Investitionen in Immobilienfonds: Ein detaillierter und verständlicher Leitfaden (nicht nur) für Einsteiger

Investitionen in Immobilien sind beliebt, doch es handelt sich nicht gerade um eine einfache Angelegenheit. Eine Anlagewohnung direkt kaufen oder lieber in einen Immobilienfonds investieren? Welche Rolle spielt InvestBay in dieser Situation? Lesen Sie unseren umfassenden Artikel, nach dessen Lektüre Sie sofort Klarheit über alle Vorteile, Nachteile und die Funktionsweise der einzelnen Möglichkeiten haben.

Was ist ein Immobilienfonds

Ein Immobilienfonds ist eine Art von Investmentfonds, der Geld von vielen Anlegern bündelt und es zum Kauf, zur Verwaltung und zum Verkauf von Immobilien (Häuser, Wohnungen, Büros und Gewerbeflächen) verwendet.

Ziel ist es, Gewinn aus der Vermietung oder der Wertsteigerung der Immobilien zu erwirtschaften, wobei diese Erträge unter den Anlegern nach dem jeweils eingebrachten Betrag aufgeteilt werden.

Es ist also eine Möglichkeit, wie Menschen auch mit kleineren Beträgen in Immobilien investieren können, als sie für den Kauf einer ganzen Immobilie selbst benötigen würden.

Arten von Immobilienfonds

Nach ihrer Struktur unterscheidet man:

• Offene Fonds (Open-End Funds): Hochliquide Investmentfonds, die laufend neue Anleger aufnehmen und ihnen die Rücknahme der Anteile ermöglichen.
• Geschlossene Fonds (Closed-End Funds): Investmentfonds mit geringer Liquidität, die eine begrenzte Anzahl von Anteilen haben. Diese werden zu Beginn ausgegeben, anschließend werden keine neuen Anleger mehr aufgenommen. Mit ihnen kann danach nur noch am Sekundärmarkt gehandelt werden.

Nach der Art des Handels wiederum in:

• Öffentliche Fonds (Publicly Traded Funds): Die Aktien oder Anteile dieser Fonds werden an öffentlichen Börsen gehandelt.
• Private Fonds (Private Funds): Diese Fonds werden nicht an öffentlichen Börsen gehandelt und sind nur qualifizierten oder institutionellen Anlegern zugänglich. Das bedeutet, dass typische Privatanleger keinen Zugang zu diesen Fonds haben.

Struktur eines Immobilienfonds

Ein Immobilien-Investmentfonds ist ein komplexes System mit einer fest vorgegebenen Struktur und festen Rollen. Alle sorgen gemeinsam für eine effiziente Verwaltung des Fonds und die Rentabilität der Anlagen. Innerhalb eines Immobilienfonds gibt es:

1. Anleger: Personen oder Institutionen, die ihr Geld in den Fonds einbringen. Jeder Anleger erhält Anteile am Fonds.
2. Fondsmanager: Fachleute, die den Fonds verwalten. Ihre Aufgabe ist es, geeignete Immobilien auszuwählen und zu kaufen, sie zu verwalten und sie schließlich zu verkaufen, wenn dies vorteilhaft ist.
3. Immobilienverwalter: Profis oder Unternehmen, die sich um die tägliche Instandhaltung und Verwaltung der Immobilien kümmern. Das umfasst die Suche nach Mietern, den Einzug der Miete, Reparaturen und Instandhaltung.
4. Juristen und Buchhalter: Die Juristen kümmern sich um alle rechtlichen Aspekte im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf und der Vermietung von Immobilien. Die Buchhalter kümmern sich um das Finanzmanagement des Fonds, die Buchführung und steuerliche Angelegenheiten.
5. Anlageausschuss: Eine Gruppe von Fachleuten, die die Strategie des Fonds überwachen, Investitionen genehmigen und sicherstellen, dass der Fonds seine Anlageziele und Regeln einhält.

Wie ein Immobilienfonds funktioniert: Schritt für Schritt

1. Die Anleger bringen ihr Geld in den Immobilienfonds ein

Dafür erhalten sie Anteile am Fonds.

