Grundlagen des Immobilieninvestments

Obwohl viele von uns innerlich spüren, dass Immobilien eine gute Investition sind, lohnt es sich, genauer zu untersuchen, was dahintersteckt.

Immobilien als Anlageinstrument sind in den letzten drei Jahrzehnten erheblich gereift. Als Anlageklasse haben sie einen viel institutionelleren Charakter angenommen, (das heißt) viele Unternehmen wie Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften haben sich entschieden, in sie zu investieren. Für große Investoren sind sie in vielen Fällen zur dritten Säule nach Aktien und Anleihen geworden.

Warum Immobilien und warum gerade jetzt?

Es gibt mehrere Gründe, warum Immobilien von institutionellen und erfahrenen Investoren häufig als gute Investition angesehen werden.

Erträge

Immobilien bringen zwei Ertragsquellen:

Ertrag aus Einnahmen
Der erste Ertrag stammt aus den Mieteinnahmen, die der Mieter (oder der Gast, wenn es sich um ein Hotel oder ein Ferienobjekt handelt) an den Eigentümer zahlt. Die Höhe der Miete richtet sich nach dem Arbeitsmarkt, der eng mit der Wirtschaft verbunden ist. Eine stärkere Wirtschaft fördert ein größeres Wachstum und mehr Bewegung bei den Arbeitsplätzen (oft schließt das auch das Bevölkerungswachstum ein) sowie höhere Löhne. Ein gutes Beispiel ist Prag, wo das Wirtschaftswachstum in Kombination mit dem Bevölkerungswachstum und einer geringen Zahl offener Stellen die Gehälter und das verfügbare Einkommen erhöht. In einer solchen Situation sind Einzelpersonen in der Lage, mehr für die Miete zu zahlen.

Einer der besonderen Reize von Wohn- oder Ferienimmobilien besteht darin, dass die Mietverträge oft kurz sind (höchstens auf ein Jahr oder tatsächlich nur auf Tage bzw. Wochen für Gäste, die in Ferienunterkünften untergebracht sind). Das bedeutet, dass Eigentümer die geforderte Miethöhe oft schnell und regelmäßig anpassen können, um mit der Inflation und den Marktbedingungen Schritt zu halten.

Erträge aus der Wertsteigerung des Kapitals
Das zweite Element der Gesamtrendite ist der Anstieg des Marktpreises (Ertrag aus der Wertsteigerung des Kapitalwerts), bei dem der Wert des Vermögenswerts im Laufe der Zeit steigt. Dies ist in der Regel stärker mit der Entwicklung der Kapitalmärkte verbunden (einschließlich Zinssätze und Inflation). In Zeiten des Wirtschaftswachstums kann die Inflation die Wiederbeschaffungskosten von Immobilien erhöhen, und deshalb steigt der Wert von Immobilien im Laufe der Zeit, insbesondere wenn die Zinssätze niedriger sind.

Risiko

Immobilien unterscheiden sich mit ihren Risiko- und Renditemerkmalen von Aktien und Anleihen. Üblicherweise weisen Immobilien ein geringeres Risiko und eine geringere Rendite als Aktien sowie ein höheres Risiko und eine höhere Rendite als Staatsanleihen auf. Aber auch innerhalb einer einzigen Kategorie, wie den recht weit gefassten Immobilien, gibt es unterschiedliche Risiko-Rendite-Verhältnisse. So weisen beispielsweise Entwicklungsprojekte ein höheres Risiko auf, und von ihnen wird eine höhere erwartete Rendite erwartet. Während erstklassige Immobilien in den besten Lagen niedriger auf der Risikokurve liegen und von ihnen eine niedrigere erwartete Rendite erwartet wird.

Schutz vor Inflation

Die Investition in Immobilien ist aus mehreren Gründen ein hervorragendes Mittel, um Geld vor der Inflation zu schützen. Vor allem neigen Immobilien dazu, in Zeiten der Inflation an Wert zu gewinnen, was bedeutet, dass ihr Preis zusammen mit den steigenden Preisen in der Wirtschaft wächst. Das ermöglicht es Investoren, mit der Inflation Schritt zu halten und sicherzustellen, dass ihre Investition ihren Wert behält. Wenn Sie darüber hinaus zum Zweck der Vermietung in Immobilien investieren, können Sie die Miete im Einklang mit der Inflation erhöhen, was bedeutet, dass die Mieteinnahmen zusammen mit den steigenden Preisen wachsen und helfen, die negativen Auswirkungen der Inflation auf den Geldwert auszugleichen.

Wohnimmobilien und Ferienvermietungen

Es gibt eine Reihe von Gründen, warum Wohn- und Ferienvermietungen eine attraktive Investitionsmöglichkeit darstellen.

Was die Wohnungsmärkte betrifft, werden die Sektoren Build-to-Rent (BTR) und Private Rented Sector (PRS) in Europa zu einer immer gefragteren Anlageklasse. Einer der Faktoren, die in letzter Zeit dazu beigetragen haben, ist die Tatsache, dass sowohl der Büro- als auch der Einzelhandelssektor in den letzten zwei Jahren bei vielen Investoren in Ungnade gefallen sind. Das Bürosegment infolge der Auswirkungen der Arbeit von zu Hause aus und der physische Einzelhandelsmarkt wurde durch den zunehmenden Trend des Online-Shoppings beeinflusst.

