Sie planen den Kauf einer Wohnung als Investition? Gehen Sie es richtig an

Eine Wohnung als Investition kann eine bequeme und profitable Angelegenheit sein. Sie bringt zahlreiche Vorteile mit sich, aber auch Nachteile und potenzielle Risiken. Überlegen Sie, eine Investitionsimmobilie zu kaufen? Bevor Sie loslegen, nehmen Sie sich Zeit dafür. Der Kauf einer Investitionswohnung zur Vermietung erfordert Kenntnisse über Mietpraktiken, Hypothekendarlehen, das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern, die Immobilienverwaltung und vieles mehr. Ohne ausreichende Informationen könnten Ihnen statt einer schönen jährlichen Rendite nur Tränen bleiben.

Was sind Investitionswohnungen

Investitionswohnungen sind Wohnimmobilien, die ein Investor (= Sie) primär zum Zweck der Einkommensgenerierung oder Kapitalwertsteigerung erwirbt – also entweder:

• zur langfristigen Vermietung (klassische Wohnungen in der Stadt, für die Sie langfristige Mieter suchen), 
• zur kurzfristigen Vermietung (Wohnungen und Apartments in touristisch attraktiven Lagen) oder 
• zum Verkauf zu einem höheren Preis, als zu dem sie gekauft wurden. 

In diesem Artikel befassen wir uns mit den ersten beiden Typen: Wohnungen, die Sie vermieten möchten.

Warum ist die Investition in eine Wohnung beliebt?

Die Investition in eine Immobilie bringt mehrere attraktive Vorteile mit sich: 

• Regelmäßiges Einkommen aus der Vermietung
• Langfristige Wertsteigerung der Immobilie: Der Wert der Immobilie kann im Laufe der Zeit steigen, was beim Verkauf zu einem Gewinn führen kann.
• Steuervorteile und -erleichterungen: In einigen Fällen können die mit Investitionswohnungen verbundenen Ausgaben (z. B. Hypothekenzinsen, Reparaturen) steuerlich absetzbar sein.
• Schutz vor Inflation

Investitionswohnungen können Teil einer langfristigen Investitionsstrategie sein oder als Mittel zur Diversifikation des Anlageportfolios dienen. Sie sind vor allem bei denjenigen beliebt, die weniger riskante Investitionen suchen (z. B. im Vergleich zu Aktien).

Typische Risiken von Investitionswohnungen

Egal, ob es sich um städtische Wohnungen zur langfristigen Vermietung oder um Apartments in Touristengebieten zur kurzfristigen Vermietung handelt, typischerweise können Sie mit Folgendem konfrontiert werden:

• Leerstand der Wohnung/des Apartments oder Probleme mit Mietern: Wenn ein Mieter auszieht oder wenn niemand das Ferienapartment mietet, müssen Sie weiterhin die monatlichen Kosten tragen.
• Hohe Anfangskosten: Und das monatliche Mieteinkommen deckt möglicherweise nicht die gesamte monatliche Rate des Hypothekendarlehens.
• Finanzielle Kosten für Instandhaltung und Reparaturen: Selbst die ehrlichsten und anständigsten Mieter zerbrechen oder beschädigen von Zeit zu Zeit etwas, und Sie als Eigentümer müssen sich darum kümmern.
• Investition in Marketing (im Falle von Kurzzeitvermietungen): Wenn Sie nicht von jeder Vermietung 20 % an Unternehmen wie AirBnB oder Booking abgeben möchten, müssen Sie Ihre Marketingaktivitäten selbst verwalten.
• Zeitinvestition: Suche nach Mietern, Durchführung von Besichtigungen mit potenziellen Mietern usw.
• Marktrisiken und Wirtschaftszyklen: Veränderungen auf dem Immobilienmarkt, Änderungen der Zinssätze, neue Gesetze und Regulierungen in Bezug auf Immobilien, Vermietung oder Steuern können Sie nicht beeinflussen, und Sie müssen damit rechnen.

Wenn Sie diese Risiken vermeiden, aber dennoch alle Vorteile nutzen möchten, ziehen Sie Mikroinvestitionen in Immobilien mit InvestBay in Betracht. In diesem Fall vermeiden Sie nämlich all diese Risiken.

