Inversión en fondos inmobiliarios: Guía detallada y comprensible (también) para principiantes

La inversión en inmuebles es popular, pero no es precisamente sencilla. ¿Comprar un piso de inversión directamente o mejor invertir en un fondo inmobiliario? ¿Qué papel desempeña InvestBay en este contexto? Lea nuestro artículo completo, tras cuya lectura tendrá clara la imagen de todas las ventajas, desventajas y el funcionamiento de cada opción.

¿Qué es un fondo inmobiliario?

Un fondo inmobiliario es un tipo de fondo de inversión que reúne dinero de muchos inversores y lo utiliza para adquirir, gestionar y vender inmuebles (viviendas, pisos, oficinas y espacios comerciales).

El objetivo es generar beneficios procedentes del alquiler o de la revalorización de los inmuebles, y dichos rendimientos se distribuyen entre los inversores en proporción a lo que cada uno ha aportado al fondo.

Es, por tanto, una manera de que las personas puedan invertir en inmuebles incluso con importes menores de los que necesitarían para comprar un inmueble entero por su cuenta.

Tipos de fondos inmobiliarios

Según su estructura se dividen en:

• Fondos abiertos (Open-End Funds): Fondos de inversión de alta liquidez que admiten continuamente nuevos inversores y les permiten el reembolso de participaciones.
• Fondos cerrados (Closed-End Funds): Fondos de inversión de baja liquidez con un número limitado de participaciones. Estas se emiten al inicio y, a partir de ese momento, no se admiten nuevos inversores. Posteriormente, solo pueden negociarse en el mercado secundario.

Según la modalidad de negociación se distinguen:

• Fondos públicos (Publicly Traded Funds): Las acciones o participaciones de estos fondos cotizan en bolsas públicas.
• Fondos privados (Private Funds): Estos fondos no cotizan en bolsas públicas y solo son accesibles para inversores cualificados o institucionales. Por tanto, los inversores minoristas típicos no tienen acceso a ellos.

Estructura de un fondo inmobiliario

Un fondo de inversión inmobiliaria es un sistema complejo con una estructura y roles claramente definidos. Todos juntos garantizan la gestión eficaz del fondo y la rentabilidad de las inversiones. En el marco de un fondo inmobiliario intervienen:

1. Inversores: Personas o instituciones que aportan su capital al fondo. Cada inversor recibe participaciones del fondo.
2. Gestores del fondo: Especialistas que administran el fondo. Su cometido es seleccionar y adquirir inmuebles adecuados, gestionarlos y, en su momento, venderlos si resulta conveniente.
3. Administradores de inmuebles: Profesionales o empresas que se encargan del mantenimiento y la gestión diaria de los inmuebles. Esto incluye la búsqueda de inquilinos, el cobro del alquiler, las reparaciones y el mantenimiento.
4. Abogados y contables: Los abogados se ocupan de todos los aspectos jurídicos relacionados con la compra, venta y arrendamiento de inmuebles. Los contables gestionan las finanzas del fondo, la contabilidad y los asuntos fiscales.
5. Comité de inversiones: Grupo de expertos que supervisa la estrategia del fondo, aprueba las inversiones y garantiza que el fondo cumple sus objetivos y normas de inversión.

Cómo funciona un fondo inmobiliario: paso a paso

1. Los inversores aportan su capital al fondo inmobiliario

A cambio, reciben participaciones del fondo.

2. Los gestores del fondo seleccionan los inmuebles adecuados

Los fondos adquieren inmuebles a través de un proceso que implica múltiples pasos especializados, todos ellos orientados a un único fin: maximizar los rendimientos y al mismo tiempo minimizar los riesgos para los inversores.

Los fondos tienen criterios predefinidos para la selección de inmuebles, que pueden incluir la ubicación, el tipo de inmueble (residencial, comercial, industrial), la superficie, la antigüedad, el estado y el potencial de revalorización.

Con base en estos criterios, los gestores del fondo analizan en profundidad el mercado para identificar zonas y tipologías de inmuebles con potencial de crecimiento de valor e ingresos estables. Estudian los factores económicos, las tendencias demográficas, la oferta y la demanda del mercado, el nivel de los alquileres y otros factores que influyen en el valor y la rentabilidad de los inmuebles. A continuación, elaboran una lista de inmuebles potenciales que se ajustan a los objetivos de inversión del fondo.

