En la primera parte de nuestra entrevista averiguamos cómo nuestro experto inmobiliario Andrew Thompson busca oportunidades en el mercado y qué estrategias utiliza para minimizar el riesgo de inversión. En la segunda parte nos centraremos en las ubicaciones de inversión, el modelo financiero para calcular la rentabilidad o ejemplos concretos de riesgos que un enfoque meticuloso en la selección de inmuebles puede descubrir.
¿Qué importancia tiene la ubicación de un inmueble de inversión y qué tipos prefiere?
Nos centramos principalmente en destinos costeros, de montaña o lacustres, aunque si encontramos una oportunidad interesante en otro lugar, no nos limitamos necesariamente a ellos. En general queremos mantenernos alejados de las ciudades, porque la gente quiere disfrutar de sus vacaciones junto al mar, en un lago o en la montaña. Tiene su lógica y contamos con datos que lo respaldan.
También nos alejamos de las ciudades por los riesgos normativos y regulatorios. Por eso evitamos de momento países como Chipre del Norte o los Emiratos Árabes Unidos, donde no podríamos adquirir los inmuebles directamente, sino solo a través de una SPV (Special Purpose Vehicle), algo que por el momento no queremos.
Entre los países europeos, ¿tiene algún favorito desde el punto de vista de la inversión?
Hasta ahora hemos mirado principalmente Portugal, Austria, Croacia, la República Checa, Eslovaquia, España y Cabo Verde. En algunos países se han producido últimamente cambios normativos, por lo que recientemente también estoy mirando Italia.
En general no descartamos ninguna oportunidad, pero evidentemente no podemos abarcar todos los mercados, así que tengo que ser muy selectivo con respecto a qué merece la pena dedicarle tiempo, para poder evaluar suficientemente los beneficios y los posibles riesgos.
¿Tiene algún conjunto de criterios para seleccionar ubicaciones?
Me gustan las ubicaciones donde el nuevo desarrollo es difícil, algo habitual en muchas zonas de montaña y costeras. Cuando no se puede construir en un lugar determinado, el precio de los inmuebles existentes y de los ingresos por alquiler sube más rápido, porque el mercado es limitado. Por ejemplo, en los Alpes austriacos es muy difícil para los promotores iniciar proyectos desde cero; la mayoría son rehabilitaciones. Es muy complicado obtener licencias para nuevos proyectos.
Por cierto, en la República Checa ocurre lo mismo. En las zonas de montaña checas, la mayoría de los proyectos son renovaciones o rehabilitaciones de inmuebles existentes; apenas se construye de nueva planta porque también aquí es difícil conseguir los permisos. En Praga, el mercado indica que se necesitan 10 000 nuevas unidades al año, pero en la realidad solo se construyen unas 4 000, porque el sistema de permisos es muy complejo. Esto es bueno para los inversores, aunque naturalmente peor para los compradores.
También es positivo contar con servicios comunitarios e infraestructura en la ubicación. El acceso a datos del micromercado local es naturalmente importante para conocer su rendimiento inversor. Y preferimos asimismo proyectos con un operador experimentado, preferiblemente con una marca establecida y reconocida.
Pero la ubicación es solo una pieza del puzzle que debe encajar en el modelo financiero global. Distintos países tienen distintos costes de adquisición, distintos costes de venta, distintos impuestos de transmisión patrimonial, etc.
¿Qué incluye en el modelo financiero? ¿Qué compara, evalúa y similares?
En algunos proyectos, el propio promotor actúa como operador y nos proporciona un conjunto de datos — distintos indicadores de rentabilidad, rendimientos y costes, es decir, en esencia una cuenta de pérdidas y ganancias (P&L). Esta situación es la ideal.
En otros casos, debemos obtenerlos por cuenta propia de fuentes de terceros. Entonces buscamos, por ejemplo, el rendimiento de los últimos tres años, cuál es la ocupación potencial, cuáles son los posibles ingresos por alquiler a lo largo del año, cuál es el crecimiento estimado del valor de capital, qué papel juega la variabilidad estacional, cuáles son los costes y qué porcentaje de los ingresos se llevan.
En este tipo de análisis debo prestar mucha atención a la calidad de los datos. Cuando algo está, por decirlo así, fuera de lugar, ya lo veo a primera vista gracias a mi experiencia. Por ejemplo, cuando los ingresos o los costes no cuadran, cuando parecen demasiado altos o demasiado bajos. Para esto ya tengo el olfato desarrollado.
Cuando confío en los datos, deduzco de ellos la revalorización potencial en cinco años, que es nuestro período de tenencia estándar. Después empiezo a calcular los impuestos — para eso tenemos nuestro propio experto que puede calcularlos para cada país. Al final llego a los posibles plazos de compra, venta y similares.
Algunos proyectos que hemos encontrado recientemente ofrecen también ingresos garantizados — es decir, un ingreso neto garantizado antes de impuestos. Estos son muy atractivos desde el punto de vista de riesgo y rendimiento; es en esencia una garantía de rentabilidad durante unos cinco, siete o incluso diez años.
Hay una cantidad enorme de detalles y cada proyecto es diferente, por lo que no puede generalizarse del todo.
¿Y el aspecto jurídico? ¿Cómo afectan las distintas normativas a todo este proceso del que ha hablado?
