommes désormais capables de diviser un bien immobilier en parts plus petites afin de permettre aux petits investisseurs eux aussi d'investir dans ces actifs. Jusqu'à présent, cela n'était réellement possible que par l'intermédiaire de fonds, dans lesquels vous n'avez pas votre mot à dire sur les biens que le fonds détient. En comparaison, en tant que crowd-owner, vous pouvez choisir un bien, lire le plan d'affaires et y investir efficacement de votre propre initiative.

C'est quelque chose de tout à fait nouveau et je pense que cela a un potentiel énorme, comparable à la façon dont la détention d'actions par les particuliers a transformé l'univers de l'investissement. Tout cela vise à rendre l'investissement immobilier accessible à tous.

**Quelle est ton approche professionnelle de l'immobilier ? As-tu des règles que tu suis ? **

Beaucoup de ces règles, je les porte en quelque sorte en moi depuis longtemps, car cela fait déjà 27 ans que je suis dans le métier. J'ai travaillé avec des investisseurs institutionnels, mon approche consiste donc à minimiser le risque et à maximiser le rendement. Investbay, à l'inverse, évolue dans un environnement entrepreneurial : grâce à cela, nous avons ici une combinaison d'approches alliant le dépassement des limites et la sécurité des investissements. Je pense que c'est un bon mélange.

**Quels sont les critères primordiaux de sélection d'un bien immobilier pour le portefeuille d'Investbay ? Pourquoi choisis-tu tel endroit plutôt que tel autre ? Sur quoi te concentres-tu ?**

Avant tout, nous sommes une plateforme d'investissement, nous nous concentrons donc sur les rendements et la croissance du capital de l'actif. Ce sont les facteurs que je garde toujours à l'esprit.

Actuellement, nous nous sommes concentrés sur l'Europe, mais à l'avenir nous nous étendrons peut-être très rapidement au reste du monde. Je privilégie les bâtiments plus récents, car ils sont plus faciles à gérer, leur architecture résiste plus longtemps et nous voulons pouvoir vendre le bien sans avoir à refaire les intérieurs et tout le reste.

Idéalement, les projets devraient disposer d'une licence pour un usage touristique. Nous recherchons également principalement des biens de plus petite taille, donc des appartements ou logements d'une ou deux chambres, car ils constituent généralement le meilleur investissement : on peut en tirer des rendements plus élevés et ils se revendent plus facilement et plus rapidement.

Nous apprécions beaucoup que les biens se trouvent dans des resorts. Le bien lui-même bénéficie d'un meilleur marketing et vous pouvez compter sur un exploitant, ce qui réduit également les coûts. Si un seul exploitant gère 120 unités, c'est moins cher, car il peut faire monter les services en échelle, contrairement à une situation où chaque unité serait gérée séparément.

Se pose aussi la question de l'élimination des coûts des OTA, c'est-à-dire des frais de plateformes telles que Booking.com, Airbnb, etc. Celles-ci fournissent certes des services fantastiques, mais elles en demandent des frais élevés, de l'ordre de 20 %. Ainsi, chaque fois que vous allez à l'hôtel ou en vacances, 20 % du prix que vous payez vont à ces acteurs.

Grâce à la mise en relation directe de notre communauté d'investisseurs avec les locations, nous pouvons éliminer les frais des OTA et reverser ces économies à nos clients. Et si le bien fait partie d'un resort, cela peut concerner l'ensemble du projet, et pas seulement notre unique bien. C'est donc une manière fantastique de résoudre un problème que tout le monde rencontre dans le secteur, et cela profite aux investisseurs eux-mêmes.

Nous nous concentrons également sur l'ESG (Environmental, Social and Governance, c'est-à-dire les critères mesurant l'impact d'un projet d'investissement sur l'environnement ou sur la communauté qui l'entoure, ainsi que son degré de transparence), car nous pensons que cela aura à l'avenir une influence de plus en plus grande sur le domaine du voyage.

**Que se passe-t-il après cette présélection ? **

Je crée un modèle financier intégrant les coûts d'acquisition du bien, les frais juridiques, la taxe de transfert, le prix d'achat, l'équipement du bien, y compris le contrôle du mobilier, des installations et d'autres éléments.

Ensuite, un modèle de flux de trésorerie, qui porte sur les revenus annuels potentiels et les coûts potentiels, notamment le ménage, l'entretien, les services communaux et tout le reste qu'il faut payer dans le cadre de l'exploitation de ce bien, par exemple aussi les charges versées à la copropriété et ainsi de suite.

Enfin, j'évalue le plan d'affaires et la revente potentielle, et ce n'est qu'ensuite que nous sommes en mesure de comprendre les rendements globaux.

**As-tu des stratégies pour minimiser les risques liés à ces investissements ?**

L'expérience y joue un rôle majeur : vous savez quels peuvent être les points problématiques et vous apprenez à revérifier plus volontiers certaines informations qui vous semblent suspectes. Chaque structure de propriété et de gestion est différente, et le diable se cache dans les détails.

Nous disposons d'un ensemble de conditions que chaque bien doit remplir. Comme je l'ai déjà dit, nous privilégions les projets plus récents situés dans des resorts. Nous ne choisissons que des biens pour lesquels il existe suffisamment de données pour élaborer un modèle financier vraiment rigoureux et confirmer la prévision de croissance de la valeur du capital ainsi que la prévision des revenus. Nous voulons aussi des exploitants expérimentés.

Toutes ces choses jouent un rôle dans la réduction du risque. Mais une grande partie repose justement sur l'expérience et sur le fait de savoir où regarder et à quoi (ne pas) se fier. De plus, après 27 ans dans le métier, je connais beaucoup de gens vers qui je peux me tourner lorsque j'ai besoin de vérifier quelque chose ou de compléter certaines informations.

*Nous préparons [la deuxième partie de cet entretien](https://www.investbay.com/fr/blog/andrew-thompson-la-qualite-des-donnees-est-essentielle-au-choix-d-un), qui portera sur le choix du bon emplacement ou du bon pays, ainsi que sur une exploration plus approfondie des critères financiers de sélection d'un bien immobilier d'investissement.*

Waouh, cet article est tellement génial que je dois tout de suite le partager.

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