Posteriormente se lleva a cabo la denominada due diligence (auditoría de compra):

• Auditoría financiera: Incluye la revisión de los estados financieros, los ingresos por alquiler, los costes operativos y el historial del inmueble.
• Auditoría técnica: Incluye la inspección del edificio, la evaluación de su estado técnico, el estado de la infraestructura y las posibles reparaciones necesarias.
• Auditoría jurídica: Incluye la verificación del estado jurídico del inmueble, como los derechos de propiedad, posibles cargas, obligaciones y litigios.

Una vez que el inmueble supera la auditoría, comienzan las negociaciones sobre el precio de compra y las condiciones de la transacción, los plazos de pago, las garantías y las posibles reparaciones previas a la entrega.

3. Adquisición del inmueble

Tras la negociación exitosa se firma el contrato de compraventa, que establece todas las condiciones de la operación. El fondo utiliza los fondos aportados por los inversores o puede obtener financiación ajena (p. ej., mediante un préstamo hipotecario) para financiar la compra.

¿Cómo se financian los fondos?

Los fondos inmobiliarios se financian de diversas formas, que incluyen tanto capital propio de los inversores como financiación ajena. Las más habituales son:

• Capital propio de inversores individuales o institucionales (bancos, compañías de seguros, fondos de pensiones, fundaciones y otras grandes instituciones financieras).
• Ofertas públicas de venta (OPV) y las denominadas ofertas secundarias, en el caso de fondos que cotizan en bolsa.
• Financiación ajena mediante préstamos hipotecarios, bonos o financiación mezzanine (forma híbrida de financiación que combina elementos de deuda y capital propio).

A continuación se completa la transmisión legal de la titularidad del inmueble al fondo. El inmueble se integra en la cartera del fondo y comienza a gestionarse según los planes establecidos.

4. Los administradores de inmuebles se encargan de la gestión diaria, el arrendamiento, el cobro del alquiler y el mantenimiento

La gestión de inmuebles en el marco de un fondo inmobiliario es un proceso complejo que abarca diversos aspectos, desde la captación de inquilinos hasta la contabilidad. Los gestores del fondo desempeñan un papel clave para garantizar que los inmuebles generen ingresos estables y que su valor aumente.

¿Qué se encargan de hacer los administradores de inmuebles?

• Arrendar el inmueble: Buscan inquilinos, negocian y redactan los contratos de arrendamiento, garantizan su firma y cumplimiento, resuelven los problemas y consultas de los inquilinos, mantienen la comunicación y cuidan las relaciones. Al mismo tiempo, analizan el mercado y fijan el alquiler a un nivel que maximiza los rendimientos sin disuadir a los posibles inquilinos.
• Realizar el mantenimiento y las reparaciones: Llevan a cabo revisiones y mantenimientos periódicos de los edificios para mantenerlos en buen estado y cumplir todas las normas de seguridad e higiene. Cuando es necesario, organizan reparaciones y reformas, y supervisan la calidad de los trabajos realizados. También planifican y ejecutan mejoras en los inmuebles para aumentar su valor y atractivo.
• Gestionar financieramente el inmueble: Llevan una contabilidad precisa, gestionan los ingresos por alquiler, controlan los gastos y garantizan que todas las transacciones financieras queden debidamente registradas. Gestionan el cobro del alquiler y garantizan que los inquilinos paguen puntualmente. Elaboran y controlan los presupuestos de cada inmueble y del fondo en su conjunto.
• Velar por el cumplimiento legal y normativo: Garantizan que todos los inmuebles cumplan la legislación y la normativa local, incluidas las normas de construcción y seguridad. También gestionan los asuntos jurídicos, como los litigios con inquilinos, y garantizan la protección legal del fondo.
• Asimismo, buscan formas de reducir eficazmente los costes de explotación y mantenimiento de los inmuebles.

5. Ingresos procedentes de los inmuebles

Los ingresos por alquiler o por la venta de inmuebles son recaudados por el fondo. Dichos ingresos se distribuyen entre los inversores una vez deducidos los costes y las comisiones de gestión.

6. Distribución a los inversores

Los beneficios del fondo se distribuyen periódicamente entre los inversores en forma de dividendos o de incremento del valor de sus participaciones.

