Un piso como inversión puede ser un asunto cómodo y rentable. Tiene muchas ventajas, pero también inconvenientes y riesgos potenciales. ¿Está pensando en comprar un inmueble de inversión? Antes de lanzarse, dedíquele tiempo. La compra de un piso de inversión para alquilar exige conocimientos sobre prácticas de arrendamiento, préstamos hipotecarios, relaciones entre arrendatarios y arrendadores, gestión de inmuebles y mucho más. Sin información suficiente, en lugar de una bonita rentabilidad anual podría llevarse una decepción.
Qué son los pisos de inversión
Los pisos de inversión son inmuebles residenciales que el inversor (= usted) adquiere principalmente con el objetivo de generar ingresos o revalorizar el capital: es decir, para:
- alquiler a largo plazo (pisos clásicos en la ciudad donde busca inquilinos a largo plazo),
- alquiler a corto plazo (pisos y apartamentos en ubicaciones turísticamente atractivas) o bien
- venta a un precio más alto del que costaron.
En este artículo nos centraremos en los dos primeros tipos: pisos que tiene intención de alquilar.
¿Por qué es popular la inversión en pisos?
Invertir en inmuebles conlleva varias ventajas atractivas:
- Ingresos regulares por alquiler
- Revalorización a largo plazo del inmueble: El valor del inmueble puede aumentar con el tiempo, lo que puede generar un beneficio en su venta.
- Ventajas y deducciones fiscales: En algunos casos, los gastos relacionados con los pisos de inversión (p. ej., intereses de la hipoteca, reparaciones) pueden ser deducibles fiscalmente.
- Protección frente a la inflación
Los pisos de inversión pueden ser parte de una estrategia de inversión a largo plazo o servir como medio para diversificar la cartera de inversión. Son populares especialmente entre quienes buscan inversiones menos arriesgadas (p. ej., en comparación con las acciones).
Riesgos típicos de los pisos de inversión
Ya sea un piso urbano para alquiler a largo plazo o un apartamento en zona turística destinado al alquiler a corto plazo, habitualmente se pueden presentar los siguientes problemas:
- Vacantes en el piso/apartamento o problemas con los inquilinos: Si el inquilino se va o si nadie alquila el apartamento vacacional, usted seguirá teniendo que pagar los gastos mensuales.
- Elevados costes iniciales: Y los ingresos mensuales por alquiler pueden no cubrir la cuota mensual total del préstamo hipotecario.
- Gastos financieros de mantenimiento y reparaciones: Incluso los inquilinos más cumplidores y correctos rompen o estropean algo de vez en cuando, y usted, como propietario, tendrá que hacerse cargo.
- Inversión en marketing (en el caso de alquileres a corto plazo): Si no quiere ceder el 20 % de cada alquiler a plataformas como AirBnB o Booking, tendrá que gestionar las actividades de marketing por su cuenta.
- Inversión de tiempo: Búsqueda de inquilinos, realización de visitas con posibles inquilinos, etc.
- Riesgos de mercado y ciclos económicos: Los cambios en el mercado inmobiliario, las variaciones en los tipos de interés, las nuevas leyes y regulaciones sobre inmuebles, alquiler o impuestos están fuera de su control y es necesario tenerlos en cuenta.
Si quiere evitar estos riesgos pero seguir disfrutando de todas las ventajas, considere las microinversiones en inmuebles con InvestBay. En este caso, podrá esquivar todos estos riesgos.
- No tendrá que buscar inquilinos ni resolver ningún problema con ellos. Nosotros en InvestBay nos encargamos de la administración del inmueble. Por completa transparencia: es cierto que una posible vacante se reflejará en la liquidación y en los ingresos totales (y en su participación), pero para usted este aspecto no supone ninguna carga de tiempo ni estrés.
- Tampoco le afecta ningún aspecto relacionado con el mantenimiento, la propiedad, la compra, la venta del inmueble... Todo eso lo gestionamos nosotros en InvestBay.
- Los costes iniciales son tan altos como usted mismo decida: con nosotros puede empezar desde 100 euros. No obstante, como con cualquier inversión: cuanto más invierta, mayor será el rendimiento.
- No tiene que preocuparse por el piso ni por su marketing, ni invertir más dinero o tiempo en él.
