Was Sie häufig fragen

InvestBay ist eine Online-Plattform für indirekte Immobilieninvestitionen. Wir schaffen eine Gelegenheit für jeden, der in Immobilien investieren möchte, ohne Millionen auf dem Konto haben zu müssen. Auch Sie können Teilinvestor in Immobilien werden und so Ihr Portfolio diversifizieren. Sie müssen nur aus den angebotenen Immobilien wählen und online bereits ab 100 EUR investieren.

InvestBay ist ein ursprünglich tschechisches Startup, das von 4 Gründern ins Leben gerufen wurde – Dan, Jirka, Lukáš und Andy. Weitere Informationen sowie unsere Geschichte finden Sie auf der Seite Über uns.

InvestBay ist eine Online-Plattform für alle, die indirekt in konkrete Immobilien investieren und ihr Anlageportfolio diversifizieren möchten. Sie können ganz einfach bereits ab 100 EUR investieren.

Der Ablauf ist sehr einfach. Zunächst müssen Sie sich bei InvestBay ein Konto einrichten. Nach der Registrierung können Sie direkt aus den Immobilien wählen, in die Sie investieren möchten. Anschließend legen Sie die Höhe der Investition fest und überweisen das Geld. Damit fügen Sie die Immobilie Ihrem Portfolio hinzu.

InvestBay konzentriert sich auf Teilinvestitionen in Immobilien. Im Gegensatz zu Investmentfonds, bei denen Sie als Investor einen Anteilsschein des jeweiligen Fonds kaufen und so Ihr Geld dem Fondsmanager anvertrauen, kaufen Sie bei einer Investition in Immobilien über InvestBay digitale Token, die direkt einzelne Bruchteile der Immobilie repräsentieren, und Sie haben ein wesentliches Mitspracherecht bei den Entscheidungen über die Verwaltung der Immobilie und den Umgang mit ihr. So haben Sie Ihre Investitionen vollständig unter Kontrolle. Verdienen können Sie dann nicht nur am Wertzuwachs der Immobilie selbst, sondern auch an den Mieten, die die Mieter zahlen. Diese werden direkt von InvestBay für die Immobilien beschafft. So entfallen für Sie die Sorgen um die Betreuung der Immobilie.

Zur  Gewährleistung maximaler Sicherheit Ihrer Investition nutzen wir das Institut des Sicherungsagenten, der als Garant  zwischen Ihnen, uns und der investierten Immobilie fungiert. Im Kataster ist die Immobilie direkt auf InvestBay eingetragen, gleichzeitig mit der Eintragung schließen wir einen Vertrag mit einer unabhängigen Anwaltskanzlei, die im Immobilienkataster ein Pfandrecht an erster Stelle eingetragen hat. Der Sicherungsagent übt die Rechte des Pfandgläubigers im eigenen Namen zugunsten der Inhaber der Token einer konkreten Emission aus.

Ja, InvestBay bietet seine Dienstleistungen zwar bislang nur auf dem Gebiet der Tschechischen Republik an, ist aber für alle offen. Es gibt nur einige konkrete Länder, aus gesetzlichen oder verfahrenstechnischen Gründen, deren Bürger bei uns nicht investieren können. Die Beschränkung betrifft folgende Länder: Afghanistan, Bahamas, Barbados, Botswana, China, Ghana, Irak, Iran, Jamaika, Jemen, Kambodscha, Mauritius, Mongolei, Myanmar, Nicaragua, Pakistan, Panama, Russland, Nordkorea, Syrien, Trinidad und Tobago, Uganda, USA, Vanuatu, Simbabwe.

Die Mindestinvestition beträgt 100 Token zum Gesamtpreis von 2500 Kč bzw. 100 EUR, umgerechnet nach dem aktuellen Wechselkurs. Ein Token kostet immer 1 EUR und dieser Preis ist bei allen Investitionsmöglichkeiten gleich. Bei einer Immobilie können Sie jedoch einen so großen Gesamtanteil kaufen, wie es zu Ihrer Anlagestrategie passt.

Die jährliche Rendite (IRR) ist die jährliche voraussichtliche Nettorendite für Investoren aus dem Projekt nach Abzug aller Kosten, Steuern und Gebühren (mit Ausnahme der Einkommensteuer natürlicher Personen der Investoren / der Quellensteuer – sofern relevant).

Sie setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

1. Erwartete Nettoeinnahmen aus der Vermietung (nach Abzug aller Kosten, Steuern und Gebühren)
   PLUS
2. Nettodifferenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis am Ende des Anlagehorizonts (nach Abzug der erwarteten Kosten für Kauf und Verkauf, Steuern und Gebühren).

In diesem Fall handelt es sich nur um eine Schätzung, und wir begrenzen die Gesamtrendite in keiner Weise. Wenn es also gelingt, die Immobilie zu einem höheren als dem Schätzpreis zu verkaufen, erhalten Sie Ihren Anteil an ihrem tatsächlichen Wert. Bei einem besonders günstigen Verkauf kann die Wertsteigerung dann sehr interessant sein.

