# À quoi faire attention lors de l'achat d'un appartement ? > Source: https://www.investbay.com/fr/blog/a-quoi-faire-attention-lors-de-l-achat-d-un-appartement · Part of InvestBay (https://www.investbay.com) · See /llms.txt for an overview. [Immobilier](https://www.investbay.com/fr/blog-et-actualites?nemovitosti) # Conseils éprouvés pour l'achat d'un appartement : comment procéder et éviter les erreurs les plus fréquentes 24 février 2025 *L'achat d'un appartement sera l'une des plus grandes décisions financières que vous prendrez dans votre vie – que vous souhaitiez acquérir un appartement pour y habiter ou comme investissement. Mais saviez-vous qu'il existe une différence entre ces deux objectifs ? C'est la première des 15 erreurs que les gens commettent lors de l'achat d'un appartement. Ce guide détaillé vous montrera à quoi faire attention lors de l'achat d'un appartement, quelles questions poser et ce qu'il ne faut pas négliger. En effet, une seule inattention ou une décision hâtive peut vous coûter des dizaines, voire des centaines de milliers de couronnes. * ### Première partie : que faut-il prendre en compte avant de chercher un appartement #### 1. Définissez l'objectif de votre achat Avant de commencer à chercher un appartement, déterminez clairement si vous **cherchez un appartement comme investissement, ou si vous souhaitez avant tout aménager votre propre logement.** En effet, l'approche de chacune de ces deux options présente des différences fondamentales. Pour un **appartement d'investissement**, vous n'examinez pas tant à quel point l'appartement vous plaît. Des éléments comme l'orientation par laquelle le soleil entre dans l'appartement, ou la couleur du carrelage de la salle de bain, sont pour le moment secondaires pour vous. **Ce sont plutôt les chiffres et les données qui vous intéressent. ** Pour un **appartement destiné à votre logement**, c'est logiquement **l'inverse**. **Comment procéder lors de l'achat d'un appartement** qui sera votre bien immobilier d'investissement ? Lisez notre article détaillé sur ce sujet : [Appartements d'investissement : avantages, risques et conseils pratiques](https://www.investbay.com/fr/blog/appartements-d-investissement-avantages-risques-et-conseils-pratiques). En résumé : - **Achat d'un appartement pour votre propre logement :** ce qui compte, c'est l'emplacement, les commodités et la qualité de vie. - **Achat d'un appartement comme investissement :** le rôle principal est joué par le [retour sur investissement (ROI)](https://www.investbay.com/fr/blog/roi-retour-sur-investissement-calcul-signification-exemples), l'attractivité de l'emplacement pour les locataires et le potentiel de croissance de la valeur du bien​. **Astuce :** pour calculer le ROI, utilisez notre [calculatrice d'investissement](https://www.investbay.com/fr/calculateur-d-investissement)​. #### 2. Fixez votre budget et assurez votre financement Vient ensuite le moment de **réfléchir à votre budget**. Quelles sont vos économies ? Aurez-vous besoin – et pourrez-vous vous permettre – un prêt immobilier ? Tenez compte non seulement du prix d'achat, mais aussi des autres coûts : - Frais juridiques et administratifs. - Coûts d'une éventuelle rénovation et/ou d'un ameublement. - Frais de fonctionnement (gestion du bien, impôts, assurance). - Lors de l'achat d'un [bien immobilier à l'étranger](https://www.investbay.com/fr/blog/comment-acheter-un-bien-immobilier-a-l-etranger-guide), une taxe sur l'acquisition immobilière peut s'appliquer (supprimée en République tchèque). Oublier ces coûts est une erreur fréquente qui peut vous valoir quelques cheveux gris. Si vous devez **demander un prêt immobilier**, gardez à l'esprit qu'il est nécessaire d'apporter au moins **10 à 20 % de la valeur du bien sur vos propres ressources**. Pour les demandeurs de moins de 36 ans, la banque accorde 90 % du prix total du bien acheté ; si vous avez plus de 36 ans, ce n'est « plus que » 80 %. #### 3. Choisissez un emplacement adapté Là encore, nous devons en partie revenir au premier point – réfléchissez à l'emplacement approprié différemment selon qu'il s'agit d'un appartement d'investissement ou d'un appartement pour votre logement. - **Pour votre propre logement :** tenez compte de la proximité des écoles, des commerces et des transports en commun. - **Pour l'investissement :** intéressez-vous au développement futur de la zone, à l'accès aux opportunités d'emploi et à la demande locative​. N'oubliez pas ensuite de comparer les prix de biens similaires dans la zone concernée. **À lire** : [Les bases de l'investissement immobilier](https://www.investbay.com/fr/blog/les-fondamentaux-de-l-investissement-immobilier). ### Deuxième