# Passives Einkommen aus Investitionen und Miete > Source: https://www.investbay.com/de/blog/passives-einkommen-schaffen-ohne-illusionen-realistische-wege-zu · Part of InvestBay (https://www.investbay.com) · See /llms.txt for an overview. [Investieren](https://www.investbay.com/de/blog-und-neuigkeiten?investovani) # Ein ehrlicher Leitfaden zum passiven Einkommen oder Erwarten Sie keine Wunder 23. April 2025 **Aktualisiert:** 8. Oktober 2026 *Passives Einkommen entsteht aus Vermögen oder einer Tätigkeit, die nach der anfänglichen Arbeit keine tägliche Beteiligung erfordert. Sie brauchen Kapital, Zeit oder beides. Unterscheiden Sie bei Investitionen zwischen Geld, das während der Haltedauer ausgezahlt wird, und einer Wertsteigerung, die sich erst beim Verkauf zeigt. Keines der beiden Ergebnisse ist garantiert.* Im Folgenden finden Sie einen Überblick über die wichtigsten Möglichkeiten: wie viel Geld und Arbeit sie erfordern, ein konkretes Beispiel in Euro und einen Vergleich der Wege zu Einkommen aus Immobilien. Wunder sollten Sie nicht erwarten, ein realistisches Bild aber schon. ### Was ist passives Einkommen? Passives Einkommen ist Geld, das Ihnen ohne tägliche Arbeit zufließt. Am Anfang müssen Sie aber fast immer etwas einbringen: Geld, Zeit oder beides. Typischerweise handelt es sich um Zinsen, Dividenden, Mieteinnahmen oder Einnahmen aus einem fertigen digitalen Produkt. Vielleicht sind Sie schon auf die Einteilung in aktives, passives und Portfolioeinkommen gestoßen. Sie stammt aus dem US-amerikanischen Steuerumfeld und entspricht nicht unbedingt der Steuerklassifizierung in Ihrem Land. Bei Steuerfragen richten Sie sich nach den für Sie geltenden Steuerregeln oder nach dem Rat einer Steuerberaterin bzw. eines Steuerberaters. Passives Einkommen bedeutet zudem keine Sicherheit. Auszahlungen können schwanken oder ausfallen, und der Wert des Vermögens kann sinken. ### Überblick über die Möglichkeiten: wie viel Geld und Arbeit sie erfordern Investitionseinkommen und Unternehmertum sind zwei verschiedene Dinge. Investitionen erfordern nach dem Kauf vor allem eine laufende Kontrolle. Ein Unternehmen braucht einen aktiven Betrieb, auch wenn man es passiv nennt. | Möglichkeit | Benötigtes Kapital | Laufende Arbeit | Einkommensquelle | Hauptrisiken | | --- | --- | --- | --- | --- | | **Investitionseinkommen** | | | | | | Sparkonto, Festgeld | Ab einigen Dutzend Euro | Fast keine | Zinsen. Beim Sparkonto ändert sich der Zinssatz. | Die Rendite deckt die Inflation möglicherweise nicht | | Anleihen, Anleihefonds | Fonds ab einigen Dutzend Euro, einzelne Emissionen oft mehr | Gering | Zinsen (Kupon) | Der Emittent zahlt nicht zurück, beim Verkauf vor Fälligkeit ein niedrigerer Preis | | Dividendenaktien, ausschüttende ETFs | Über ETFs ab einigen Dutzend Euro | Gering | Dividenden und Preisänderung | Kursschwankungen, Kürzung oder Streichung der Dividende | | Thesaurierende ETFs und Index-ETFs | Ab einigen Dutzend Euro | Gering | Wertsteigerung. Erträge werden reinvestiert, nichts wird ausgezahlt. | Kursschwankungen. An das Geld kommen Sie nur durch Verkauf. | | Immobilienfonds, REITs | Ab einigen Hundert Euro | Gering | Auszahlungen oder Wertsteigerung des Anteils | Wertverlust, Gebühren, bei manchen Fonds eingeschränkte Rücknahme | | Investition in ein Immobilienprojekt (zum Beispiel über InvestBay) | Ab 100 EUR | Gering | Beteiligung an den Ergebnissen aus Vermietung und Verkauf gemäß den Projektbedingungen | Projekt- und Betriebsrisiken, eingeschränkte Verfügbarkeit des Geldes | | Vermietung einer eigenen Wohnung | Zehn- bis Hunderttausende Euro, oft mit Hypothek | Mittel bis hoch | Miete | Zahlungsausfälle, Leerstand, Reparaturen, Hypothekenzinsen | | **Unternehmertum mit aktivem Betrieb** | | | | | | E-Book, Online-Kurs | Gering, vor allem Zeit | Am Anfang hoch, danach laufend | Verkäufe | Das Produkt verkauft sich möglicherweise nicht | | Blog, YouTube, Affiliate | Gering | Laufend hoch | Werbung, Provisionen | Änderungen der Algorithmen, unregelmäßige Einnahmen | | Onlineshop, Dropshipping | Hunderte bis Tausende Euro | Hoch | Verkaufsmarge | Konkurrenz, Reklamationen, Abhängigkeit von Lieferanten | | Vermietung von Ausrüstung, Automaten, Lagerflächen | Tausende bis Zehntausende Euro | Mittel | Mietgebühren, Umsätze | Verschleiß, Wartung, schwankende Nachfrage | Die Angaben zum Kapital sind Richtwerte. Keine der Möglichkeiten garantiert regelmäßige Auszahlungen oder Schutz vor Verlusten. Wie Sie mit kleineren Beträgen beginnen, beschreiben wir im Artikel [Worin man kleine Beträge investieren kann](https://www.investbay.com/de/blog/kleinanlagen-wie-und-wohin-kleine-betrage-investieren). ### Wie viel bringt das? Ein Beispiel mit 4 000 EUR Nehmen wir eine Investition von 4 000 EUR und eine modellhafte jährliche Rendite von 5 %. Das sind 200 EUR pro Jahr vor Gebühren und Steuern. Es handelt sich um eine Veranschaulichung, nicht um ein garantiertes Einkommen, und die Rendite muss nicht regelmäßig ausgezahlt werden. Es kommt darauf an, woher sie stammt: - **Auszahlung während der Haltedauer:** Die Investition zahlt Zinsen oder eine Dividende. Bei 5 % würden Ihnen etwa 200 EUR pro Jahr auf das Konto fließen, und der eingesetzte Betrag bliebe investiert. - **Gesamte Wertsteigerung:** Die Investition zahlt nichts aus, und die Rendite zeigt sich in ihrem Wert, zum Beispiel bei einem thesaurierenden ETF. Nach einem Jahr hätte sie modellhaft einen Wert von etwa 4 200 EUR, an das Geld aus dem Wertzuwachs kommen Sie aber erst durch den Verkauf. Ziehen Sie vom Ergebnis die Kosten ab. Eine laufende Gebühr von 1 % pro Jahr bedeutet bei einem Wert von 4 000 EUR etwa 40 EUR. Dann kommt die Steuer. Wie hoch sie ausfällt, hängt von der Art des Einkommens und den Steuerregeln Ihres Landes ab. Ihre eigene Berechnung für einen anderen Betrag, eine andere Rendite und Laufzeit erstellen Sie mit dem [Anlagerechner](https://www.investbay.com/de/anlagerechner). Das Ergebnis ist eine Schätzung, kein Versprechen. ### Passives Einkommen aus Immobilien: drei Wege Die bekannteste Form: Sie [kaufen eine Wohnung](https://www.investbay.com/de/blog/worauf-sollte-man-beim-wohnungskauf-achten) und vermieten sie. Auf den ersten Blick einfach, in der Praxis genügen aber ein Mieter, der nicht zahlt, oder ein geplatztes Rohr, und aus dem passiven Einkommen wird ziemlich aktive Arbeit. *„Selbst wenn Sie einen unkomplizierten Mieter haben, behalten Sie trotzdem ein wenig im Blick, ob er zahlt, und mindestens einmal im Jahr steht die Nebenkostenabrechnung an. Und wenn es ein bisschen aus dem Ruder läuft, kann daraus schnell ein sehr aktives Geschäft werden. Man kann das natürlich an eine Hausverwaltung auslagern, aber das kostet wiederum zusätzliches Geld“,* sagt Pavel Los, CMO InvestBay. Zur gleichen Art von Einkommen kommt man auch auf andere Weise. Die einzelnen Wege unterscheiden sich darin, was Sie besitzen, wer sich um die Immobilie kümmert und wie schnell Sie an Ihr Geld kommen: | | Direkte Vermietung einer Wohnung | Immobilienfonds | Projekt über InvestBay | | --- | --- | --- | --- | | **Was Sie besitzen** | Die Wohnung, Sie sind im Grundbuch eingetragen | Einen Fondsanteil, das Vermögen gehört dem Fonds | Eine Beteiligung an einem konkreten Projekt. Sie sind nicht als Eigentümerin bzw. Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen. | | **Verwaltung** | Selbst oder eine Hausverwaltung gegen Gebühr | Fondsverwaltung | InvestBay kümmert sich mit Partnern um Betrieb, Vermietung und Verkauf | | **Kosten** | Reparaturen, Versicherung, Grundsteuer, gegebenenfalls Hypothek und Hausverwaltung | Verwaltungsgebühren und gegebenenfalls Ausgabe- und Rücknahmegebühren | Betriebs- und Verwaltungskosten fließen in das Projektergebnis ein | | **Verfügbarkeit des Geldes** | Der Verkauf einer Wohnung dauert in der Regel Monate | Rücknahme nach den Regeln des Fonds, manchmal mit Frist | An Ihr Geld kommen Sie in der Regel erst nach Abschluss des Projekts | Eine vermietete Immobilie erzeugt nur dann Einkommen, wenn sie belegt ist und die Miete bezahlt wird, und daraus werden Betrieb, Verwaltung und weitere Kosten bezahlt. Ein Anstieg des Preises wird erst beim Verkauf zu einem realisierten Ergebnis. Betrachten Sie bei der Prüfung eines Angebots daher beide Komponenten getrennt. Einen ausführlicheren Vergleich finden Sie im Artikel über [Immobilienfonds](https://www.investbay.com/de/blog/investitionen-in-immobilienfonds-ein-leitfaden). ### Aktien, ETFs und Fonds: worauf Sie achten sollten - **Nicht jeder ETF schüttet Dividenden aus.** Ausschüttende ETFs zahlen Erträge aus, thesaurierende reinvestieren sie, und Sie haben das Geld daraus erst beim Verkauf. - **Ein Indexfonds muss kein regelmäßiges Einkommen bringen.** Oft handelt es sich um eine thesaurierende Anteilsklasse, die das Marktwachstum abbildet, keine Auszahlungen. - **Der Preis gehandelter Vermögenswerte ist nicht nur eine Schätzung.** Aktien und ETFs haben einen laufenden Marktpreis. Einen Gewinn aus dem Kursanstieg realisieren Sie aber in der Regel erst beim Verkauf, und bis dahin kann sich der Preis in beide Richtungen ändern. - **Ein REIT ist nicht dasselbe wie ein gewöhnlicher europäischer Immobilienfonds.** Ein REIT ist eine oft ausländische, typischerweise US-amerikanische börsennotierte Gesellschaft mit eigenen Regeln für Ausschüttungen und Besteuerung. Gewöhnliche europäische Immobilienfonds unterliegen einer anderen Regulierung. - **Ein Unternehmen kann die Dividende jederzeit kürzen oder streichen**, und der Wert der Aktien schwankt. Ein Vorteil ist meist eine höhere [Liquidität](https://www.investbay.com/de/blog/liquiditat-einer-investition-was-das-ist-und-wie-man-sie-berechnet). Warum bei Aktien die Zeit eine Rolle spielt, erläutern wir im Artikel [Warum der Anlagehorizont beim Investieren eine Rolle spielt](https://www.investbay.com/de/blog/langfristige-investitionen-schlussel-zur-wertsteigerung). ### Was in der Praxis funktioniert und was Sie vermeiden sollten - **Rechnen Sie mit Arbeit am Anfang.** Eine Investition auszuwählen und zu prüfen, einen Kurs zu schreiben oder einen Mieter zu finden kostet Zeit. Wer Ihnen Einkommen ohne Arbeit und ohne Risiko anbietet, will Sie womöglich um Ihr Geld bringen, siehe den Artikel darüber, wie man einen [Anlagebetrug](https://www.investbay.com/de/blog/anlagebetrug-5-schritte-zu-sicheren-investitionen) erkennt. - **Erst die Reserve, dann die Investition.** Auch passives Einkommen kann in schlechteren Zeiten sinken, etwa in einer [Krise](https://www.investbay.com/de/blog/investieren-in-krisenzeiten-praktische-tipps-und-strategien). Halten Sie deshalb eine separate [finanzielle Reserve](https://www.investbay.com/de/blog/finanzielle-reserve-wie-man-sie-richtig-aufbaut-und-verwaltet). - **Setzen Sie nicht auf eine einzige Quelle.