Eine Investition über InvestBay bringt Ihnen Erträge aus zwei Hauptquellen:

1. Einnahmen aus der Vermietung
Sobald 100 % des Werts der jeweiligen Immobilie eingesammelt sind und die Immobilie in das Eigentum von InvestBay übergeht, beginnen Sie, an der Vermietung zu verdienen. Dieser Prozess dauert in der Regel ein bis zwei Monate ab dem Einsammeln des gesamten Betrags. Die Einnahmen aus der Vermietung werden dann laufend ausgezahlt, entweder monatlich oder vierteljährlich, was Ihnen ein regelmäßiges Einkommen ermöglicht.

2. Ertrag aus dem Verkaufspreis der Immobilie

Die zweite Ertragsquelle ist der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie. Jede Immobilie, die wir dank der Investoren auf InvestBay finanzieren, verkaufen wir nach Ablauf des Investitionszyklus (in der Regel im Bereich von 5–10 Jahren) an das günstigste Angebot auf dem Markt. Der Gesamtgewinn aus dem Verkauf wird anschließend unter den Investoren entsprechend der Höhe ihrer Investition aufgeteilt. Das bedeutet, dass Sie neben den regelmäßigen Einnahmen aus der Vermietung auch einen Anteil am endgültigen Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie erhalten. Diesen begrenzen wir in keiner Weise – Sie erhalten genau den Anteil, der dem Wertzuwachs der Immobilie entspricht, was im Falle eines günstigen Verkaufs ein höherer Betrag als unsere Schätzung sein kann.

Im Hinblick auf die Einkommensteuer natürlicher Personen wird der Verkauf eines Tokens als Einkommen aus dem Verkauf einer beweglichen (immateriellen) Sache besteuert. Der Besteuerung unterliegt auch der Gewinnanteil des Einkommens, das durch den Tausch eines Tokens gegen eine andere Sache erzielt wird.

Allgemein lässt sich sagen, dass auf Einkünfte aus dem Verkauf von Token dieselbe steuerliche Regelung angewendet wird wie auf die Erträge aus dem Halten von Token (Anteil an Gewinnen aus der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien), und zwar deshalb, weil Token kein Finanzinstrument sind und auf die Besteuerung von Erträgen aus Token und von Transaktionen mit Token somit die Regelung des § 8 des Einkommensteuergesetzes, der die Besteuerung von Einkünften aus Kapitalvermögen festlegt, nicht angewendet wird.

Bei einer natürlichen Person, die das Halten oder den Verkauf eines Tokens nicht im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit ausübt, handelt es sich in Bezug auf den Gewinn aus dem Verkauf und auf die Erträge aus dem Halten von Token um sonstiges Einkommen (§ 10 des Einkommensteuergesetzes).

Eine steuerlich abzugsfähige Ausgabe einer natürlichen Person (unternehmerisch tätig wie auch nicht unternehmerisch tätig) ist bis zur Höhe des Einkommens aus dem Verkauf der Preis, zu dem der verkaufte Token nachweislich erworben wurde (bei unentgeltlichem Erwerb der nach dem Gesetz über die Bewertung von Vermögen zum Tag des Erwerbs ermittelte Preis; d. h. in der Regel der Marktpreis zum Tag des Erwerbs – sobald die Token auf dem Sekundärmarkt handelbar sind, wird dies leicht zu bestimmen sein). Da der Anschaffungspreis nur bis zur Höhe des Einkommens aus dem Verkauf eine steuerlich abzugsfähige Ausgabe ist, kann beim Verkauf (oder Tausch) eines Tokens kein steuerlich wirksamer Verlust erzielt werden. Eine nicht unternehmerisch tätige natürliche Person kann einen etwaigen Verlust jedoch nicht als steuerlich wirksam geltend machen.

Zur Erläuterung, wann das Halten und der Handel mit Token eine unternehmerische Tätigkeit ist und wann nicht, weisen wir darauf hin, dass der Kauf eines Tokens im eigenen Namen und auf eigene Rechnung und sein Tausch gegen eine andere virtuelle Währung oder gesetzliche Währung mit Spekulation auf Gewinn (und zwar auch wiederholt oder fortlaufend) eine Verwaltung (Investition) des eigenen Vermögens ist, keine unternehmerische Tätigkeit (gilt auch für die mit dem Halten verbundenen Erträge). Das gilt nicht, wenn der Token Teil des Betriebsvermögens eines Unternehmers – einer natürlichen Person – ist (d. h. wenn er verbucht oder in der Steuerevidenz als Teil des Betriebsvermögens geführt wird). Token, die ein Unternehmer – eine natürliche Person – als Form der Bezahlung für seine unternehmerische Tätigkeit oder für den Verkauf seines Betriebsvermögens annimmt, werden Teil seines Betriebsvermögens, und Einkünfte aus ihrem weiteren Tausch und Halten sollten als Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit besteuert werden.