partie : où et comment trouver le bon appartement ? Vous chercherez probablement le plus souvent l'appartement de vos rêves sur des** portails immobiliers** ou **par l'intermédiaire d'agents immobiliers**. Consultez régulièrement les nouveautés proposées par les agences et les sites immobiliers. Lorsque c'est possible, configurez une alerte selon les critères que vous recherchez, ou abonnez-vous à la newsletter. Une autre possibilité, ce sont les **enchères et ventes aux enchères**, où vous pouvez obtenir un bien à un prix plus avantageux. Notre dernier conseil est de **regarder autour de vous lorsque vous êtes dehors**. Même si ce n'est plus une pratique très courante aujourd'hui, on ne sait jamais si vous n'apercevrez pas quelque part une pancarte « à vendre ». ### Troisième partie : à quoi faire attention (et quelles questions poser) lors de la visite d'un appartement ? #### Vérifiez soigneusement l'état technique du bien Pendant la visite, prêtez attention **non seulement à l'apparence de l'appartement, mais aussi à son état technique**. Quelles questions poser lors de l'achat d'un appartement : - Quel est l'âge des installations d'eau, d'électricité et de gaz ? - Quel est le type de chauffage ici ? - Quels sont les frais de fonctionnement mensuels, y compris le fonds de travaux et les charges d'énergie ? Il peut être utile de demander à voir le certificat de performance énergétique du bâtiment (DPE). - À quoi ressemblent les parties communes de l'immeuble et de quoi disposez-vous (cave, local à poussettes…) ? - Quel est l'état général de l'immeuble ? A-t-il une nouvelle façade, un ascenseur et une toiture ? - Quelles rénovations sont prévues dans l'immeuble ? - Quel est l'état des fenêtres et des sols ? Pour les **constructions neuves**, vérifiez ensuite le promoteur, la documentation de construction ainsi que la qualité des matériaux Nous recommandons d'inviter à la visite un **expert** (un ingénieur en construction), qui révélera les vices cachés. #### Vérifiez la situation juridique et factuelle du bien Avant de signer quelque contrat que ce soit, renseignez-vous sur : - Qui est le **véritable propriétaire** – vérifiez les données au cadastre immobilier. - S'il n'y a pas de **saisies ou de gages** grevant le bien. - Si la superficie de l'appartement correspond aux données du cadastre. - **Pour les appartements coopératifs** : l'appartement peut-il être transféré en pleine propriété ? **Attention** : l'une des choses à laquelle faire attention lors de l'achat d'un appartement coopératif est que vous devenez membre de la coopérative, et donc propriétaire d'une part, et non de l'appartement. - **Le cas échéant** : examinez la situation financière de la copropriété. Comment gère-t-elle ses finances ? Quelles sont ses dettes ? #### Ne signez pas le contrat de réservation de l'appartement immédiatement lors de la visite Avant de signer le contrat de réservation, **lisez-le attentivement**. Souvent, la transaction peut finalement ne pas aboutir (pour diverses raisons), mais en raison du contrat de réservation signé, vous serez contraint de payer des dizaines de milliers de couronnes. Étudiez donc soigneusement, entre autres, les conditions de remboursement des frais de réservation au cas où vous renonceriez à l'achat. Avant de signer, il est judicieux de s'assurer que votre financement est en place et que tous les points mentionnés ci-dessus ont été vérifiés. **Ne vous laissez pas pousser par le vendeur ou l'agent immobilier à prendre une décision hâtive.** ### Quatrième partie : la procédure d'achat d'un appartement, ou le contrat de vente et le transfert de propriété Le **contrat de vente** doit contenir toutes les informations clés – qui vend quoi, quelles sont les conditions de paiement et les délais de transfert, et les éventuelles sanctions en cas de violation du contrat. Faites toujours vérifier le contrat par un avocat. L'argent est généralement déposé sur un **compte séquestre notarial ou d'avocat**, afin de garantir que le vendeur ne le reçoive qu'après le transfert de propriété. Après la signature du contrat et le paiement du prix d'achat : - **Déposez la demande d'inscription au cadastre immobilier.** - Attendez l'approbation de l'inscription (généralement 30 jours). - Par la réinscription au cadastre, vous **devenez le propriétaire officiel**. ### Cinquième partie : la prise de possession de l'appartement Après le transfert de propriété, il est important de **prendre correctement possession de l'appartement et de vérifier son état**. Faites passer les contrats d'énergie et de services à votre nom afin d'éviter les problèmes avec les anciens propriétaires. Envisagez également une assurance, en veillant à savoir si **vous assurez uniquement le bien immobilier, ou aussi le contenu du logement.