• Sie müssen keine Mieter suchen oder mit ihnen irgendwelche Probleme lösen. Die Verwaltung der Immobilie übernehmen wir bei InvestBay. Für vollständige Transparenz: Es stimmt, dass sich ein etwaiger Leerstand auf die Abrechnung sowie auf den Gesamtertrag (und Ihren Anteil) auswirkt, dieser Aspekt ist für Sie jedoch ohne zeitlichen Aufwand oder Stress.
• Sie sind auch von keiner Instandhaltung der Immobilie, Eigentum, Kauf, Verkauf… betroffen. All das regeln wir bei InvestBay.
• Die Anfangskosten sind so hoch, wie Sie es selbst bestimmen – bei uns können Sie bereits ab 100 Euro beginnen. Aber wie bei jeder Investition gilt: Je mehr Sie investieren, desto höher ist der Ertrag, den Sie erzielen.
• Sie müssen sich um die Wohnung oder ihr Marketing nicht kümmern, weitere Finanzmittel oder Zeit hineinstecken. 

Im Gegenteil, mit dieser Methode kommen weitere Vorteile hinzu, zum Beispiel hervorragende Informiertheit über die jeweilige Immobilie, Diversifikation des Portfolios oder doppelter Ertrag (laufender Gewinn aus der Vermietung sowie aus dem Verkauf). Wenn Sie eine klassische Investitionswohnung kaufen, setzen Sie alles auf eine Karte in einer einzigen Lage. Mit InvestBay können Sie problemlos 5 Immobilien in 5 verschiedenen Ländern fraktioniert besitzen. 

Den genauen Ertrag aus der Investition werden Sie zwar erst ganz am Ende des gesamten Zeitraums nach dem Verkauf kennen (da der Verkaufspreis und die Wertsteigerung der Immobilie im Laufe der Zeit den Hauptteil dieser Wertsteigerung ausmachen), dennoch beruhen alle Informationen, die wir Ihnen vor der Investition bereitstellen, auf seriösen Schätzungen, die alle möglichen Aspekte berücksichtigen. 

Tipp: Lesen Sie ausführlich, wie InvestBay funktioniert.

Wie wählt man die richtige Wohnung für eine Investition aus?

Gleich zu Beginn müssen wir eine grundlegende Sache erwähnen, die sich viele Menschen nicht bewusst machen. Wenn Sie eine Wohnung für eine Investition auswählen (und nicht unbedingt für sich selbst für den Ruhestand), ist es notwendig, die Emotionen im Zaum zu halten und die Immobilie wirklich aus dem analytischen / investiven Blickwinkel zu betrachten. Laut Andrew Thompson ist das einer der größten Fehler beim Kauf einer Investitionswohnung (das gesamte Gespräch zu diesem Thema lesen Sie im dritten Teil des Gesprächs mit ihm). Das kann insbesondere deshalb schwierig sein, weil Immobilienmakler oft auf Emotionen und schöne Bilder setzen.

Was sollten Sie Ihren Immobilienmakler fragen, wenn Sie eine Investitionswohnung kaufen?

• Wie hat sich der Markt in der jeweiligen Lage entwickelt?
  Bei der Auswahl einer rentablen Immobilie zur Vermietung suchen Sie nach einer Lage mit guter Infrastruktur (Schulen, Geschäfte, Restaurants, Cafés, ÖPNV-Haltestellen und Parks) und fußläufiger Erreichbarkeit. Gleichzeitig ist es gut, wenn es sich um ein Viertel mit niedriger Kriminalitätsrate handelt, eventuell in der Nähe von Unternehmen. Gegebenenfalls können Sie auch ein Gebiet mit wachsender Einwohnerzahl oder mit einem laufenden Revitalisierungsplan in Betracht ziehen. All das signalisiert eine größere potenzielle Anzahl von Mietern. 
• Wie ist der aktuelle Zustand der Wohnung?
  Werden weitere Investitionen nötig sein, z. B. in eine Renovierung, Ausstattung oder umfangreichere Reparaturen? Und welche Annahme gibt es, dass jemand diese Wohnung in 10 Jahren kaufen möchte – beziehungsweise in welchem Zustand wird sie zu diesem Zeitpunkt sein? Wird sie reif für eine komplette Renovierung sein oder noch relativ unbeschädigt?
• Wie wird in der Umgebung gebaut? Denn wenn man an dem jeweiligen Ort nicht bauen kann, steigt der Preis der bestehenden Immobilien sowie der Mieteinnahmen schneller.
• Wie entwickelt sich der Tourismus in der Umgebung?
• Wie entwickeln sich die Mieten in der Umgebung?