2. Die Fondsmanager wählen geeignete Immobilien aus

Die Fonds erwerben Immobilien über einen Prozess, der viele fachliche Schritte umfasst. Alle führen jedoch zu einem einzigen Ziel: zur Maximierung der Renditen und zugleich zur Minimierung der Risiken für die Anleger.

Die Fonds haben vorab festgelegte Kriterien für die Auswahl der Immobilien, die Lage, Immobilientyp (Wohn-, Gewerbe-, Industrieimmobilien), Größe, Alter, Zustand und das Potenzial zur Wertsteigerung umfassen können.

Auf Grundlage dieser Kriterien untersuchen die Fondsmanager dann gründlich den Markt, um Gebiete und Immobilientypen zu identifizieren, die Potenzial für eine Wertsteigerung und stabile Erträge bieten. Sie untersuchen wirtschaftliche Faktoren, demografische Trends, Angebot und Nachfrage am Markt, das Mietniveau und weitere Faktoren, die den Wert und die Rentabilität von Immobilien beeinflussen. Sie erstellen eine Liste potenzieller Immobilien, die den Anlagezielen des Fonds entsprechen.

Anschließend erfolgt die sogenannte Due Diligence (Tiefenprüfung):

• Finanzielle Prüfung: Umfasst die Kontrolle der Finanzberichte, der Mieterträge, der Betriebskosten und der Historie der Immobilie.
• Technische Prüfung: Umfasst die Inspektion des Gebäudes, die Beurteilung seines technischen Zustands, des Zustands der Infrastruktur und etwaiger notwendiger Reparaturen.
• Rechtliche Prüfung: Umfasst die Kontrolle des rechtlichen Status der Immobilie, wie Eigentumsrechte, etwaige Pfandrechte, Verbindlichkeiten und Streitigkeiten.

Sobald eine Immobilie die Prüfung bestanden hat, beginnen die Verhandlungen über den Kaufpreis und die Transaktionsbedingungen, über Zahlungstermine, Garantien und etwaige Reparaturen vor der Übernahme der Immobilie.

3.Kauf der Immobilie

Nach erfolgreicher Verhandlung wird der Kaufvertrag unterzeichnet, der alle Kaufbedingungen festlegt. Der Fonds nutzt die Mittel der Anleger oder kann sich Geld leihen (z. B. über einen Hypothekenkredit), um den Kauf zu finanzieren.

Wie werden die Fonds finanziert?

Immobilienfonds werden auf verschiedene Weise finanziert, was sowohl Eigenkapital von Anlegern als auch Fremdfinanzierung umfasst. Am häufigsten werden genutzt:

• Eigenkapital von privaten oder institutionellen Anlegern (Banken, Versicherungen, Pensionsfonds, Stiftungen und weitere große Finanzinstitutionen).
• Erstemissionen von Aktien (IPO) und sogenannte Follow-on Offerings, falls der Fonds börsennotiert ist.
• Fremdfinanzierung über Hypothekenkredite, Anleihen oder Mezzanine-Finanzierung (eine hybride Finanzierungsform, die Elemente von Fremd- und Eigenkapital kombiniert).

Anschließend wird die rechtliche Eigentumsübertragung der Immobilie auf den Fonds abgeschlossen. Die Immobilie wird in das Portfolio des Fonds aufgenommen und gemäß den festgelegten Plänen zu verwalten begonnen.

4. Die Immobilienverwalter kümmern sich um den täglichen Betrieb, vermieten die Immobilien, ziehen die Miete ein und kümmern sich um die Instandhaltung

Die Immobilienverwaltung innerhalb eines Immobilienfonds ist ein komplexer Prozess, der verschiedene Aspekte umfasst, von der Vermietung an Mieter bis hin zur Buchhaltung. Die Verwalter des Fonds spielen dann eine Schlüsselrolle dabei, sicherzustellen, dass die Immobilien stabile Erträge generieren und ihr Wert wächst.

Worum kümmern sich die Immobilienverwalter alles?

