Andrew Thompson es cofundador de Investbay y nuestro principal experto en selección de inmuebles de inversión. Para acercarle nuestra estrategia, nuestros criterios de selección y nuestras formas de reducir riesgos, realizamos con él una breve entrevista que responde a muchas preguntas importantes sobre inversión.
¿Puede describirnos su trayectoria profesional en el sector inmobiliario?
Estudié un máster en economía de la tierra, que en el Reino Unido y en otros mercados es una especie de antesala de la carrera en el sector inmobiliario y el requisito de acceso al Royal Institute of Chartered Surveyors (MRICS — Member of the Royal Institute of Chartered Surveyors), el organismo rector que regula a los profesionales del sector inmobiliario. El curso es muy riguroso; antes de completarlo hay una enorme cantidad de exámenes.
Superé el curso y me convertí en miembro del Royal Institute of Chartered Surveyors, del que formo parte desde hace ya más de 27 años. En 1997 comencé a trabajar para la agencia internacional Cushman & Wakefield, primero en el Reino Unido. Empecé en el ámbito de los inmuebles de inversión — edificios industriales, oficinas, centros comerciales. Después me trasladé al área de alquiler de inmuebles industriales y de oficinas.
Posteriormente me mudé a Praga, donde lideré negociaciones de adquisición para grandes arrendatarios institucionales como PwC, Ford, GE y Procter and Gamble. En el lado del arrendamiento, colaboré con grandes promotores como Europolis y similares. Tras siete años en Praga, fundé la oficina en Eslovaquia y durante siete años dirigí una oficina de 40 personas en Bratislava.
Después regresé a Praga para dirigir el equipo de inversión de Colliers. Lo hice durante otros siete años. Finalmente conocí al CEO de Investbay, lo que encajó bien con mi habitual ciclo de siete años. Siete años en Praga. Siete años en Bratislava. Siete años de vuelta en Praga. Y ahora llevo dos años en Investbay.
¿Qué le atrajo del concepto de crowd-owning?
La mayoría de los inmuebles son activos de gran envergadura que requieren mucho capital. En 1997, cuando empecé, solo las grandes instituciones compraban inmuebles, pero en las décadas siguientes el mercado se diversificó. Llegaron las empresas familiares, los individuos adinerados y todo tipo de grupos privados.
Los inmuebles son, en efecto, un sector atractivo, y la relación riesgo-rentabilidad es diferente a la de las acciones, los bonos, las criptomonedas y otros activos de inversión. En los últimos veinte años han ocurrido muchos cambios y el crowd-owning es, a mi juicio, el último paso evolutivo hasta la fecha.
Ahora somos capaces de dividir los inmuebles en partes más pequeñas para permitir que también los pequeños inversores accedan a estos activos. Hasta ahora, esto solo era posible realmente a través de fondos, donde usted no tiene voz sobre qué inmuebles mantiene el fondo. En comparación, como crowd-owner usted puede elegir el inmueble, leer el plan de negocio e invertir en él de forma efectiva por cuenta propia.
Esto es algo completamente nuevo y creo que tiene un enorme potencial, comparable al efecto que la propiedad minorista de acciones tuvo en el panorama inversor. Todo se reduce a democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria.
¿Cuál es su enfoque profesional respecto a los inmuebles? ¿Tiene alguna regla que siga?
Muchas de esas reglas las tengo interiorizadas desde hace tiempo, porque llevo 27 años en el sector. He trabajado con inversores institucionales, así que mi enfoque se basa en minimizar el riesgo y maximizar el rendimiento. Investbay opera en un entorno más emprendedor, por lo que aquí contamos con una combinación de enfoques: ampliar límites y, al mismo tiempo, velar por la seguridad de las inversiones. Creo que es una buena combinación.
¿Cuáles son los criterios principales para seleccionar un inmueble para la cartera de Investbay? ¿Por qué elegiría una ubicación concreta y no otra? ¿En qué se centra?
Ante todo, somos una plataforma de inversión, por lo que nos centramos en los rendimientos y el crecimiento de capital del activo. Esos son los factores que siempre tengo presentes.
