Bewährte Ratschläge beim Wohnungskauf: Wie Sie vorgehen und die häufigsten Fehler vermeiden

24. Februar 2025

Der Wohnungskauf wird eine der größten finanziellen Entscheidungen sein, die Sie in Ihrem Leben treffen – egal ob Sie eine Wohnung zum eigenen Wohnen oder als Investition erwerben möchten. Wussten Sie aber, dass es zwischen diesen beiden Zwecken einen Unterschied gibt? Das ist der erste der 15 Fehler, die Menschen beim Wohnungskauf machen. Dieser ausführliche Leitfaden zeigt Ihnen, worauf Sie beim Wohnungskauf achten sollten, wonach Sie fragen und was Sie nicht auslassen dürfen. Eine einzige Unaufmerksamkeit oder eine übereilte Entscheidung kann Sie nämlich Zehntausende bis Hunderttausende Kronen kosten.

Teil eins: Was Sie vor der Wohnungssuche bedenken sollten

1. Legen Sie den Zweck des Kaufs fest

Bevor Sie mit der Wohnungssuche beginnen, machen Sie sich klar, ob Sie eine Wohnung als Investition suchen oder ob Sie sich in erster Linie Ihr eigenes Zuhause einrichten möchten. Im Umgang mit jeder dieser Varianten gibt es nämlich grundlegende Unterschiede.

Bei einer Anlagewohnung untersuchen Sie nicht so sehr, wie gut Ihnen die Wohnung gefällt. Fakten wie von welcher Seite die Sonne in die Wohnung scheint oder welche Farbe die Fliesen im Bad haben, sind für Sie in diesem Moment zweitrangig. Sie interessieren sich eher für Zahlen und Daten.

Bei einer Wohnung zum eigenen Wohnen ist es logischerweise umgekehrt.

Wie geht man beim Kauf einer Wohnung vor, die Ihre Investitionsimmobilie sein soll? Lesen Sie unseren ausführlichen Artikel zu diesem Thema: Anlagewohnungen: Vorteile, Risiken und praktische Ratschläge.

Kurz und bündig:

Wohnungskauf zum eigenen Wohnen: Wichtig sind die Lage, die Infrastruktur und die Wohnqualität.
Wohnungskauf als Investition: Die Hauptrolle spielen die Rendite der Investition (ROI), die Attraktivität der Lage für Mieter und das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie.

Tipp: Nutzen Sie zur Berechnung des ROI unseren Investitionsrechner.

2. Legen Sie Ihr Budget fest und sichern Sie die Finanzierung

Dann ist es an der Zeit, über Ihr Budget nachzudenken. Wie hoch sind Ihre Ersparnisse? Werden Sie eine Hypothek benötigen – und können Sie sich diese leisten? Rechnen Sie nicht nur mit dem Kaufpreis, sondern auch mit weiteren Kosten:

Rechts- und Verwaltungsgebühren.
Kosten für eine etwaige Renovierung und/oder Ausstattung.
Betriebskosten (Immobilienverwaltung, Steuern, Versicherung).
Beim Kauf einer Immobilie im Ausland kann eine Grunderwerbsteuer anfallen (in der Tschechischen Republik abgeschafft).

Diese Kosten zu vergessen, ist ein häufiger Fehler, der Ihnen ein paar graue Haare bescheren kann.

Wenn Sie eine Hypothek beantragen müssen, denken Sie daran, dass mindestens 10–20 % des Immobilienwerts aus eigenen Mitteln aufgebracht werden müssen. Bei Antragstellern unter 36 Jahren gewährt die Bank 90 % des Gesamtpreises der gekauften Immobilie; wenn Sie älter als 36 Jahre sind, sind es nur noch „lediglich“ 80 %.

3. Wählen Sie eine geeignete Lage

Wir müssen wieder teilweise zum ersten Punkt zurückkehren – über eine geeignete Lage denken Sie unterschiedlich nach, je nachdem, ob es sich um eine Anlagewohnung oder eine Wohnung zum eigenen Wohnen handelt.

Zum eigenen Wohnen: Berücksichtigen Sie die Erreichbarkeit von Schulen, Geschäften und öffentlichen Verkehrsmitteln.
Als Investition: Interessieren Sie sich für die künftige Entwicklung des Gebiets, die Verfügbarkeit von Arbeitsmöglichkeiten und die Nachfrage nach Mietwohnungen.

Vergessen Sie dann nicht, die Preise vergleichbarer Immobilien in dem jeweiligen Gebiet zu vergleichen.

Lesetipp: Grundlagen des Immobilieninvestierens.

Teil zwei: Wo und wie findet man die richtige Wohnung?

Ihre Traumwohnung werden Sie wohl am häufigsten auf Immobilienportalen oder über Immobilienmakler suchen. Durchsuchen Sie regelmäßig die Neuigkeiten im Angebot der Immobilienbüros und -portale. Richten Sie sich, wo es möglich ist, einen Suchagenten nach Ihren gewünschten Parametern ein oder abonnieren Sie den Newsletter.

