Aunque muchos de nosotros intuimos que los inmuebles son una buena inversión, vale la pena explorar con mayor detalle qué hay detrás de esa percepción.
Los bienes inmuebles como instrumento de inversión han madurado considerablemente en las últimas tres décadas. Como clase de activo han adquirido un carácter mucho más institucional: numerosas empresas, como fondos de pensiones y aseguradoras, han decidido invertir en ellos. Para los grandes inversores se han convertido en muchos casos en el tercer pilar, junto a las acciones y los bonos.
¿Por qué los inmuebles y por qué ahora?
Existen varias razones por las que los inversores institucionales y experimentados consideran los inmuebles como una buena inversión.
Rentabilidad
Los bienes inmuebles ofrecen dos fuentes de rentabilidad:
Rendimiento por ingresos
El primer rendimiento proviene de los ingresos por alquiler que el inquilino (o el huésped, en el caso de un hotel o inmueble vacacional) abona al propietario. El nivel de los alquileres está determinado por el mercado laboral, estrechamente vinculado a la economía. Una economía más sólida impulsa un mayor crecimiento y movilidad del empleo (lo que a menudo implica un aumento de la población) y salarios más elevados. Un buen ejemplo es Praga, donde el crecimiento económico combinado con el incremento de la población y la baja tasa de desempleo aumentan los salarios y la renta disponible. En esa situación, los particulares pueden permitirse pagar más por el alquiler.
Uno de los atractivos específicos de los inmuebles residenciales o vacacionales es que los contratos de arrendamiento suelen ser de corta duración (de un año como máximo, o incluso de días o semanas en el caso de los alquileres vacacionales). Esto significa que los propietarios pueden ajustar con frecuencia y regularidad el alquiler solicitado para mantenerlo al ritmo de la inflación y de las condiciones del mercado.
Rendimiento por revalorización del capital
El segundo componente del rendimiento total es el aumento del precio de mercado (rendimiento por revalorización del valor del capital), cuando el valor del activo crece con el tiempo. Esto suele estar más ligado a la evolución de los mercados de capitales (incluidos los tipos de interés y la inflación). En períodos de crecimiento económico, la inflación puede elevar los costes de reproducción de los inmuebles, lo que incrementa su valor con el tiempo, especialmente cuando los tipos de interés son más bajos.
Riesgo
Los inmuebles presentan características de riesgo y rendimiento distintas a las de las acciones y los bonos. En general, muestran un riesgo y un rendimiento inferiores a los de las acciones, y un riesgo y un rendimiento superiores a los de los bonos soberanos. Pero incluso dentro de una misma categoría, como los inmuebles definidos de forma amplia, existen diferentes combinaciones de riesgo y rendimiento. Por ejemplo, los proyectos de desarrollo inmobiliario conllevan un riesgo mayor y se espera de ellos una rentabilidad esperada más elevada. Mientras que los inmuebles de primera calidad en las mejores ubicaciones se sitúan más abajo en la curva de riesgo y ofrecen una rentabilidad esperada menor.
Cobertura frente a la inflación
La inversión inmobiliaria es un excelente instrumento para proteger el dinero frente a la inflación por varias razones. En primer lugar, los inmuebles tienden a incrementar su valor en épocas de inflación, lo que significa que su precio sube al mismo ritmo que los precios generales de la economía. Esto permite a los inversores mantenerse al nivel de la inflación y garantizar que su inversión conserve su valor. Además, si usted invierte en inmuebles para alquilarlos, puede elevar el alquiler en consonancia con la inflación, lo que significa que los ingresos por arrendamiento crecen junto con los precios y ayudan a compensar los efectos negativos de la inflación sobre el valor del dinero.
Inmuebles residenciales y alquileres vacacionales
Existen diversas razones por las que los inmuebles residenciales y los alquileres vacacionales constituyen una atractiva oportunidad de inversión.
En cuanto a los mercados residenciales, los sectores de construcción para alquiler (build-to-rent, BTR) y de alquiler privado (private rented sector, PRS) se están convirtiendo en una clase de activo cada vez más demandada en Europa. Uno de los factores que han contribuido a ello recientemente es que tanto el segmento de oficinas como el de comercio minorista han caído en desgracia entre muchos inversores en los últimos dos años. El segmento de oficinas a causa del impacto del teletrabajo, y el mercado de comercio físico debido a la creciente tendencia de las compras en línea.