Die Token von InvestBay sind Kryptowerte, deren Ziel es ist, einen stabilen Wert unter Bezugnahme auf den Wert der sogenannten tokenisierten Immobilien, die zur Ferienvermietung bestimmt sind, zu halten. Die Token werden und wurden in separaten Emissionen ausgegeben, von denen jede einen eigenen einzigartigen Namen hat und haben wird und mit einer einzigartigen Immobilie verbunden ist und sein wird. Mit dem Token einer konkreten Emission ist insbesondere das Recht des Token-Inhabers auf den Ertrag aus der Vermietung der tokenisierten Immobilie, das Recht auf den Ertrag aus dem Verkauf der tokenisierten Immobilie sowie das Recht verbunden, an den Entscheidungen über die Verwaltung der tokenisierten Immobilie und den Umgang mit ihr mitzuwirken. Die Token werden qualifizierten wie auch kleinen Retail-Investoren (nicht unternehmerisch tätigen natürlichen Personen) mit steuerlicher Ansässigkeit in der Tschechischen Republik angeboten. Eventuell können Investoren bei einigen Immobilien besondere Rechte auf vergünstigte Reservierungen von Unterkunftskapazitäten gewährt werden.

Die von InvestBay ausgegebenen Token gelten im Einklang mit der tschechischen und der europäischen Gesetzgebung als sogenannte Kryptowerte, was vereinfacht gesagt bedeutet, dass diese Token eine digitale Darstellung von Wert oder Rechten darstellen, die mithilfe der Technologie verteilter Datenbanken oder einer ähnlichen Technologie elektronisch übertragen und gespeichert werden können. In den Token sind Rechte inkorporiert, die mit den von InvestBay besessenen und verwalteten Immobilien verbunden sind, und künftig wird es möglich sein, die Token auf dem Sekundärmarkt zu handeln. Es besteht somit kein Zweifel, dass die Token die oben genannte Definition von Kryptowerten erfüllen. Es handelt sich nicht um eine klassische Kryptowährung, da Kryptowährungen ein allgemeines Tauschmittel sind, was nicht der primäre Zweck der von InvestBay ausgegebenen Token ist. Kryptowerte werden nach der geltenden Gesetzgebung der Tschechischen Republik als immaterielle bewegliche Sache betrachtet, die ähnlich wie einige Rohstoffe (z. B. Edelmetalle) unter bestimmten Umständen die Rolle eines Tauschmittels erfüllen kann (d. h. es handelt sich nicht um den primären Zweck der Kryptowerte). Es handelt sich jedoch nicht um ein gesetzliches Zahlungsmittel.

Die Token von InvestBay sind nach der geltenden Gesetzgebung und den Stellungnahmen der Tschechischen Nationalbank kein Anlagewertpapier, kein Wertpapier der kollektiven Anlage, kein Derivat und kein anderes Anlageinstrument.

Die Steuer- und Rechnungslegungsvorschriften der Tschechischen Republik behandeln Kryptowerte als immaterielle bewegliche Sachen, und dem entspricht auch die Art und Weise der Verbuchung und der Besteuerung.

Die Ausgabe und das Angebot von Kryptowerten richten sich seit dem 30. Juni 2024 nach der Verordnung (EU) 2023/1114 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 31. Mai 2023 über Märkte für Kryptowerte („MiCA-Verordnung"). Die Aufsicht über die Einhaltung der MiCA-Verordnung übt in der Tschechischen Republik seit dem 15. Februar 2025 die Tschechische Nationalbank (mit Sitz Na Příkopě 864/28, 115 03 Praha 1, www.cnb.cz) aus, die zugleich die Aufsichtsbehörde über die Einhaltung der zum Schutz der Verbraucher festgelegten Pflichten ist. Außergerichtliche Stelle zur Beilegung von Verbraucherstreitigkeiten ist die Tschechische Handelsinspektion (Česká obchodní inspekce) mit Sitz Štěpánská 44, 110 00 Praha 1, www.coi.cz.

Wir und unsere Partner müssen die Pflichten im Zusammenhang mit Maßnahmen gegen Geldwäsche erfüllen, deshalb müssen wir unsere Kunden identifizieren und einige weitere Informationen einholen.

Die Identitätsprüfung können Sie bequem aus der Ferne durchführen:

• Standardmäßig: mithilfe zweier Ausweisdokumente, die Sie einfach über unser Formular hochladen.
• Schneller: mithilfe von Bank iD, wobei die Prüfung innerhalb weniger Minuten über Ihr Internetbanking erfolgt – ohne dass Sie irgendwelche Dokumente hochladen müssen.

Es handelt sich um einen Vertrag über den Kauf von Token – es ist kein konkreter Vertragstyp, sondern ein Innominatvertrag, dessen Gegenstand der Kauf von Token und die Zahlung des Preises ist. Der Token trägt dann Rechte mit sich, die in der Dokumentation näher beschrieben sind, insbesondere in den Geschäftsbedingungen und im Whitepaper (Weißbuch des Kryptowerts).