Marktanalyse

Vor jeder Investition wägen Sie sorgfältig Ihre Prioritäten und finanziellen Möglichkeiten ab. Beobachten Sie zugleich den Markt, damit Sie nicht kaufen, wenn die Preise am höchsten sind – damit verringern Sie Ihre potenziellen Gewinne.

Due Diligence 

Darüber hinaus muss auch eine rechtliche und technische sogenannte Due Diligence durchgeführt werden. Dabei handelt es sich um einen gründlichen Prozess der Überprüfung rechtlicher und technischer Aspekte bei wichtigen geschäftlichen oder investiven Entscheidungen – was der Kauf einer Immobilie definitiv ist. 

Sein Ziel ist es, Risiken zu identifizieren und zu bewerten, den rechtlichen Status zu überprüfen, die Übereinstimmung mit den geltenden Gesetzen sicherzustellen und rechtliche Verpflichtungen zu beurteilen. Dieser Prozess umfasst die Analyse von Unternehmensdokumenten, Verträgen, Arbeitsverhältnissen, Immobilien, regulatorischer Compliance, Gerichtsstreitigkeiten und geistigem Eigentum. Das Ergebnis ist ein fundierter Bericht, der bei der Entscheidungsfindung und der Aushandlung der Transaktionsbedingungen hilft, was die Interessen aller beteiligten Parteien schützt.

„In einer der untersuchten Wohnungen haben wir im Verlauf der technischen Due Diligence festgestellt, dass sie sich direkt über einem Heizraum und einer Stromquelle befindet. Das bedeutet, dass es darin Vibrationen und Lärm gäbe, was die Attraktivität einer solchen Ferienimmobilie verringern würde. Niemand möchte seinen Urlaub über einem Kraftwerk verbringen.“ Dies ist ein Auszug aus dem Gespräch Bei der Auswahl einer Immobilie ist die Qualität der Daten entscheidend mit Andrew Thompson. Lesen Sie es vollständig und erfahren Sie noch mehr darüber, wie Investitionswohnungen und InvestBay funktionieren.

Wo kauft man eine Wohnung für eine Investition?

Wenn Sie sich entscheiden, in welcher tschechischen Lage Sie in eine Mietwohnung (zur langfristigen Vermietung) investieren möchten, empfehlen wir eher größere Städte.

Prag bietet beispielsweise Stabilität, einen wachsenden Markt und ein geringeres Risiko, erfordert aber eine höhere Anfangsinvestition. Umgekehrt erfordert eine kleinere Stadt mit einem schlechteren Arbeitsmarkt zwar eine niedrigere Anfangsinvestition (und verspricht somit potenziell höhere Erträge), bringt aber zugleich ein höheres Risiko und Herausforderungen mit sich, die mit Leerstand, Mieterfluktuation und Instandhaltung der Immobilie verbunden sind. 

Wenn Sie eine Investitionswohnung zur kurzfristigen (Ferien-)Vermietung kaufen möchten, konzentrieren Sie sich auf attraktive Touristenlagen. Am Meer, an einem See, mit guter Erreichbarkeit ins Stadtzentrum oder im Gegenteil weit weg von der Zivilisation. Kurz gesagt dorthin, wohin die Menschen in den Urlaub fahren möchten. Überlegen Sie anschließend, wie hoch die potenzielle Auslastung ist, wie hoch das potenzielle Mieteinkommen im Laufe des Jahres ist und welche Kosten dem gegenüberstehen beziehungsweise welche Rolle die saisonale Variabilität spielt.

Investitionswohnungen im Ausland

Dieser Investitionstyp bietet das Potenzial, die Wertsteigerung von Immobilien in sich rasch entwickelnden Volkswirtschaften oder stabilen Märkten mit hoher Nachfrage nach Vermietung zu nutzen. Für Sie als eigenständigen Investor bringt er jedoch weitaus mehr Sorgen und Informationsbeschaffung mit sich. Verschiedene Länder haben unterschiedliche Anschaffungskosten, unterschiedliche Verkaufskosten, Übertragungssteuern usw., ganz zu schweigen von kulturellen Unterschieden oder Währungsrisiken.