Por otro lado, con esta modalidad se añaden ventajas adicionales, como por ejemplo una excelente información sobre el inmueble, la diversificación de la cartera o una doble rentabilidad (beneficio continuo por alquiler y también por la venta). Si compra un piso de inversión clásico, está apostando todo a una sola carta en una sola ubicación. Con InvestBay puede ser propietario fraccionado de hasta 5 inmuebles en 5 países distintos.
El rendimiento exacto de la inversión lo conocerá definitivamente al final de todo el periodo, tras la venta (ya que el precio de venta y el incremento de valor del inmueble en el tiempo constituyen la parte principal de esa revalorización), pero toda la información que le proporcionamos antes de invertir se basa en estimaciones rigurosas que tienen en cuenta todos los aspectos posibles.
Consejo: Lea en detalle cómo funciona InvestBay.
¿Cómo elegir el piso adecuado para la inversión?
Desde el principio debemos mencionar algo fundamental que muchas personas pasan por alto. Si está eligiendo un piso para inversión (y no necesariamente para su propia jubilación), es necesario mantener las emociones a raya y analizar el inmueble realmente desde una perspectiva analítica e inversora. Según Andrew Thompson, este es uno de los mayores errores al adquirir un piso de inversión (puede leer la entrevista completa sobre este tema en la tercera parte de la entrevista con él). Esto puede resultar especialmente complicado porque los agentes inmobiliarios suelen apostar por las emociones y las bonitas imágenes.
¿Qué preguntarle a su agente inmobiliario cuando compra un piso de inversión?
- ¿Cómo ha evolucionado el mercado en esa zona?
Al elegir un inmueble rentable para alquilar, busque una ubicación con buenos servicios (colegios, comercios, restaurantes, cafeterías, paradas de transporte público y parques) y acceso peatonal. Además, es conveniente que sea un barrio con baja criminalidad y, a ser posible, cerca de empresas. También puede valorar una zona con población creciente o con un plan de revitalización en marcha. Todo esto indica un mayor número potencial de inquilinos. - ¿Cuál es el estado actual del piso?
¿Se requerirá una inversión adicional, por ejemplo para una reforma, equipamiento o reparaciones de mayor envergadura? ¿Y qué posibilidades existen de que alguien quiera comprar este piso dentro de 10 años, y en qué estado estará en ese momento? ¿Estará listo para una reforma completa o seguirá en relativo buen estado? - ¿Cómo se está construyendo en los alrededores? Si en esa zona no es posible construir, el precio de los inmuebles existentes y los ingresos por alquiler aumentan más rápidamente.
- ¿Cómo está evolucionando el turismo en la zona?
- ¿Cómo están evolucionando los alquileres en la zona?
Análisis de mercado
Antes de cada inversión, analice cuidadosamente sus prioridades y posibilidades financieras. Siga también el mercado para no comprar cuando los precios estén en su punto más alto, lo que reduciría sus posibles beneficios.
Due diligence
Además, debe realizarse una denominada due diligence legal y técnica. Se trata de un proceso exhaustivo de revisión de los aspectos legales y técnicos en decisiones comerciales o de inversión significativas, como sin duda es la compra de un inmueble.
Su objetivo es identificar y evaluar los riesgos, verificar la situación legal, garantizar el cumplimiento de la normativa vigente y valorar las obligaciones legales. Este proceso incluye el análisis de documentos corporativos, contratos, relaciones laborales, inmuebles, cumplimiento regulatorio, litigios y propiedad intelectual. El resultado es un informe fundamentado que ayuda en la toma de decisiones y en la negociación de las condiciones de la transacción, protegiendo los intereses de todas las partes implicadas.
"En uno de los pisos analizados, durante la due diligence técnica descubrimos que se encontraba justo encima de la sala de calderas y de la fuente de electricidad. Eso significaba que habría vibraciones y ruido, lo que reduciría el atractivo de ese inmueble vacacional. Nadie quiere pasar sus vacaciones encima de una central eléctrica." Este es un extracto de la entrevista La calidad de los datos es fundamental al elegir un inmueble, con Andrew Thompson. Léala completa y descubra aún más sobre cómo funcionan los pisos de inversión e InvestBay.