** Vient ensuite soit un projet de rénovation, soit l'ameublement de l'appartement. Si vous achetez l'appartement pour le louer, il faut en outre assurer la gestion, le marketing ainsi qu'un bail idéal​. ### En somme : aperçu des 15 erreurs les plus fréquentes - **Étude de marché insuffisante** – Ils ne se renseignent pas sur les prix dans la localité concernée, ne comparent pas les offres et n'analysent pas l'évolution du marché. - **Sous-estimation des coûts** – De nombreux acheteurs oublient les dépenses annexes telles que les impôts, les frais de services juridiques, les actes notariés ou les coûts de rénovation. Après l'achat, ils n'ont pas de coussin financier pour les réparations, la rénovation ou une perte de revenus. - **Non-vérification de l'état technique de l'appartement** – Ils n'invitent pas d'expert pour contrôler les installations, la structure et les éventuels vices cachés, ce qui peut entraîner des coûts de réparation élevés. - **Ignorer la situation juridique du bien** – Ils ne vérifient pas le titre de propriété, les servitudes, les saisies ou d'autres vices juridiques qui peuvent compliquer considérablement l'achat. - **Mode de financement mal choisi** – Ils ne tiennent pas compte des possibilités réelles d'un prêt immobilier, surestiment leur capacité de remboursement ou ne négocient pas de meilleures conditions auprès de la banque. - **Emplacement inadapté** – Ils n'examinent pas les environs, l'accès aux transports, les commodités, la sécurité ou le développement futur de la zone. - **Non-vérification des relations de voisinage** – Ils ne se renseignent pas sur qui sont les voisins, sur le fonctionnement de la copropriété et sur le montant des charges mensuelles de gestion de l'immeuble. - **Décision rapide sous pression** – Ils se laissent manipuler par l'agent immobilier ou le vendeur et signent le contrat sans réflexion approfondie. Signer un contrat de réservation sans réfléchir soigneusement et sans vérifier toutes les conditions peut entraîner des pertes financières si des problèmes liés au bien ou au financement apparaissent plus tard. - **Ambiguïtés dans le contrat **– Ils n'examinent pas les conditions contractuelles, ne vérifient pas les sanctions ni les incohérences du contrat, ce qui peut entraîner des problèmes lors du transfert de l'appartement. - **Vérification insuffisante du vendeur** – Les acheteurs négligent souvent de vérifier soigneusement le vendeur, ce qui peut entraîner des problèmes si le vendeur fait l'objet d'une saisie ou a d'autres difficultés juridiques. - **Indication incorrecte des quotes-parts de copropriété** – Des erreurs dans le contrat de vente concernant les quotes-parts de copropriété sur les parties communes de l'immeuble peuvent entraîner des complications juridiques et des litiges. - **Erreurs dans la demande d'inscription au cadastre immobilier** – Même de petites erreurs dans la demande d'inscription, comme une adresse incorrecte ou une désignation imprécise du bien, peuvent entraîner le rejet de l'inscription et prolonger l'ensemble du processus de transfert. - **Confiance excessive envers l'agence immobilière** – Se fier uniquement aux informations de l'agence immobilière sans vérification personnelle peut conduire à négliger des détails importants ou des risques liés au bien. - **Vérification insuffisante de la superficie et de l'agencement de l'appartement** – Certains acheteurs se contentent des informations de l'annonce et ne vérifient pas la superficie et l'agencement réels de l'appartement, ce qui peut entraîner de mauvaises surprises après l'achat. - **Aborder l'achat d'un appartement d'investissement comme l'achat d'un appartement pour votre propre logement ** ### Comment acheter un appartement sans problèmes ? **Les émotions ne devraient pas autant intervenir dans l'achat d'un appartement**. Concentrez-vous sur les faits et préparez-vous soigneusement. Avant de signer le contrat, assurez-vous de tout savoir sur l'état technique, juridique et financier du bien. Et si vous n'êtes pas sûr, faites-vous aider par des experts – un avocat, un inspecteur immobilier ou un conseiller financier. Vous voulez éviter complètement ces tracas ? Acquérez un bien immobilier (ou plutôt une part de celui-ci) grâce à l'[investissement immobilier](https://www.investbay.com/fr/) avec **InvestBay**. Grâce à ce modèle, vous pouvez investir dans l'immobilier en ligne dès **100 EUR** et obtenir une part d'un bien rentable sans les soucis liés aux locataires ou à l'entretien​. 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