Los mercados mundiales del turismo se abren progresivamente y el número de turistas aumenta tras el Covid y la lenta recuperación hasta la plena capacidad, lo que contribuye a incrementar la demanda de alquileres vacacionales. El sector de los alquileres vacacionales en sentido amplio también ha recibido inversiones cuantiosas en los últimos años, especialmente en tecnología y visibilidad, lo que ha contribuido a crear un mercado más maduro y comprensible, algo importante para todos los inversores, pero en especial para los grandes inversores institucionales que necesitan analizar bien los riesgos, los rendimientos y las oportunidades en este sector.
Todas las fuerzas descritas anteriormente afectan principalmente al lado de la demanda de la ecuación. Los niveles de alquiler y los valores del capital son en última instancia el resultado de la interacción entre la oferta y la demanda. En cuanto a la oferta, en muchas zonas de Europa, ya sean áreas urbanas concretas o destinos turísticos, la oferta de proyectos de desarrollo es limitada, por ejemplo debido a complejos requisitos de planificación urbanística. Por tanto, una oferta restringida incapaz de satisfacer la demanda potencial es otro factor que contribuye al crecimiento de los alquileres y del valor del capital.
Diversificación de la cartera
La incorporación de inmuebles puede ser clave para una adecuada diversificación de la cartera. En primer lugar, los inmuebles suelen presentar una baja correlación con otras clases de activos del mercado, como las acciones o los bonos. Esto significa que el valor de los inmuebles no tiene por qué descender de la misma manera que el de otras inversiones cuando los mercados fluctúan. Gracias a esta baja correlación, la inversión inmobiliaria puede reducir el riesgo global de la cartera y contribuir a suavizar las oscilaciones del mercado. Además, la inversión en inmuebles puede proporcionar ingresos regulares por alquiler, que suelen ser estables e independientes de las condiciones del mercado. Estos ingresos inmobiliarios pueden servir como fuente estable de flujo de caja y reforzar el rendimiento global de la cartera. Así, la diversificación hacia inmuebles puede reportar a los inversores no solo una posible revalorización del capital, sino también ingresos estables y una reducción del riesgo. No importa cuándo invierta usted: las normas de diversificación son siempre válidas, y no hay mejor momento que el presente para incluir los inmuebles como clase de activo en su cartera.
Inmuebles y barreras de entrada
La inversión inmobiliaria puede estar asociada a varias barreras que pueden limitar el acceso y la participación de los inversores. Algunas de estas barreras son:
- Exigencias financieras - Una de las principales barreras es la necesidad de disponer de capital financiero suficiente para adquirir inmuebles. Los bienes inmuebles suelen requerir inversiones iniciales elevadas, como el precio de compra, la entrada, las comisiones de intermediación y los costes de mantenimiento. Estas exigencias financieras pueden limitar el acceso a los inversores más pequeños.
- Conocimiento del mercado y gestión de riesgos - La inversión inmobiliaria requiere cierto nivel de conocimiento del mercado, incluido el análisis y la comprensión de las tendencias y los valores inmobiliarios en una determinada localidad. La gestión de inmuebles también exige la capacidad de gestionar los riesgos asociados a los inquilinos, el mantenimiento y los asuntos legales.
- Liquidez limitada - Los inmuebles son generalmente una inversión menos líquida en comparación con otras clases de activos, como las acciones o los bonos. La venta de un inmueble puede llevar más tiempo y requerir un esfuerzo y unos costes adicionales asociados a la transacción, como la representación legal y las comisiones de intermediación. La liquidez limitada puede restringir la posibilidad de acceder rápidamente a los fondos cuando sea necesario.
- Regulación y asuntos legales - La inversión inmobiliaria suele ir acompañada de diversos asuntos legales y regulaciones. Entre ellos se incluyen las leyes de arrendamiento, las normativas de construcción, las leyes de protección del consumidor y otras. El inversor debe estar familiarizado con la normativa local y garantizar el cumplimiento de todas las leyes y regulaciones pertinentes.
- Necesidad de tiempo y mantenimiento - La inversión inmobiliaria requiere tiempo y esfuerzo para la gestión y el mantenimiento. El inversor debe estar preparado para dedicar tiempo y recursos a la gestión de los inmuebles, incluyendo la búsqueda de inquilinos, la realización de reparaciones y labores de mantenimiento, y la resolución de los diversos asuntos relacionados con el inmueble.
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