Eine weitere Möglichkeit sind Auktionen und Versteigerungen, bei denen Sie eine Immobilie zu einem günstigeren Preis erwerben können.

Unser letzter Tipp ist, sich draußen umzusehen. Auch wenn das heutzutage nicht mehr so üblich ist, weiß man nie, ob man nicht irgendwo ein Schild „Zu verkaufen“ entdeckt.

Teil drei: Worauf Sie achten (und wonach Sie fragen) sollten bei der Wohnungsbesichtigung?

Prüfen Sie den technischen Zustand der Immobilie gründlich

Achten Sie während der Besichtigung nicht nur auf das Aussehen der Wohnung, sondern auch auf ihren technischen Zustand.

Wonach Sie beim Wohnungskauf fragen sollten:

Wie alt sind die Wasser-, Strom- und Gasleitungen?
Welche Art von Heizung gibt es hier?
Wie hoch sind die monatlichen Betriebskosten, einschließlich Instandhaltungsrücklage und Energie? Es kann sinnvoll sein, den Energieausweis des Gebäudes (PENB) einsehen zu wollen.
Wie sehen die Gemeinschaftsräume des Hauses aus und was alles steht Ihnen zur Verfügung (Keller, Kinderwagenraum …)?
Wie ist der Gesamtzustand des Hauses? Hat es eine neue Fassade, einen Aufzug und ein neues Dach?
Welche Renovierungen sind im Haus geplant?
In welchem Zustand sind die Fenster und Böden?

Bei Neubauten überprüfen Sie dann den Bauträger, die Baudokumentation sowie die Qualität der Materialien

Wir empfehlen, zur Besichtigung einen Fachmann (Bauingenieur) hinzuzuziehen, der versteckte Mängel aufdeckt.

Überprüfen Sie den rechtlichen und tatsächlichen Zustand der Immobilie

Bevor Sie irgendeinen Vertrag unterzeichnen, klären Sie ab:

Wer ist der tatsächliche Eigentümer – überprüfen Sie die Angaben im Immobilienkataster.
Ob auf der Immobilie Pfändungen oder Belastungen lasten.
Ob die Größe der Wohnung den Angaben im Kataster entspricht.
Bei Genossenschaftswohnungen: Kann die Wohnung in persönliches Eigentum überführt werden?
Achtung: Eines der Dinge, auf die man beim Kauf einer Genossenschaftswohnung achten sollte, ist, dass Sie Mitglied der Genossenschaft werden und somit Eigentümer eines Anteils, nicht der Wohnung.
Gegebenenfalls: Prüfen Sie die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft (SVJ). Wie wirtschaftet sie? Welche Schulden hat sie?

Unterschreiben Sie den Reservierungsvertrag für die Wohnung nicht sofort bei der Besichtigung

Bevor Sie den Reservierungsvertrag unterschreiben, lesen Sie ihn gründlich. Oft kommt das Geschäft am Ende gar nicht zustande (aus verschiedenen Gründen), aber wegen des unterschriebenen Reservierungsvertrags werden Sie gezwungen sein, Zehntausende Kronen zu zahlen. Studieren Sie daher u. a. sorgfältig die Bedingungen für die Rückerstattung der Reservierungsgebühr für den Fall, dass Sie vom Kauf zurücktreten.

Vor der Unterschrift ist es ratsam, sich zu vergewissern, dass Sie die Finanzierung gesichert haben und zugleich alle oben genannten Punkte geprüft sind.

Lassen Sie sich vom Verkäufer oder Immobilienmakler nicht zu einer übereilten Entscheidung drängen.

Teil vier: Vorgehen beim Wohnungskauf bzw. Kaufvertrag und Eigentumsübertragung

Der Kaufvertrag muss alle wesentlichen Informationen enthalten – wer was verkauft, wie die Zahlungsbedingungen und die Übertragungstermine lauten sowie etwaige Sanktionen bei Vertragsverletzung. Lassen Sie den Vertrag immer von einem Anwalt prüfen.

Das Geld wird üblicherweise in eine notarielle oder anwaltliche Verwahrung hinterlegt, um sicherzustellen, dass der Verkäufer es erst nach der Eigentumsübertragung erhält.

Nach der Unterzeichnung des Vertrags und der Begleichung des Kaufpreises:

Stellen Sie den Antrag auf Eintragung in den Immobilienkataster.
Warten Sie auf die Genehmigung der Eintragung (üblicherweise 30 Tage).
Durch die Umschreibung im Kataster werden Sie offizieller Eigentümer.

Teil fünf: Übernahme der Wohnung

Nach der Umschreibung des Eigentums ist es wichtig, die Wohnung ordnungsgemäß zu übernehmen und ihren Zustand zu überprüfen. Schreiben Sie Energie und Dienstleistungen auf Ihren Namen um, um Probleme mit den Vorbesitzern zu vermeiden. Erwägen Sie außerdem eine Versicherung, wobei Sie darauf achten sollten, ob Sie nur die Immobilie oder auch den Hausrat versichern.