Die globalen Tourismusmärkte öffnen sich immer mehr, und die Touristenzahlen steigen nach Covid und der langsamen Rückkehr zu voller Auslastung wieder an, was die Nachfrage nach Ferienvermietungen erhöht. Ferienvermietungen als breiterer Sektor haben in den letzten Jahren ebenfalls enorme Investitionen verzeichnet, insbesondere in Technologie und Sichtbarkeit, was geholfen hat, einen reiferen und verständlicheren Markt zu schaffen, der für alle Investoren wichtig ist, aber besonders für größere institutionelle Investoren, die die Risiken, Erträge und Chancen in diesem Sektor gut analysieren müssen.

Alle oben beschriebenen Kräfte wirken sich insbesondere auf die Nachfrageseite der Gleichung aus. Die Höhe der Mieten und die Kapitalwerte sind letztlich das Ergebnis des Zusammenspiels von Angebot und Nachfrage. Was das Angebot betrifft, ist in vielen Gebieten Europas, ob es sich um konkrete städtische Gebiete oder touristische Ferienorte handelt, das Angebot an Entwicklungsprojekten begrenzt, beispielsweise aufgrund anspruchsvoller Vorschriften im Bereich der Planung. Ein begrenztes Angebot, das nicht in der Lage ist, die potenzielle Nachfrage zu decken, ist also ein weiterer Faktor, der zum Anstieg der Mieten und der Kapitalwerte beiträgt.

Diversifizierung des Portfolios

Die Einbeziehung von Immobilien kann für die richtige Diversifizierung des Portfolios sehr entscheidend sein. Erstens haben Immobilien in der Regel eine geringe Korrelation mit anderen Marktklassen wie Aktien oder Anleihen. Das bedeutet, dass der Wert von Immobilien nicht auf dieselbe Weise sinken muss wie der Wert anderer Investitionen in Zeiten, in denen die Märkte schwanken. Dank dieser geringen Korrelation kann die Investition in Immobilien das Gesamtrisiko des Portfolios senken und helfen, die Schwankungen an den Märkten auszugleichen. Darüber hinaus kann die Investition in Immobilien ein regelmäßiges Mieteinkommen liefern, das oft stabil und unabhängig von den Marktbedingungen ist. Dieses Einkommen aus Immobilien kann als stabile Cashflow-Quelle dienen und die Gesamtleistung des Portfolios stärken. Die Diversifizierung in Immobilien kann den Investoren so nicht nur eine potenzielle Wertsteigerung des Kapitals bringen, sondern auch stabile Einnahmen und eine Senkung des Risikos. Es spielt keine Rolle, wann Sie investieren, die Regeln für die Diversifizierung gelten ständig, und deshalb gibt es keine bessere Zeit als die Gegenwart, um Immobilien als Anlageklasse in Ihr Portfolio aufzunehmen.

Immobilien und Barrieren

Die Investition in Immobilien kann mit mehreren Barrieren verbunden sein, die den Zugang und die Teilnahme von Investoren einschränken können. Einige dieser Barrieren umfassen:

• Finanzielle Anforderungen - Eine der Hauptbarrieren ist der Bedarf an ausreichendem Finanzkapital für den Kauf von Immobilien. Immobilien erfordern in der Regel hohe Anfangsinvestitionen wie den Kaufpreis, die Anzahlung, Vermittlungsgebühren und Instandhaltungskosten. Diese finanziellen Anforderungen können den Zugang für kleinere Investoren einschränken.
• Marktkenntnis und Risikomanagement - Die Investition in Immobilien erfordert ein gewisses Maß an Marktkenntnis, einschließlich der Analyse und des Verständnisses von Trends und Werten von Immobilien in der jeweiligen Lage. Die Verwaltung von Immobilien erfordert außerdem die Fähigkeit, Risiken im Zusammenhang mit Mietern, Instandhaltung und rechtlichen Angelegenheiten zu steuern.
• Begrenzte Liquidität - Immobilien sind im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen in der Regel eine weniger liquide Investition. Der Verkauf einer Immobilie kann länger dauern und zusätzlichen Aufwand sowie Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf erfordern, wie etwa rechtliche Vertretung und Vermittlungsgebühren. Eine begrenzte Liquidität kann die Möglichkeit eines schnellen Zugriffs auf finanzielle Mittel im Bedarfsfall einschränken.
• Regulierung und rechtliche Angelegenheiten - Die Investition in Immobilien geht oft mit verschiedenen rechtlichen Angelegenheiten und Regulierungen einher. Dazu gehören Mietgesetze, Bauvorschriften, Verbraucherschutzgesetze und weitere. Der Investor muss mit den örtlichen Rechtsvorschriften vertraut sein und die Einhaltung aller einschlägigen Gesetze und Vorschriften sicherstellen.
• Bedarf an Zeit und Instandhaltung - Die Investition in Immobilien erfordert Zeit und Mühe für die Verwaltung und Instandhaltung. Der Investor muss bereit sein, Zeit und Ressourcen in die Verwaltung von Immobilien zu investieren, einschließlich der Suche nach Mietern, der Durchführung von Reparaturen und Instandhaltung sowie der Lösung verschiedener Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Immobilie.

Wow, das ist so ein toller Artikel, dass ich ihn gleich teilen muss.