Inversión en fondo inmobiliario vs. compra de un piso de inversión

Las diferencias entre un fondo inmobiliario y la inversión directa en inmuebles son considerables. Afectan principalmente a:

• la liquidez
• la diversificación
• la gestión
• los costes
• el riesgo

CONSEJO: Lea más sobre los pisos de inversión en nuestro artículo.

¿En qué se diferencia InvestBay de un fondo inmobiliario?

InvestBay, en comparación con los fondos inmobiliarios clásicos a los que nos hemos referido a lo largo del artículo, se diferencia principalmente por su enfoque. Las diferencias fundamentales pueden resumirse en los siguientes puntos:

1. A diferencia de InvestBay, los fondos suelen adquirir proyectos de mayor envergadura y se centran en SPV en lugar de activos más pequeños.
2. Con InvestBay, sabe exactamente en qué inmueble invierte y dispone de toda la información relevante. La transparencia total y la información son valores fundamentales para nosotros y, en cierto modo, contribuimos a la educación del mercado.
3. La inversión mínima en InvestBay es de 2 500 CZK (100 euros). Los fondos inmobiliarios convencionales no pueden competir con eso; habitualmente son varias veces superiores. No obstante, como con cualquier inversión: cuanto más invierta, mayor rendimiento obtendrá, y la inversión en inmuebles es precisamente una de las menos arriesgadas (por ejemplo, frente a las acciones).
4. Con InvestBay es usted indirectamente propietario del inmueble con todas las ventajas que ello conlleva. Forma parte del proceso de toma de decisiones sobre aspectos sustanciales. Puede elegir por sí mismo qué quiere y qué no. Además, puede utilizar activamente el inmueble y visitarlo. A diferencia de los fondos de participaciones, donde como inversor adquiere una participación en el fondo y confía así su dinero al gestor, al invertir en inmuebles en InvestBay adquiere directamente fracciones del inmueble. Sus inversiones están así totalmente bajo su control.

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¿Cómo elegir el fondo inmobiliario adecuado?

A finales de abril de 2024 operaban en la República Checa 144 fondos inmobiliarios (fuente de datos: ČNB). ¿Cómo elegir entonces aquel en el que invertir su dinero? Huelga decir que semejante decisión requiere considerar cuidadosamente varios factores clave.

Una vez que haya definido sus objetivos personales de inversión y se haya informado sobre los tipos de fondos inmobiliarios existentes, llega el momento de evaluar los candidatos.

• Compruebe el rendimiento histórico, la estabilidad de los rendimientos, la reputación del gestor, las comisiones de los fondos seleccionados y el nivel de endeudamiento de los inmuebles.
• Analice la cartera del fondo. Examine en qué tipo de inmuebles invierte el fondo y en qué áreas geográficas. Una cartera bien diversificada puede reducir el riesgo.
• Asegúrese de que el perfil de riesgo del fondo se corresponde con su propio apetito de riesgo. Algunos fondos pueden invertir en proyectos más arriesgados con un potencial de rentabilidad más elevado.
• Verifique también los aspectos fiscales de los fondos seleccionados.

CONSEJO: ¿No domina todas las siglas? Hemos elaborado un glosario con los términos y siglas más utilizados:

• NAV (Net Asset Value) – Tamaño del fondo: valor del patrimonio neto del fondo / Valor neto de los activos del fondo después de deducir todos los pasivos. El NAV por acción se utiliza para valorar las participaciones del fondo.
• Yield – Rentabilidad de los inmuebles, es decir, el cociente entre el alquiler neto anual recaudado y el valor de los inmuebles
• LTV (Loan to Value) – Nivel de endeudamiento de los inmuebles / relación entre el préstamo y el valor del inmueble, utilizada para evaluar el riesgo crediticio
• WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) – Plazo medio ponderado restante de los contratos de arrendamiento
• TER (Total Expense Ratio) – Costes anuales totales de gestión del fondo

Luego solo queda comprobar con qué facilidad puede vender sus participaciones y si la inversión mínima requerida se ajusta a sus posibilidades financieras. Si no tiene claro cómo elegir el fondo adecuado o necesita más información, no dude en consultar a un asesor financiero o a un experto en inversión inmobiliaria. Una elección bien fundamentada puede ayudarle a maximizar los rendimientos y minimizar los riesgos asociados a la inversión inmobiliaria.

Con InvestBay, todo es transparente, claro y sencillo. Basta con examinar detenidamente la oferta actual de inmuebles de inversión con sus descripciones detalladas e invertir según sus posibilidades actuales.