En las dos primeras partes de la entrevista con el experto inmobiliario Andrew Thompson tratamos los riesgos de inversión, la selección de inmuebles, la creación de modelos financieros y la calidad de los datos. En la última entrega descubrirá cómo se desarrolla la venta de nuestros inmuebles, cómo mantener la tranquilidad al invertir y qué tendencias aguardan al mercado inmobiliario en los próximos años.
¿Cómo enfoca la estrategia de venta, que constituye el componente central de la rentabilización de la inversión?
Para empezar, quisiera señalar que los clientes de InvestBay tendrán pronto la posibilidad de vender sus participaciones en el denominado mercado secundario — es decir, a otros inversores que quizás no pudieron comprar participaciones durante la primera suscripción.
En cuanto a la venta del propio inmueble, disponemos de toda una serie de condiciones y procedimientos descritos en el documento correspondiente. Pero también somos flexibles. Normalmente mantenemos los inmuebles durante cinco años, pero si, por ejemplo, vemos que las condiciones para la venta no son favorables transcurrido ese plazo, se lo comunicamos a los inversores y les dejamos votar si posponer la venta.
La venta en sí debería, según nuestras expectativas, desarrollarse con rapidez y sin problemas, gracias al alto grado de desarrollo del mercado inmobiliario actual. En la mayoría de los países es posible vender en línea, existen procedimientos bien establecidos para ello. A veces podemos vender una unidad individual; otras veces, varios inmuebles a la vez a un mismo comprador.
Nuestra ventaja es que dispondremos de datos precisos sobre el rendimiento del inmueble durante los últimos cinco años. Gracias a ello, estaremos en una posición más sólida en el momento de la venta.
¿Podría identificar el mayor error que comete la gente al invertir en inmuebles?
Sería exactamente eso de hojear folletos bonitos e imágenes en lugar de analizar los datos. Ante cualquier oportunidad de inversión que se esté evaluando, es fundamental abordarla con los ojos bien abiertos y no dejarse arrastrar por la primera información atractiva. Porque eso puede llevar, por ejemplo, a comprar cuando los precios están en su punto más alto. Y con ello se reducen los beneficios potenciales.
Precisamente por eso en InvestBay realizamos todos los análisis, revisamos grandes volúmenes de datos y similares. Para ofrecer a nuestros inversores la mejor rentabilización posible.
¿Cómo invertir para poder dormir tranquilo por las noches, sabiendo que se ha elegido bien?
Me gustaría destacar dos posibles formas de invertir en inmuebles en general. En la nuestra, el inversor financia directamente el inmueble, que ya existe o está a punto de terminarse, y después percibe participaciones de los ingresos por alquiler o de la venta.
Luego existe una segunda vía, en la que la gente financia más o menos solo un plan de negocio. Estas plataformas ofrecen a menudo rendimientos espectaculares, pero difíciles de estimar con precisión, porque el proyecto ni siquiera existe aún, ni hay datos sobre él. O se trata de la rehabilitación de un edificio existente, pero el promotor no tiene especial experiencia, etc.
Estos proyectos tendrán éxito si logran refinanciar o vender el proyecto una vez terminado. Y esas son situaciones muy, muy dependientes del mercado, mientras que nuestro plan de negocio contempla el alquiler y la venta de un edificio ya construido. Todo se reduce al nivel de riesgo.
Nosotros intentamos reducir el riesgo al máximo posible, manteniendo al mismo tiempo una rentabilidad aceptable. Por supuesto que también queremos el mayor beneficio posible para nuestros inversores. Pero resumiendo: nuestros inmuebles ya están construidos y a menudo cuentan con cierta trayectoria y datos a partir de los cuales podemos trabajar, para no hacer promesas incumplibles a los miembros de nuestra comunidad.