Dann steht entweder die Renovierungsplanung oder die Einrichtung der Wohnung an. Wenn Sie eine Wohnung zur Vermietung kaufen, müssen Sie zusätzlich die Verwaltung, das Marketing sowie einen idealen Mietvertrag sicherstellen.

Kurz und bündig: Übersicht der 15 häufigsten Fehler

Unzureichende Marktrecherche – Man informiert sich nicht über die Preise in der jeweiligen Lage, vergleicht keine Angebote und analysiert die Marktentwicklung nicht.
Unterschätzung der Kosten – Viele Käufer vergessen die Nebenkosten wie Steuern, Gebühren für Rechtsdienstleistungen, notarielle Beurkundungen oder Renovierungskosten. Nach dem Kauf haben sie kein finanzielles Polster für Reparaturen, Renovierungen oder Einnahmeausfälle.
Keine Prüfung des technischen Zustands der Wohnung – Man zieht keinen Fachmann zur Überprüfung der Installationen, der Konstruktion und etwaiger versteckter Mängel hinzu, was zu hohen Reparaturkosten führen kann.
Ignorieren des rechtlichen Zustands der Immobilie – Man überprüft nicht das Eigentumsblatt, Dienstbarkeiten, Pfändungen oder andere rechtliche Mängel, die den Kauf erheblich erschweren können.
Falsch gewählte Finanzierungsweise – Man rechnet nicht mit den realen Möglichkeiten einer Hypothek, überschätzt seine Fähigkeit zur Tilgung oder handelt keine besseren Konditionen bei der Bank aus.
Ungeeignete Lage – Man untersucht nicht die Umgebung, die Verkehrsanbindung, die Infrastruktur, die Sicherheit oder die künftige Entwicklung des Gebiets.
Keine Überprüfung der Nachbarschaftsverhältnisse – Man informiert sich nicht darüber, wer die Nachbarn sind, wie die Eigentümergemeinschaft (SVJ) funktioniert und wie hoch die monatlichen Beiträge zur Hausverwaltung sind.
Schnelle Entscheidung unter Druck – Man lässt sich vom Immobilienmakler oder Verkäufer manipulieren und unterschreibt den Vertrag ohne gründliche Überlegung. Die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags ohne gründliche Überlegung und Prüfung aller Bedingungen kann zu finanziellen Verlusten führen, wenn sich später Probleme mit der Immobilie oder der Finanzierung herausstellen.
Unklarheiten im Vertrag – Man überprüft die Vertragsbedingungen nicht, kontrolliert keine Sanktionen und Unstimmigkeiten im Vertrag, was zu Problemen bei der Übertragung der Wohnung führen kann.
Unzureichende Überprüfung des Verkäufers – Käufer versäumen es oft, den Verkäufer gründlich zu überprüfen, was zu Problemen führen kann, wenn sich der Verkäufer in der Zwangsvollstreckung befindet oder andere rechtliche Schwierigkeiten hat.
Falsche Angabe der Miteigentumsanteile – Fehler im Kaufvertrag bezüglich der Miteigentumsanteile an den gemeinschaftlichen Teilen des Hauses können zu rechtlichen Komplikationen und Streitigkeiten führen.
Fehler im Antrag auf Eintragung in den Immobilienkataster – Selbst kleine Fehler im Eintragungsantrag, wie eine falsche Adresse oder eine ungenaue Bestimmung der Immobilie, können zur Ablehnung der Eintragung und zur Verlängerung des gesamten Übertragungsprozesses führen.
Übermäßiges Vertrauen in das Immobilienbüro – Sich ausschließlich auf die Informationen des Immobilienbüros zu verlassen, ohne sie selbst zu überprüfen, kann dazu führen, dass wichtige Details oder mit der Immobilie verbundene Risiken übersehen werden.
Unzureichende Überprüfung der Größe und des Grundrisses der Wohnung – Manche Käufer geben sich mit den Informationen aus dem Inserat zufrieden und überprüfen nicht die tatsächliche Größe und den Grundriss der Wohnung, was nach dem Kauf zu unangenehmen Überraschungen führen kann.
Den Kauf einer Anlagewohnung wie den Kauf einer Wohnung zum eigenen Wohnen anzugehen

Wie kauft man eine Wohnung ohne Probleme?

In den Wohnungskauf sollten Emotionen nicht allzu sehr einfließen. Konzentrieren Sie sich auf Fakten und bereiten Sie sich gründlich vor. Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, vergewissern Sie sich, dass Sie alles über den technischen, rechtlichen und finanziellen Zustand der Immobilie wissen. Und wenn Sie unsicher sind, holen Sie sich Fachleute zur Hilfe – einen Anwalt, einen Immobiliengutachter oder einen Finanzberater.

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