Los inversores inmobiliarios se enfrentan a una serie de problemas que deben gestionarse correctamente y que requieren un tiempo considerable y conocimientos especializados. Si contemplamos la inversión en un inmueble como una secuencia de pasos sucesivos, podemos dividirla en cuatro fases: prospección, adquisición, gestión y venta. Cada una de estas fases requiere una dedicación de tiempo y conocimientos técnicos específicos para maximizar los rendimientos y minimizar los riesgos. Veamos cómo abordamos estas fases en InvestBay, con el fin de ofrecer a nuestros clientes una verdadera propiedad sin las preocupaciones asociadas.
Prospección y búsqueda de la inversión adecuada
InvestBay aprovecha la experiencia de sus fundadores y colaboradores, así como sus contactos, para realizar un análisis detallado de los mercados y las oportunidades potenciales. Esto incluye especialmente el cálculo de los rendimientos y riesgos potenciales, algo que para un particular puede resultar muy costoso en términos de tiempo. Otra ventaja es que nuestra posición como comprador profesional —y, en muchos casos, comprador potencial de múltiples unidades— nos permite obtener respuestas más rápidas y favorables por parte de los vendedores y otros profesionales, así como condiciones más ventajosas.
En el marco de la fase de prospección, también identificamos, evaluamos y establecemos acuerdos de colaboración con posibles socios para la adquisición y venta, incluidos abogados locales especializados en inmuebles, contables, especialistas en due diligence técnica, expertos en mobiliario y equipamiento, así como gestores y operadores de inmuebles.
Adquisición y compra
Aunque existen muchas similitudes, los procesos de adquisición varían según la jurisdicción y el inmueble. Nuestro enfoque fundamental en cualquier adquisición es aprovechar nuestro poder de compra y conocimientos especializados con el objetivo de asegurar los inmuebles en las condiciones más favorables posibles, minimizando al mismo tiempo los riesgos potenciales. Esto incluye, en particular, la supervisión de todos los aspectos jurídicos de la transacción y la garantía de un título de propiedad saneado, es decir, libre de servidumbres y gravámenes.
La capacidad de anticipar posibles problemas y la confianza para formular las preguntas correctas a las personas adecuadas son componentes esenciales del valor añadido que InvestBay aporta a nuestros inversores. En el marco del proceso de adquisición, evaluamos también la calidad de los interiores existentes y los costes y la calidad previsibles del mobiliario y el equipamiento que debe incorporarse, con el fin de garantizar a los inversores la mejor rentabilidad posible. Gracias a nuestro poder de compra y a las relaciones a largo plazo establecidas con estos proveedores, estamos en una posición muy favorable para asegurar un nivel de servicio superior por parte de nuestros proveedores en beneficio de nuestros inversores.
Gestión y cuidado del inmueble
Una gestión eficaz de los inmuebles es necesaria para mantener la tasa de ocupación, conservar el valor del activo y controlar los gastos. Algunos inmuebles requieren más esfuerzo de gestión que otros. Por ejemplo, los inmuebles destinados al alquiler a corto plazo (STR o «Short-Term Vacation Rentals») pueden registrar múltiples entradas y salidas cada mes y requieren un esfuerzo más intensivo que los destinados al alquiler a largo plazo (LTR o «Long-Term Rentals»).
En términos generales, en ambos tipos de inmuebles existen al menos cuatro funciones operativas básicas: marketing, garantía de satisfacción de inquilinos y huéspedes, mantenimiento del inmueble, control de costes e informes.
Al igual que en las fases de prospección, adquisición y venta, un elemento significativo de nuestro valor añadido es la experiencia y el conocimiento de nuestro equipo, que permite identificar a los socios adecuados, negociar las condiciones contractuales correctas, siempre con el objetivo de reducir riesgos y maximizar los rendimientos potenciales.
A continuación se muestra una selección de algunas de las tareas.
- Selección del gestor, arrendamiento del inmueble y gestión continua: selección del administrador de fincas adecuado y negociación profesional de los detalles del contrato con el fin de minimizar ambigüedades y garantizar una responsabilidad clara. La relación con el administrador de fincas es fundamental y este trabaja en estrecha colaboración con el equipo de gestión patrimonial.
