Eigentum ohne Sorgen

Immobilieninvestoren stehen vor einer Reihe von Problemen, die ordnungsgemäß bewältigt werden müssen und die erheblich Zeit und Fachwissen erfordern. Wenn wir eine Immobilieninvestition als eine Abfolge aufeinanderfolgender Schritte betrachten, können wir sie in vier Phasen unterteilen – Recherche, Akquisition, Betrieb und Verkauf. Jede dieser Phasen erfordert sowohl einen Zeitaufwand als auch spezifisches Fachwissen, um die Erträge zu maximieren und die Risiken zu minimieren. Werfen wir einen Blick darauf, wie wir diese Phasen bei InvestBay angehen, um unseren Kunden ein wirklich sorgenfreies Eigentum ohne die damit verbundenen Sorgen zu bieten.

Recherche und Auffinden einer geeigneten Investition

InvestBay nutzt die Erfahrung seiner Gründer und Mitarbeiter sowie Kontakte, um eine detaillierte Recherche der Märkte und potenziellen Gelegenheiten durchzuführen. Dies umfasst insbesondere die Kalkulation potenzieller Erträge und Risiken, was für eine Einzelperson zeitlich sehr aufwendig sein kann. Ein weiterer Vorteil ist, dass uns unsere Position als professioneller Käufer (und in vielen Fällen als potenzieller Käufer mehrerer Einheiten) hilft, bessere und schnellere Reaktionen seitens der Verkäufer und anderer Fachleute durchzusetzen, einschließlich vorteilhafterer Konditionen.

Im Rahmen der Recherchephase identifizieren, beurteilen und vereinbaren wir auch die Zusammenarbeit mit potenziellen Partnern für die Akquisition und den Verkauf, einschließlich lokaler Immobilienanwälte, Buchhalter, Spezialisten für die technische Due Diligence, Experten für Möbel und Ausstattung sowie Verwalter und Betreiber von Immobilien.

Akquisition und Kauf

Obwohl es viele Ähnlichkeiten gibt, unterscheiden sich die Akquisitionsprozesse in verschiedenen Rechtsordnungen und bei verschiedenen Immobilien. Unser grundlegender Ansatz bei jeder Akquisition besteht darin, unsere Kaufkraft und unser Fachwissen zu nutzen, um Immobilien zu möglichst attraktiven Konditionen zu sichern und gleichzeitig potenzielle Risiken zu minimieren. Dies umfasst insbesondere die Beachtung aller rechtlichen Aspekte der gesamten Transaktion und die Sicherstellung eines einwandfreien Rechtstitels, das heißt, dass die Immobilie nicht mit Dienstbarkeiten und Pfandrechten belastet ist.

Die Fähigkeit, mögliche Probleme im Voraus zu bedenken, und das Selbstvertrauen, den richtigen Menschen die richtigen Fragen zu stellen, sind ein wesentlicher Bestandteil des Mehrwerts von InvestBay für unsere Investoren. Im Rahmen des Akquisitionsprozesses beurteilen wir auch die Qualität der bestehenden Innenausstattung sowie die erwarteten Kosten und die Qualität der Möbel und Ausstattung, die ergänzt werden müssen, um den Investoren die bestmögliche Investitionsrendite zu sichern. Dank der Nutzung unserer Kaufkraft und des Aufbaus längerfristiger Beziehungen zu diesen Lieferanten sind wir sehr gut positioniert, um ein überdurchschnittliches Serviceniveau von unseren Lieferanten zugunsten unserer Investoren sicherzustellen.

Betrieb und Pflege der Immobilie

Eine effektive Immobilienverwaltung ist notwendig, um die Auslastungsrate zu halten, den Wert des Vermögens zu erhalten und die Ausgaben zu kontrollieren. Manche Immobilien erfordern bei der Verwaltung mehr Aufwand als andere. Zum Beispiel kann es bei Immobilien zur Kurzzeitvermietung (STR oder „Short-Term Vacation Rentals“) jeden Monat zu mehrfachen An- und Abreisen kommen, und sie erfordern einen intensiveren Aufwand als Immobilien, die zur Langzeitvermietung (LTR oder „Long-Term Rentals“) bestimmt sind.

Allgemein lässt sich sagen, dass es bei beiden Immobilientypen mindestens vier grundlegende Betriebsfunktionen gibt – Marketing, Sicherstellung der Zufriedenheit von Mietern und Gästen, Instandhaltung der Immobilie, Kostenkontrolle und Reporting.

Ähnlich wie in den Phasen Recherche, Akquisition und Verkauf ist ein bedeutendes Element unseres Mehrwerts die Erfahrung und das Wissen unseres Teams, das es ermöglicht, die richtigen Partner zu identifizieren und die richtigen Vertragsbedingungen auszuhandeln, und das stets mit Blick auf die Senkung der Risiken und die Maximierung der potenziellen Erträge.

Eine Auswahl einiger Aufgaben ist nachstehend aufgeführt.