¿Dónde comprar un piso de inversión?
Si está decidiendo en qué zona española invertir en un piso de alquiler (a largo plazo), le recomendamos optar preferiblemente por ciudades más grandes.
Por ejemplo, Madrid ofrece estabilidad, un mercado en crecimiento y menor riesgo, pero requiere una inversión inicial más elevada. Por el contrario, una ciudad más pequeña con menor mercado laboral exigirá una inversión inicial menor (y prometería potencialmente mayores rendimientos), pero conlleva un mayor riesgo y desafíos relacionados con las vacantes, la rotación de inquilinos y el mantenimiento del inmueble.
Si quiere comprar un piso de inversión para el alquiler a corto plazo (vacacional), céntrese en ubicaciones turísticas atractivas. Junto al mar, junto a un lago, con buena accesibilidad al centro de la ciudad o al contrario alejado de la civilización. En definitiva, donde la gente quiera ir de vacaciones. Luego considere cuál es la ocupación potencial, cuáles son los ingresos potenciales por alquiler a lo largo del año y cuáles son los costes o el papel que juega la variabilidad estacional.
Pisos de inversión en el extranjero
Este tipo de inversiones ofrece el potencial de aprovechar el crecimiento del valor de los inmuebles en economías de rápido desarrollo o en mercados estables con alta demanda de alquiler. Sin embargo, para usted como inversor independiente, conlleva muchas más preocupaciones y búsqueda de información. Los distintos países tienen diferentes costes de adquisición, costes de venta, impuestos de transmisión, etc., sin mencionar las diferencias culturales o los riesgos de tipo de cambio.
Si decide invertir en un inmueble en el extranjero con InvestBay, estas preocupaciones desaparecen, mientras que la principal ventaja se mantiene: dispone de su propio inmueble en el extranjero (también) para uso vacacional.
En InvestBay seleccionamos por usted las ubicaciones más atractivas y con los menores riesgos. Somos muy conscientes de que los agentes inmobiliarios a menudo no proporcionan suficiente información relevante, en parte porque el inversor potencial (= usted) no sabe qué preguntar. En nuestra oferta en InvestBay usted sabe exactamente todo lo que necesita para realizar esa inversión.
¿Cuáles son las opciones de financiación de un piso de inversión?
Las opciones de financiación de un piso de inversión incluyen varios enfoques distintos, cada uno con sus ventajas e inconvenientes. Las opciones más utilizadas:
Préstamo hipotecario
- Hipoteca clásica: Préstamo hipotecario tradicional en el que el banco presta una cantidad determinada de dinero que el inversor devuelve durante un horizonte más largo. Este tipo de préstamo suele ofrecer tipos de interés más bajos, pero requiere garantía inmobiliaria y habitualmente un mayor capital propio.
- Hipoteca de alquiler: Tipo especial de hipoteca destinada a inmuebles de inversión, en el que los ingresos por alquiler se tienen en cuenta al evaluar la solvencia del solicitante.
Préstamo de ahorro para la vivienda
Este tipo de préstamo se utiliza con frecuencia. Ofrece tipos de interés ventajosos y puede utilizarse tanto para la compra como para la reforma del inmueble.
Préstamo personal
Método de financiación menos habitual, en el que el inversor obtiene un préstamo personal no finalista que puede destinar a la compra del inmueble de inversión. Estos préstamos suelen tener tipos de interés más altos y plazos de amortización más cortos que las hipotecas.
Efectivo
Algunos inversores pueden tener suficiente capital propio para comprar el inmueble directamente sin necesidad de financiación. De esta forma evitan los costes financieros y pueden reaccionar con mayor rapidez ante las oportunidades del mercado.
Crowd-owning / Microinversión
Método moderno de financiación en el que un grupo de personas invierte conjuntamente pequeñas cantidades de dinero en un inmueble específico a través de una plataforma en línea. Esta microinversión junto a otros inversores, donde cada uno aporta una parte del capital, puede reducir el riesgo individual y permitir el acceso a inmuebles más grandes o más atractivos.