Wenn Sie sich entscheiden, mit InvestBay in eine Immobilie im Ausland zu investieren, fallen diese Sorgen für Sie weg, während der Hauptvorteil bestehen bleibt: Sie haben Ihre eigene Immobilie im Ausland (auch) für Erholungszwecke.

Wir bei InvestBay wählen für Sie die attraktivsten Lagen mit den geringsten Risiken aus. Wir sind uns gut bewusst, dass Immobilienmakler oft nicht genügend relevante Informationen bereitstellen – und oft deshalb, weil der potenzielle Investor (= Sie) nicht weiß, wonach er fragen soll. Bei uns im Angebot auf InvestBay wissen Sie also genau alles, was Sie für eine solche Investition benötigen. 

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für eine Investitionswohnung

Die Möglichkeiten der Finanzierung einer Investitionswohnung umfassen mehrere verschiedene Ansätze, von denen jeder seine Vor- und Nachteile hat. Die am häufigsten genutzten Möglichkeiten:

Hypothekendarlehen

• Klassische Hypothek: Ein traditionelles Hypothekendarlehen, bei dem die Bank einen bestimmten Geldbetrag verleiht, den der Investor über einen längeren Zeitraum zurückzahlt. Dieser Darlehenstyp bietet oft niedrigere Zinssätze, erfordert aber eine Besicherung durch die Immobilie und üblicherweise auch höheres Eigenkapital.
• Hypothek für die Vermietung: Ein spezieller Hypothekentyp für Investitionsimmobilien, bei dem das Mieteinkommen bei der Bewertung der Bonität des Antragstellers berücksichtigt wird.

Darlehen aus dem Bausparen

Dieser Darlehenstyp wird in der Tschechischen Republik häufig genutzt. Er bietet günstige Zinssätze, und Sie können ihn sowohl für den Kauf als auch für die Renovierung einer Immobilie verwenden.

Privatkredit

Eine weniger gängige Finanzierungsmethode, bei der der Investor einen zweckungebundenen Privatkredit erhält, den er für den Kauf einer Investitionsimmobilie verwenden kann. Diese Kredite haben üblicherweise höhere Zinssätze und eine kürzere Laufzeit als Hypotheken.

Bargeld

Einige Investoren verfügen möglicherweise über genügend Eigenkapital, um die Immobilie direkt ohne die Notwendigkeit eines Kredits zu kaufen. Damit vermeiden sie Zinskosten und können schneller auf Gelegenheiten am Markt reagieren.

Crowdowning / Mikroinvestitionen

Eine moderne Finanzierungsmethode, bei der eine Gruppe von Menschen gemeinsam kleinere Geldbeträge in eine konkrete Immobilie investiert – über eine Online-Plattform. Diese Mikroinvestition gemeinsam mit weiteren Investoren, bei der jeder einen Teil des Kapitals beisteuert, kann das individuelle Risiko verringern und den Zugang zu größeren oder attraktiveren Immobilien ermöglichen.

Wie gelingt eine effiziente und problemlose Verwaltung einer Investitionswohnung

Eine effiziente und problemlose Verwaltung einer Investitionswohnung zur langfristigen Vermietung erfordert sorgfältige Planung, gründliche Vorbereitung und regelmäßige Instandhaltung. Hier sind einige Schritte und Tipps, die Ihnen helfen können, eine erfolgreiche Verwaltung zu erreichen:

1. Legen Sie eine wettbewerbsfähige Miete fest
   Führen Sie eine Marktanalyse durch und finden Sie heraus, welche Miete in der jeweiligen Lage üblich ist. Bieten Sie einen attraktiven, aber realistischen Preis an, der die Qualität und Ausstattung der Wohnung berücksichtigt.
2. Auswahl des richtigen Mieters
   Überprüfen Sie die Mieter sorgfältig, einschließlich der Kontrolle ihrer Bonitätshistorie, ihrer Beschäftigung und der Referenzen früherer Vermieter.
   Sie können ihn in Eigenregie auswählen oder ein Immobilienbüro zu Hilfe nehmen. Beides hat seine Vor- und Nachteile:
    