- Marketing y arrendamiento: ya sea para captar huéspedes para alquiler vacacional a corto plazo o inquilinos para arrendamientos a medio y largo plazo, el inmueble debe comercializarse eficazmente y llegar a los arrendatarios potenciales a través de los canales adecuados. La fotografía profesional, la información detallada y correcta sobre el activo, la disponibilidad y los precios actualizados, así como los recursos y habilidades para realizar visitas profesionales y hacer un seguimiento de contratos y ofertas, deben gestionarse cuidadosamente para maximizar la rentabilidad de la inversión.
- Control de plazos clave: asegurar que todos los plazos clave se supervisen y cumplan adecuadamente. Esto incluye fechas de vencimiento, opciones y prórrogas de contratos de arrendamiento para minimizar las vacantes y maximizar los ingresos, fechas de pago de impuestos, fechas de revisiones, fechas de vencimiento y renovación de contratos con proveedores, incluidos administradores de fincas, entre otros.
- Fijación de precios: asegurar precios permanentemente actualizados para STR de forma que reflejen la competencia y los periodos específicos, como temporadas altas —fines de semana, festivos y festivales—, y para LTR ante próximas vacantes.
- Agentes de arrendamiento / OTA: negociación de condiciones competitivas y garantía de información actualizada para agentes de arrendamiento o de comisiones para las agencias de viajes en línea (OTA, por sus siglas en inglés).
- Participación en reuniones de comunidades de propietarios.
- Elaboración de presupuestos para gastos operativos y de capital, incluidos FF&E y los costes asociados de gestión de proyectos, arquitecto y proyectista.
- Equipamiento: selección del equipamiento adecuado, incluidos software y servicios, como monitorización del aire acondicionado, monitorización de ruido, servicios de información, cerraduras de acceso remoto, servicios de videovigilancia, etc.
- Proveedores: selección y negociación de contratos competitivos con los proveedores más adecuados de mantenimiento y reparaciones, limpieza, contabilidad, asesoría fiscal, jurídica y otros especialistas, y negociación de contratos competitivos para cada uno de ellos.
- Pagos atrasados: reclamación de pagos atrasados de inquilinos, etc.
- Seguro: contratación del seguro adecuado para el inmueble y su equipamiento, y eventualmente de otros costes de seguros (p. ej., seguro de título).
- Suministros: gestión de proveedores de servicios básicos y costes, incluidos internet, teléfono, wifi, etc.
- Valoración: obtención de valoraciones anuales profesionales y fiables, y negociación de contratos con tasadores inmobiliarios.
Venta
La última de las fases clave de la inversión inmobiliaria es la venta. El propietario del inmueble se enfrenta a diversos problemas y desafíos al vender su activo. Uno de los factores más significativos es determinar el precio correcto de un inmueble adquirido con fines de inversión. El propietario debe realizar un análisis exhaustivo del mercado, considerar la oferta y la demanda actuales en la zona y valorar su inmueble en comparación con la competencia.
Otro aspecto relevante es el marketing y la promoción del inmueble. El propietario debe hacer visible su oferta con eficacia y llegar a los compradores potenciales. Un inmueble bien presentado, con fotografías atractivas y una descripción detallada, tiene más posibilidades de captar el interés de los interesados y venderse más rápidamente.
El propio proceso de venta también requiere una correcta negociación con los compradores potenciales. El propietario debe gestionar las negociaciones y responder a sus preguntas y solicitudes. Es importante estar preparado para defender el precio y eventuales descuentos, pero también para negociar las condiciones de venta, como el calendario de pagos, las condiciones de financiación o el plazo de entrega del inmueble.
Otro problema al que se enfrenta el propietario es la vertiente jurídica y administrativa de la venta. Es imprescindible reunir toda la documentación necesaria, como la escritura de propiedad, el permiso de obra, el certificado energético y demás documentos requeridos en la venta de un inmueble. El propietario debe colaborar con abogados y notarios para garantizar el correcto desarrollo de la venta y el cumplimiento de toda la normativa aplicable.
Por último, el propietario del inmueble debe estar preparado para posibles complicaciones de índole temporal y económica. La venta de un inmueble puede llevar más tiempo del previsto inicialmente y pueden surgir costes imprevistos relacionados con reparaciones, la preparación del inmueble para la venta o las comisiones de las agencias inmobiliarias.
Todo esto, si se lleva a cabo de forma profesional y correcta, conduce a un precio de venta más elevado y, por tanto, a un rendimiento total de la inversión mayor, en el que el precio final desempeña un papel importante. Y especialmente si invierte a través de InvestBay, no tendrá que ocuparse de nada de lo anterior.
Vaya, este artículo es tan estupendo que tengo que compartirlo ahora mismo.