• Sie vermieten sie: Sie suchen Mieter, verhandeln und erstellen Mietverträge, sorgen für deren Unterzeichnung und Einhaltung, lösen Probleme und Anfragen der Mieter, sorgen für die Kommunikation und pflegen gute Beziehungen. Zugleich analysieren sie den Markt und legen die Miete auf einem Niveau fest, das die Erträge maximiert, ohne potenzielle Mieter abzuschrecken.
• Sie führen Instandhaltung und Reparaturen durch: Sie sorgen für regelmäßige Kontrollen und die Instandhaltung der Gebäude, damit diese in gutem Zustand sind und alle Sicherheits- und Hygienestandards erfüllen. Falls nötig, organisieren sie Reparaturen und Renovierungen und überwachen die Qualität der ausgeführten Arbeiten. Sie planen und realisieren auch Verbesserungen der Immobilien, um deren Wert und Attraktivität zu steigern.
• Sie verwalten die Immobilie finanziell: Sie führen eine genaue Buchhaltung, verwalten die Mieterträge, überwachen die Ausgaben und stellen sicher, dass alle Finanztransaktionen korrekt erfasst werden. Sie verwalten die Mietzahlungen und stellen sicher, dass die Mieter pünktlich zahlen. Sie erstellen und überwachen Budgets für jede Immobilie sowie für den gesamten Fonds.
• Sie achten auf die Einhaltung rechtlicher und regulatorischer Angelegenheiten: Sie stellen sicher, dass alle Immobilien die örtlichen Gesetze und Vorschriften erfüllen, einschließlich Bauvorschriften und Sicherheitsstandards. Sie kümmern sich auch um rechtliche Angelegenheiten wie Streitigkeiten mit Mietern und sorgen für den rechtlichen Schutz des Fonds.
• Zugleich suchen sie nach Wegen, um die Kosten für Betrieb und Instandhaltung der Immobilien wirksam zu senken.

5.Erträge aus den Immobilien

Die Erträge aus Vermietung oder Verkauf der Immobilien werden vom Fonds gesammelt. Diese Erträge werden dann unter den Anlegern aufgeteilt, nach Abzug der Kosten und Verwaltungsgebühren.

6.Auszahlung an die Anleger

Die Gewinne des Fonds werden regelmäßig an die Anleger ausgezahlt, in Form von Dividenden oder als Wertzuwachs ihrer Anteile.

Investition in einen Immobilienfonds vs. Kauf einer Anlagewohnung

Die Unterschiede zwischen einem Immobilienfonds und einer direkten Immobilieninvestition sind erheblich. Sie betreffen vor allem:

• die Liquidität
• die Diversifikation
• die Verwaltung
• die Kosten
• das Risiko

TIPP: Mehr über Anlagewohnungen lesen Sie in unserem Artikel.

Wie unterscheidet sich InvestBay von einem Immobilienfonds?

InvestBay unterscheidet sich von den klassischen Immobilienfonds, denen wir uns im Artikel bisher gewidmet haben, vor allem durch seinen Ansatz. Die grundlegenden Unterschiede ließen sich in diesen Punkten zusammenfassen:

1. Im Gegensatz zu InvestBay kaufen Fonds meist größere Projekte und konzentrieren sich eher auf SPVs als auf kleinere Vermögenswerte.
2. Mit InvestBay wissen Sie genau, in welche Immobilie Sie investieren, sowie alle relevanten Informationen. Wir legen Wert auf 100 % Transparenz und Information und bilden den Markt auf gewisse Weise weiter.
3. Der Mindestanlagebetrag bei InvestBay beträgt 2 500 Kč (100 Euro). Damit können sich gewöhnliche Immobilienfonds nicht messen – üblicherweise liegt er um ein Vielfaches höher. Wie bei jeder Investition gilt jedoch: Je mehr Sie investieren, desto höher die Rendite – und gerade Immobilieninvestitionen gehören zu den weniger riskanten (zum Beispiel im Vergleich zu Aktien).
4. Bei InvestBay sind Sie mittelbar Eigentümer der Immobilie mit allen Vorteilen. Sie sind Teil des Entscheidungsprozesses über die wesentlichen Belange. Sie können selbst wählen, was Sie möchten und was nicht. Zugleich können Sie die Immobilie aktiv nutzen und sie sich ansehen. Im Gegensatz zu Anteilsfonds, bei denen Sie als Anleger einen Anteilschein des jeweiligen Fonds kaufen und so Ihr Geld dem Fondsmanager anvertrauen, kaufen Sie bei der Investition in Immobilien auf InvestBay direkt Teilfragmente der Immobilie. So haben Sie Ihre Investitionen vollständig unter Kontrolle.