Cómo gestionar eficazmente y sin problemas un piso de inversión
La gestión eficaz y sin problemas de un piso de inversión para alquiler a largo plazo requiere una planificación cuidadosa, una preparación exhaustiva y un mantenimiento regular. A continuación, algunos pasos y consejos que pueden ayudarle a lograr una gestión exitosa:
- Establezca una renta competitiva
Realice un estudio de mercado y averigüe cuál es la renta habitual en esa zona. Ofrezca un precio atractivo pero realista, que tenga en cuenta la calidad y el equipamiento del piso. - Selección del inquilino adecuado
Compruebe a los inquilinos minuciosamente, incluida la verificación de su historial crediticio, empleo y referencias de arrendadores anteriores.
Puede seleccionarlo usted mismo o pedir ayuda a una agencia inmobiliaria. Cada opción tiene sus ventajas e inconvenientes:
Ventajas Inconvenientes Por su cuenta No tendrá que pagar comisión a una agencia, lo que puede suponer un ahorro económico considerable. El proceso de búsqueda, verificación y comunicación con posibles inquilinos puede ser muy costoso en tiempo. Tiene control total sobre la selección del inquilino y puede elegir al que mejor se adapte a sus requisitos y criterios. Si no tiene experiencia en la selección de inquilinos, puede pasar por alto aspectos importantes, lo que puede generar problemas en el futuro. La comunicación directa con el inquilino puede llevar a una mejor comprensión de sus necesidades y a una resolución más rápida de posibles problemas. La selección de inquilinos conlleva tareas administrativas como la redacción de contratos de arrendamiento, la verificación de referencias, etc. Agencia inmobiliaria Las agencias inmobiliarias tienen experiencia y conocimientos especializados que pueden ayudar a seleccionar inquilinos fiables. Los servicios de una agencia suelen incluir una comisión que puede ser considerable (habitualmente uno o dos meses de alquiler). La agencia se encarga de todo el proceso de selección, lo que le ahorrará tiempo y preocupaciones. Al utilizar una agencia, tiene menos control directo sobre la selección del inquilino. Las agencias tienen acceso a herramientas y bases de datos que les permiten verificar exhaustivamente a los posibles inquilinos, incluido su historial crediticio y referencias anteriores. A pesar de los conocimientos especializados de la agencia, puede ocurrir que el inquilino seleccionado no cumpla sus expectativas. - Celebre un contrato de arrendamiento claro y detallado que defina las obligaciones y derechos de ambas partes.
- Inspeccione regularmente el estado del inmueble y realice mantenimiento preventivo
Responda con rapidez a las reparaciones y problemas notificados por los inquilinos para evitar daños mayores y mantener una buena relación con ellos. - Lleve la contabilidad
Mantenga registros precisos y actualizados de todos los ingresos y gastos relacionados con el inmueble. Conozca sus obligaciones fiscales y las posibles deducciones. - Seguro
Contrate un seguro adecuado del inmueble que cubra daños causados por incendio, inundaciones, vandalismo y otros riesgos. Considere también contratar un seguro de responsabilidad civil del arrendador. - Comuníquese con los inquilinos
Mantenga una comunicación abierta y regular con los inquilinos. Esté disponible para resolver problemas y atender consultas. - Cumpla la normativa legal
Cumpla todas las leyes y normativas locales sobre arrendamiento de inmuebles, incluidas las normas de seguridad y los requisitos de equipamiento.
¿Le parece que son demasiadas preocupaciones? Considere contratar una empresa de gestión profesional especializada en la administración de inmuebles de inversión. Estas empresas pueden encargarse de la selección de inquilinos, el mantenimiento, las reparaciones y los trámites administrativos.
En el caso del alquiler a corto plazo, habitualmente se presentan problemas como el marketing y la captación de nuevos huéspedes, reparaciones más frecuentes, mayores costes de limpieza y mantenimiento, así como incidencias más habituales (llaves cerradas por dentro, código de acceso olvidado, etc.).
Si quiere tener aún menos preocupaciones con su piso de inversión, invierta en un inmueble lucrativo con InvestBay. Ubicaciones atractivas, ofertas transparentes, rendimientos conocidos de antemano. Consulte nuestra oferta de inversión actual y ¡manos a la obra!
Vaya, este artículo es tan bueno que tengo que compartirlo ahora mismo.