Cada inmueble es específico en cuanto a su rendimiento. Algunos dependen más de la revalorización tras la venta; otros, de los ingresos por alquiler. Los que tienen mayor potencial de crecimiento de valor suelen ser algo más arriesgados, porque son menos predecibles. Pero como inversor puede aumentar el rendimiento potencial, por ejemplo, simplemente yendo de vacaciones a su inmueble — parte del dinero le revierte en forma de participación en los ingresos y, además, ahorra en vacaciones.
En nuestro sector, los datos son muy importantes y creo que su importancia solo irá en aumento. Al mismo tiempo, debería crecer también su disponibilidad y precisión. Porque si lo pensamos bien, Airbnb lleva funcionando apenas unos 15 años y tardó bastante tiempo en despegar toda esta nueva forma de viajar, así que el mercado digital de datos es todavía muy joven. Pero incluso los distintos operadores con acceso a datos se centran cada vez más en mercados regionales y van obteniendo también esos datos locales antes difícilmente accesibles.
Por eso, lo ideal es invertir en proyectos ya existentes de los que haya datos de calidad disponibles.
¿Cuánto tiempo mantiene InvestBay el inmueble?
Actualmente siempre cinco años, aunque en el futuro es posible que contemplemos períodos más cortos o más largos si eso reportara mayores beneficios a los inversores. Por ejemplo, si surgiera una oportunidad de venta ventajosa antes de los cinco años, etc.
¿Qué cambios espera en los próximos años? ¿A qué deberían estar preparados los inversores?
En primer lugar, la digitalización y la tokenización, que también utilizamos nosotros. Ya vemos que grandes instituciones invierten en este concepto para no perder el tren. En InvestBay estamos, de alguna manera, allanando el camino, pero dentro de cinco años puede ser algo totalmente estándar en el mercado inmobiliario. Existen ya distintos estudios que afirman lo mismo.
Gracias a la tokenización, los clientes de InvestBay podrán, por ejemplo, negociar sus participaciones en el mercado secundario — de forma bastante similar a como la gente compra y vende hoy acciones o bonos. Hoy vemos que cada generación siguiente está más y más acostumbrada a operar con distintos activos de forma digital, por ejemplo desde el móvil. Lo mismo le espera al mercado inmobiliario.
Otra tendencia son las llamadas residencias de marca (branded residences), que surgen por ejemplo en Dubái y lugares similares. Esto significa que, cuando surge un proyecto inmobiliario, una marca conocida — como un operador hotelero — colabora con el promotor desde el principio, lo que le permite vender unidades en dicha residencia bajo su nombre. La gente simplemente quiere saber que compra algo que está bajo el paraguas de una empresa conocida.
¿Y las tendencias en el turismo? ¿Influirán en la inversión inmobiliaria?
Sí. Los viajeros de hoy prestan mucha más atención a la sostenibilidad y al impacto medioambiental de los lugares donde se alojan. Se habla de ecoturismo. En ello veo otra gran tendencia que en InvestBay intentamos anticipar desde el principio, por ejemplo, a través de nuestro apartamento Exclusive Green Resort Zelena Punta en Croacia, donde se da gran importancia al reciclaje, a los materiales sostenibles y donde, por ejemplo, está prohibida la entrada de vehículos a motor.
Tampoco debo olvidar la tendencia del teletrabajo o trabajo desde cualquier lugar que no sea la oficina. Hoy en día la gente alquila inmuebles habitualmente para poder relajarse pero también trabajar. Creo que esta tendencia no va a desaparecer y que, en consecuencia, aumentará la ocupación fuera de temporada de los inmuebles turísticos.
Y las propias vacaciones se están acortando. En lugar de dos grandes vacaciones de catorce días al año, cada vez es más habitual irse cinco veces al año, pero solo unos pocos días cada vez. Esta tendencia favorece precisamente el tipo de inmuebles en los que nos centramos.
Cuando observo todo esto, veo que InvestBay se encuentra en una encrucijada de tendencias. Creo que empezamos en el momento adecuado.
¡Este artículo es tan interesante que tengo que compartirlo de inmediato!