   	Vorteile	Nachteile
   In Eigenregie	Sie müssen keine Provision an ein Immobilienbüro zahlen, was erhebliche finanzielle Einsparungen bedeuten kann.	Der Prozess der Suche, Überprüfung und Kommunikation mit potenziellen Mietern kann zeitaufwändig sein.
   	Sie haben die volle Kontrolle über die Auswahl des Mieters und können denjenigen wählen, der Ihren Anforderungen und Kriterien am besten entspricht.	Wenn Sie keine Erfahrung mit der Auswahl von Mietern haben, können Sie wichtige Aspekte übersehen, was in Zukunft zu Problemen führen kann.
   	Die direkte Kommunikation mit dem Mieter kann zu einem besseren Verständnis seiner Bedürfnisse und zu einer schnelleren Lösung etwaiger Probleme führen.	Mit der Auswahl von Mietern hängen administrative Aufgaben zusammen, wie die Erstellung von Mietverträgen, die Überprüfung von Referenzen und weiteres.
   Immobilienbüro	Immobilienbüros verfügen über Erfahrung und Fachkenntnisse, die bei der Auswahl zuverlässiger Mieter helfen können.	Die Dienstleistungen eines Immobilienbüros beinhalten üblicherweise eine Provision, die erheblich sein kann (üblicherweise ein bis zwei Monatsmieten).
   	Das Immobilienbüro kümmert sich um den gesamten Auswahlprozess, was Ihnen Zeit und Sorgen erspart.	Bei der Nutzung eines Immobilienbüros haben Sie weniger direkte Kontrolle über die Auswahl des Mieters.
   	Immobilienbüros haben Zugang zu Werkzeugen und Datenbanken, die es ihnen ermöglichen, potenzielle Mieter gründlich zu überprüfen, einschließlich ihrer Bonitätshistorie und früherer Referenzen.	Trotz der Fachkenntnisse des Immobilienbüros kann es passieren, dass der ausgewählte Mieter Ihre Erwartungen nicht erfüllt.

3. Schließen Sie einen klaren und ausführlichen Mietvertrag ab, der die Pflichten und Rechte beider Parteien definiert.
4. Kontrollieren Sie regelmäßig den Zustand der Immobilie und führen Sie vorbeugende Instandhaltung durch
   Reagieren Sie schnell auf von Mietern gemeldete Reparaturen und Probleme, um größeren Schäden vorzubeugen und ein gutes Verhältnis zu den Mietern aufrechtzuerhalten.
5. Führen Sie eine Buchhaltung
   Halten Sie genaue und aktuelle Aufzeichnungen über alle mit der Immobilie verbundenen Einnahmen und Ausgaben. Behalten Sie den Überblick über steuerliche Pflichten und Möglichkeiten steuerlicher Abzüge.
6. Versicherung
   Schließen Sie eine angemessene Versicherung der Immobilie ab, die Schäden durch Feuer, Überschwemmungen, Vandalismus und weitere Risiken abdeckt. Ziehen Sie auch eine Haftpflichtversicherung des Vermieters in Betracht.
7. Kommunizieren Sie mit den Mietern
   Halten Sie eine offene und regelmäßige Kommunikation mit den Mietern aufrecht. Seien Sie für die Lösung von Problemen und Fragen der Mieter erreichbar.
8. Halten Sie die rechtlichen Vorschriften ein
   Halten Sie alle örtlichen Gesetze und Vorschriften in Bezug auf die Vermietung von Immobilien ein, einschließlich Sicherheitsnormen und Anforderungen an die Ausstattung.

Scheint Ihnen das wie zu viele Sorgen? Ziehen Sie in Betracht, eine professionelle Verwaltungsfirma zu beauftragen, die sich auf die Verwaltung von Investitionsimmobilien spezialisiert. Diese Firmen können die Auswahl der Mieter, die Instandhaltung, Reparaturen und administrative Angelegenheiten übernehmen.

Im Falle einer kurzfristigen Vermietung lösen Sie gewöhnlich Probleme wie Marketing und das Anwerben neuer Urlaubsgäste, häufigere Reparaturen, höhere Kosten für Reinigung und Instandhaltung sowie häufigere Probleme (zugefallene Schlüssel, vergessener Zugangscode usw.).

Wenn Sie mit einer Investitionswohnung noch weniger Sorgen haben möchten, investieren Sie mit InvestBay in eine lukrative Immobilie. Attraktive Lagen, transparente Angebote, im Voraus bekannte Erträge. Sehen Sie sich unser aktuelles Investitionsangebot an und legen Sie los!

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