Actualmente nos hemos centrado en Europa, aunque en el futuro es posible que nos expandamos muy rápidamente al resto del mundo. Prefiero los edificios más modernos, porque son más fáciles de gestionar, su arquitectura se mantiene vigente durante más tiempo y queremos poder vender el inmueble sin tener que renovar los interiores ni todo lo demás.
Los proyectos deberían tener idealmente licencia de uso turístico. También buscamos predominantemente inmuebles más pequeños — apartamentos o pisos de uno o dos dormitorios — porque suelen ser la mejor inversión, generan rendimientos más elevados y se pueden vender con mayor rapidez.
Nos gustan mucho los inmuebles situados en complejos turísticos. Tienen un mejor marketing del propio inmueble y se puede contar con el operador, lo que también reduce los costes. Si un operador gestiona 120 unidades, es más económico porque puede escalar los servicios, a diferencia de si cada unidad fuera gestionada de forma independiente.
También está la cuestión de eliminar los costes de las OTA (Online Travel Agencies), es decir, las comisiones de plataformas como Booking.com, Airbnb, etc. Estas proporcionan servicios fantásticos, pero cobran comisiones elevadas, en torno al 20 %. Así que cada vez que usted va a un hotel o de vacaciones, el 20 % del precio que paga va a parar a estas entidades.
Al conectar directamente nuestra comunidad inversora con los alquileres, podemos eliminar las comisiones de las OTA y repercutir ese ahorro en nuestros clientes. Y si el inmueble forma parte de un complejo turístico, esto puede aplicarse a todo el proyecto, no solo a nuestra unidad concreta. Es una forma fantástica de resolver un problema que afecta a todo el sector y que, al mismo tiempo, beneficia directamente a los propios inversores.
También nos centramos en los criterios ESG (Environmental, Social and Governance — es decir, los criterios que miden el impacto de un proyecto de inversión en el medio ambiente, la comunidad de su entorno y su nivel de transparencia), porque creemos que tendrán cada vez más influencia en el sector del turismo en el futuro.
¿Qué ocurre después de esta selección preliminar?
Elaboro un modelo financiero con los costes de adquisición del inmueble, los costes legales, el impuesto de transmisión patrimonial, el precio de compra, el equipamiento del inmueble — incluida la revisión del mobiliario, los electrodomésticos y otros elementos.
Luego elaboro el modelo de flujo de caja, que analiza el ingreso anual potencial y los costes potenciales — incluyendo limpieza, mantenimiento, suministros y todo lo demás que hay que pagar en relación con la gestión del inmueble, como las cuotas de la comunidad, etc.
Por último, evalúo el plan de negocio y la posible venta y, solo entonces, podemos entender el rendimiento total.
¿Tiene alguna estrategia para minimizar los riesgos asociados a estas inversiones?
La experiencia juega un papel fundamental — uno sabe cuáles pueden ser los puntos problemáticos y aprende a verificar de nuevo cierta información que le parece sospechosa. Cada estructura de propiedad y gestión es diferente y el diablo está en los detalles.
Disponemos de un conjunto de condiciones que cada inmueble debe cumplir. Como ya mencioné, damos preferencia a proyectos más modernos en complejos turísticos. Solo seleccionamos inmuebles donde existen suficientes datos para elaborar un modelo financiero verdaderamente riguroso y confirmar las previsiones de crecimiento del valor de capital y de ingresos. También queremos operadores con experiencia.
Todos estos factores contribuyen a reducir el riesgo. Pero gran parte de ello tiene que ver precisamente con la experiencia y con saber dónde mirar y en qué (no) confiar. Además, tras 27 años en el sector, conozco a muchas personas a las que puedo acudir cuando necesito verificar algo o completar alguna información.
Estamos preparando la segunda parte de esta entrevista, que abordará la selección de la ubicación o el país adecuados, así como un análisis más profundo de los criterios financieros para la selección de un inmueble de inversión.
¡Este artículo es tan interesante que tengo que compartirlo de inmediato!