** Durch die Verteilung auf verschiedene Investitionen senken Sie das [Risiko](https://www.investbay.com/de/blog/anlagerisiko-verstehen-fur-effiziente-investitionen), dass mit einer Quelle Ihr gesamtes Einkommen wegfällt. Mehr dazu im Artikel über [Diversifikation](https://www.investbay.com/de/blog/umfassender-und-praktischer-leitfaden-zur-diversifikation-von). - **Rechnen Sie in Euro nach Kosten.** Vergleichen Sie die Prozentangaben in einem Angebot erst nach Gebühren und Steuern. Finden Sie heraus, woraus der Ertrag entsteht und wie Sie wieder an Ihr Geld kommen. - **Kontrollieren Sie und bleiben Sie dran.** Passiv heißt nicht unbeteiligt. Gelegentlich müssen Sie die Ergebnisse überprüfen und die Strategie anpassen. Ergebnisse zeigen sich oft erst nach Jahren. ### Häufig gestellte Fragen (FAQ) **Wie baut man passives Einkommen ohne Geld auf?** Statt Kapital investieren Sie Zeit und Wissen: E-Book, Kurs, Blog oder Affiliate. Laut der Tabelle oben handelt es sich dabei aber eher um Unternehmertum mit laufender Arbeit, und das Ergebnis ist nicht gewiss. **Wie viel kann ich mit passivem Einkommen verdienen?** Darauf gibt es keine allgemeine Antwort. Es hängt vom eingesetzten Betrag, der Dauer, den Kosten und den Risiken ab. Zur Orientierung dient das Beispiel oben: 4 000 EUR bei modellhaften 5 % entsprechen etwa 200 EUR pro Jahr vor Gebühren und Steuern. **Ist passives Einkommen wirklich ohne Arbeit?** Nicht ganz. Am Anfang ist Einsatz nötig und danach eine laufende Kontrolle. Im Vergleich zu aktiver Arbeit ist der Aufwand aber geringer. **Was ist der beste Weg, passives Einkommen zu erzielen?** Den einen besten Weg gibt es nicht. Wählen Sie danach, wie viel Zeit und Kapital Sie haben, wann Sie das Geld brauchen und welchen Verlust Sie verkraften können. Helfen kann Ihnen die Übersichtstabelle am Anfang des Artikels. ### Möchten Sie konkrete Immobilienprojekte vergleichen? Sehen Sie sich deren Horizont, Kosten, Risiken und erwartete Ertragsquellen an. [Investitionsangebot ansehen](https://www.investbay.com/de/investitionsangebot) *Investitionen in Immobilienprojekte sind mit dem Risiko verbunden, einen Teil oder den gesamten investierten Betrag zu verlieren. Weder Rendite noch Auszahlungen sind garantiert, und die Möglichkeit, die Investition vorzeitig zu beenden, kann eingeschränkt sein.* ### Verwendete Quellen - CFI Team. (2019, April 24). Passive Income. Corporate Finance Institute. https://corporatefinanceinstitute.com/resources/accounting/passive-income/ - Investopedia. Passive Income. https://www.investopedia.com/terms/p/passiveincome.asp - Investopedia. Active Income. https://www.investopedia.com/terms/a/activeincome.asp Kennen Sie jemanden, der über eine Geldanlage nachdenkt? Schicken Sie ihm den Artikel, damit er alle Informationen beisammen hat. ## Wohin mit InvestBay investieren? ### Almresort Gartnerkofel Nassfeld Offen Österreich geschätzte jährliche Wertsteigerung: 6–8 % Laufzeit der Investition: 7 Jahre ### Wyndham Portocolom 2 Mallorca Offen Spanien geschätzte jährliche Wertsteigerung: 9.00 % Laufzeit der Investition: 5 Jahre ### Element Residence Bali - 1. etapa Offen Indonesien geschätzte jährliche Wertsteigerung: 10.00 % Laufzeit der Investition: 7 Jahre ## Weitere Artikel ### Wohin mit 4 000 EUR? Möglichkeiten nach Ziel und Risiko [Ganzer Artikel](https://www.investbay.com/de/blog/wo-4000-euro-anlegen) ### Das Portfolio von InvestBay ist in eine neue Phase eingetreten 03. 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