Fijémonos en Lipno, que incorporamos recientemente a nuestra oferta. Al principio teníamos unos quince proyectos; visitamos diez y finalmente negociamos tres. Descartamos proyectos también por cuestiones normativas — en dos de ellos no teníamos la certeza de que estuvieran aprobados para uso turístico exclusivamente a corto plazo.
Un riesgo similar existe en general en Praga, donde hay debate sobre qué inmuebles deben destinarse al alquiler de corta duración y cuáles solo a la residencia habitual. Pero esto ya se está extendiendo también a las regiones. Lo mismo ocurre, por cierto, en España y Portugal, donde recientemente se han producido grandes cambios en materia de licencias turísticas. Existe en general una gran incertidumbre y riesgo, que intentamos evitar.
Pero como ya he dicho, cada proyecto es diferente. Por eso nuestros abogados también revisan el contrato de compraventa o el contrato de reserva, llevan las negociaciones y realizan la due diligence legal (verificación de todos los requisitos formales). Les interesa, por ejemplo, si el vendedor realmente nos vende un inmueble al que tiene acceso, para no tener luego complicaciones con los accesos y similares.
¿Tiene algún ejemplo concreto reciente?
Por ejemplo, el de Lipno. En uno de los apartamentos que estudiamos descubrimos durante la due diligence técnica que estaba situado justo encima de la sala de calderas y del suministro eléctrico. Esto significaría vibraciones y ruido, lo que reduciría el atractivo de ese inmueble de ocio. Nadie quiere pasar las vacaciones encima de una central eléctrica.
Lo curioso fue que, durante la visita, esa sala no estaba en funcionamiento, así que no nos dimos cuenta. Pero después obtuvimos información de que en el pasado alguien había estado alojado allí y había tenido malas experiencias.
Así que a veces se trata simplemente de suerte, buena información y experiencia. Teníamos ese apartamento ya localizado, pero cuando descubrimos esto y otros dos o tres asuntos similares, al final desistimos de la operación. En realidad, podría no haber sido tan grave, pero era un riesgo. Y como decía antes, nuestra prioridad es la seguridad de la inversión. No nos gustan las sorpresas.
¿En qué se diferencia el proceso de selección en Investbay del de otros actores del mercado?
Los fondos suelen comprar proyectos más grandes y se centran en la SPV en lugar de activos más pequeños, por lo que también deben analizar la entidad jurídica propietaria de los inmuebles. A menudo también adquieren edificios enteros, algo a lo que quizás lleguemos también en Investbay, pero aún no estamos ahí. Es un proceso algo diferente.
Nosotros, en cierto sentido, estamos buscando un camino y un concepto nuevos. Los fondos y las agencias están acostumbrados a vender inmuebles a inquilinos o a personas que compran una segunda residencia. No están acostumbrados a venderlos a inversores que quieren entender cuáles son los costes totales de adquisición, los rendimientos esperados de la gestión o la explotación, etc.
En cierto modo, estamos educando al mercado con nuestro enfoque, para que los vendedores proporcionen información más relevante. Al mismo tiempo, nos acercamos de forma similar. Al igual que cualquier otro fondo, realizamos análisis muy exhaustivos desde el punto de vista financiero y similares, como ya he mencionado antes. No intentamos reinventar la rueda, sino simplemente mejorarla un poco y ponerla al alcance de más personas.
Si un pequeño inversor hiciera esta compra por su cuenta, casi con toda seguridad se encontraría en una situación de falta de información relevante. Terminaría con imágenes bonitas y folletos, pero ya no sería capaz de calcular si la inversión le reportaría un 8 % o un 12 % anual. Precisamente porque los fondos y las inmobiliarias están acostumbrados a vender viviendas a propietarios que se interesan por las imágenes bonitas más que por la rentabilización.
Precisamente por eso Investbay no tiene una competencia real en el mercado checo con este enfoque.
Ya que hablamos de información, ¿cuál es el enfoque de Investbay respecto a la transparencia? ¿Qué necesita saber el inversor y qué ya es un detalle innecesario?
Es una buena pregunta, porque a algunos les gusta revisar decenas de páginas de documentos, pero otros se pierden en ellos y ya no saben qué es relevante para ellos y qué no. Nuestro enfoque es proporcionar a los inversores la información que es relevante para tomar una decisión financiera correcta. Por otro lado, no los saturamos con cada detalle técnico. Pero el formato definitivo del folleto de inversión lo estamos ajustando con cada nuevo inmueble en cartera, así que puede que cambie un poco en el futuro.
No todos los inversores toman decisiones basándose en largos análisis y tablas de Excel llenas de datos. A algunos les basta con confiar en quien selecciona los inmuebles. O quizás tienen experiencia con ese mercado en concreto, conocen gente en esa zona que les aporta otro tipo de información, etc. Cada uno somos diferentes.
En la tercera parte de esta entrevista analizaremos nuestra estrategia de venta, que constituye la parte más importante y, por tanto, clave del rendimiento total de nuestros inmuebles. Andrew también compartirá su opinión sobre lo que le espera al mercado de inversión en el futuro y lo que los inversores deberían estar preparados para afrontar.
¡Este artículo es tan interesante que tengo que compartirlo de inmediato!