Interessiert Sie, wie viel Sie mit InvestBay verdienen können? Berechnen Sie die Rentabilität Ihrer Investition mit unserem Anlagerechner!

Wie wählt man den richtigen Immobilienfonds aus?

Ende April 2024 waren auf dem Gebiet der Tschechischen Republik 144 Immobilienfonds tätig (Datenquelle: ČNB). Wie wählt man also denjenigen aus, in den man sein Geld investiert? Es ist sicher nicht nötig zu betonen, dass eine solche Entscheidung eine sorgfältige Abwägung mehrerer entscheidender Faktoren erfordert.

Sobald Sie Ihre persönlichen Anlageziele festgelegt und sich darüber informiert haben, welche Arten von Immobilienfonds es gibt, kommt deren Prüfung an die Reihe.

• Prüfen Sie die historische Wertentwicklung, die Stabilität der Renditen, den Ruf des Verwalters, die Gebühren der ausgewählten Fonds sowie die Kreditbelastung der Immobilien.
• Analysieren Sie das Portfolio des Fonds. Sehen Sie sich an, in welchen Immobilientyp der Fonds investiert und in welchen geografischen Gebieten. Ein gut diversifiziertes Portfolio kann das Risiko verringern.
• Stellen Sie sicher, dass das Risikoprofil des Fonds zu Ihrem eigenen Risikoappetit passt. Manche Fonds investieren möglicherweise in riskantere Projekte mit potenziell höheren Renditen.
• Prüfen Sie auch die steuerlichen Aspekte der ausgewählten Fonds.

TIPP: Sie kennen sich bei all den Abkürzungen nicht aus? Wir haben für Sie ein Glossar der am häufigsten verwendeten Begriffe und Abkürzungen zusammengestellt:

• NAV (Net Asset Value) – Größe des Fonds – Wert des Eigenkapitals des Fonds / Nettovermögenswert des Fonds nach Abzug aller Verbindlichkeiten. Der NAV pro Anteil wird zur Bewertung der Fondsanteile verwendet.
• Yield – Rentabilität der Immobilien, also das Verhältnis der netto vereinnahmten Jahresmiete zum Wert der Immobilien
• LTV (Loan to Value) – Kreditbelastung der Immobilien / Verhältnis des Kredits zum Wert der Immobilie, verwendet bei der Bewertung der Risikohaftigkeit eines Kredits
• WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) – durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge
• TER (Total Expense Ratio) – Gesamtkostenquote der jährlichen Fondsverwaltung

Dann finden Sie nur noch heraus, wie einfach Sie Ihre Anteile verkaufen können und ob die geforderte Mindestanlage Ihren finanziellen Möglichkeiten entspricht. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie Sie den richtigen Fonds auswählen, oder mehr Informationen benötigen, zögern Sie nicht, sich von einem Finanzberater oder einem Experten für Immobilieninvestitionen beraten zu lassen. Eine gut informierte Auswahl kann Ihnen helfen, die Renditen zu maximieren und die mit Immobilieninvestitionen verbundenen Risiken zu minimieren.

Mit InvestBay ist alles transparent, übersichtlich und klar. Es genügt, das aktuelle Angebot an Anlageimmobilien mit ihrer detaillierten Beschreibung gründlich zu prüfen und so viel zu investieren, wie es Ihren aktuellen Möglichkeiten entspricht.