• Auswahl des Verwalters, Vermietung der Immobilie und laufende Verwaltung - Auswahl des richtigen Immobilienverwalters und professionelles Aushandeln der Vertragsdetails mit dem Ziel, Unklarheiten zu minimieren und eine klare Verantwortlichkeit sicherzustellen. Die Verbindung mit dem Immobilienverwalter ist entscheidend, und der Immobilienverwalter arbeitet eng mit dem Team der Vermögensverwaltung zusammen.
• Marketing und Vermietung - ob es sich um die Sicherstellung von Gästen für einen Kurzurlaub oder von Mietern für eine mittel- bis langfristige Vermietung handelt, die Immobilie muss effektiv am Markt platziert werden und über die richtigen Kanäle potenzielle Mieter ansprechen. Professionelle Fotografie, detaillierte und korrekte Informationen über die Immobilie, aktualisierte Verfügbarkeit und Preise sowie die Ressourcen und Fähigkeiten zur Durchführung professioneller Besichtigungen und zur anschließenden Nachverfolgung von Verträgen und Angeboten – all das muss sorgfältig gesteuert werden, um die Investitionsrendite zu maximieren.
• Überwachung wichtiger Termine - Sicherstellung, dass alle wichtigen Termine ordnungsgemäß überwacht und eingehalten werden. Dazu gehören Ablaufdaten, Optionen, Verlängerungen des Mietvertrags, um den Leerstand der Räumlichkeiten zu minimieren und die Einnahmen zu maximieren, Steuerzahlungstermine, Revisionstermine, Ablauf- und Verlängerungstermine von Verträgen mit Lieferanten einschließlich Immobilienverwaltern – und zahlreiche weitere.
• Preisgestaltung - Sicherstellung ständig aktualisierter Preise für STR, damit sie die Konkurrenz und spezifische Zeiträume widerspiegeln, z. B. nachfragestarke Zeiträume wie Wochenenden, Feiertage und Festivals, und für LTR bei bevorstehenden freien Plätzen.
• Leasing-Agenten/OTA - Aushandeln wettbewerbsfähiger Konditionen und Sicherstellung aktualisierter Informationen für Leasing-Agenten oder von Gebühren für Online-Reisebüros (OTA – online travel agency).
• Teilnahme an Versammlungen von Wohnungsgenossenschaften und Wohnungseigentümergemeinschaften.
• Budgeterstellung für Opex- und Capex-Kosten einschließlich FF&E und der damit verbundenen Kosten für Projektmanagement, Architekt und Planer.
• Ausstattung - Auswahl der richtigen Ausstattung einschließlich Software und Diensten, z. B. Überwachung der Klimaanlage, Lärmüberwachung, Informationsdienste, Schlösser für Fernzugriff, Kameraüberwachungsdienste usw.
• Lieferanten - Auswahl und Aushandeln wettbewerbsfähiger Verträge mit den am besten geeigneten Anbietern für Instandhaltung und Reparaturen, Reinigungskräften, Buchhaltern, Steuer-, Rechts- und weiteren Fachleuten sowie das Aushandeln wettbewerbsfähiger Verträge für jeden von ihnen.
• Verspätete Zahlungen - Eintreibung verspäteter Zahlungen von Mietern usw.
• Versicherung - Sicherstellung einer geeigneten Versicherung der Immobilie und ihrer Ausstattung sowie gegebenenfalls weiterer Versicherungskosten (z. B. Eigentumsversicherung).
• Versorgungsleistungen - Verwaltung der Anbieter von Versorgungsleistungen und der Kosten einschließlich Internet, Telefon, WLAN usw.
• Bewertung - Sicherstellung professioneller und zuverlässiger jährlicher Bewertungen und Aushandeln von Verträgen mit Immobiliengutachtern.

Verkauf

Die letzte der wichtigen Phasen einer Immobilieninvestition ist der Verkauf. Der Immobilieneigentümer begegnet beim Verkauf seines Vermögens verschiedenen Problemen und Herausforderungen. Einer der bedeutendsten Faktoren ist die Festlegung des richtigen Preises der Immobilie, die zu Investitionszwecken erworben wurde. Der Eigentümer muss eine gründliche Marktrecherche durchführen, das aktuelle Angebot und die Nachfrage in der jeweiligen Lage berücksichtigen und den Wert seiner Immobilie im Vergleich zur Konkurrenz beurteilen.

Ein weiterer bedeutender Aspekt ist das Marketing und die Bewerbung der Immobilie. Der Eigentümer muss sein Angebot effektiv sichtbar machen und potenzielle Käufer ansprechen. Eine gut präsentierte Immobilie mit attraktiven Fotos und einer Beschreibung hat eine größere Chance, Interessenten zu gewinnen und sich schneller zu verkaufen.

Der eigentliche Verkaufsprozess erfordert ebenfalls den richtigen Umgang mit potenziellen Käufern. Der Eigentümer muss die Verhandlungen meistern und auf deren Fragen und Anforderungen antworten. Es ist wichtig, auf die Verteidigung des Preises und mögliche Rabatte vorbereitet zu sein, aber auch auf Verhandlungen über die Verkaufsbedingungen, wie den Zahlungsplan, die Finanzierungsbedingungen oder den Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie.

Ein weiteres Problem, dem der Eigentümer begegnet, ist die rechtliche und administrative Seite des Verkaufs. Es ist unerlässlich, alle erforderlichen Dokumente sicherzustellen, wie den Eigentumsnachweis, die Baugenehmigung, den Energieausweis und weitere, die beim Verkauf einer Immobilie erforderlich sind. Der Eigentümer muss mit Anwälten und Notaren zusammenarbeiten, um den ordnungsgemäßen Ablauf des Verkaufs und die Einhaltung aller Rechtsvorschriften sicherzustellen.

Nicht zuletzt muss der Immobilieneigentümer auf mögliche zeitliche und finanzielle Komplikationen vorbereitet sein. Der Verkauf einer Immobilie kann länger dauern als ursprünglich geplant, und es können unerwartete Kosten auftreten, die mit Reparaturen, der Vorbereitung der Immobilie auf den Verkauf oder mit Provisionen für Immobilienagenturen verbunden sind.

All dies führt, wenn es professionell und richtig geführt wird, zu einem höheren Verkaufspreis und damit zu einem höheren Gesamtertrag der Investition, bei dem der Endpreis eine wichtige Rolle spielt. Und insbesondere wenn Sie über InvestBay investieren, müssen Sie sich um nichts von dem oben Genannten kümmern.

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