InvestBay funktioniert nach dem Prinzip des Angebots von Token, die indirekt mit dem Eigentum an einem bestimmten Anteil an der jeweiligen Immobilie verbunden sind. Von der „Tokenisierung" solcher Anteile ist bereits seit mindestens 10 Jahren die Rede, im Ausland gibt es mehrere solcher Plattformen, und InvestBay eröffnet die Möglichkeit von Mikroinvestitionen nun endlich auch für tschechische Anleger. Andererseits muss man jedoch sagen, dass die meisten Ideen für ein solches System bereits in der Vorbereitungsphase scheiterten und man unter dem Druck der komplizierten europäischen und nationalen Regulierung von ähnlichen Projekten Abstand nahm.
Die technische Lösung als solche erscheint somit relativ einfach im Vergleich zur Klärung der rechtlichen und regulatorischen Fragen. Bei diesem Projekt haben wir am intensivsten mit der Anwaltskanzlei Noerr s.r.o. zusammengearbeitet.
Für die Ausgabe der InvestBay-Token und den Handel mit ihnen sind folgende Rechtsvorschriften relevant:
- Gesetz Nr. 256/2004 Slg., über das Unternehmen am Kapitalmarkt („Kapitalmarktgesetz"),
- Verordnung (EU) 2017/1129 über den Prospekt, der beim öffentlichen Angebot von Wertpapieren oder bei deren Zulassung zum Handel an einem geregelten Markt zu veröffentlichen ist („Prospektverordnung"),
- Gesetz Nr. 240/2013 Slg., über Investmentgesellschaften und Investmentfonds („Investmentfondsgesetz"),
- Gesetz Nr. 21/1992 Slg., über Banken („Bankengesetz").
Auf Grundlage einer rechtlichen Analyse sind wir zu einer Lösung gelangt, die die Ausgabe von „UNIT"-Token zu einzelnen Immobilien umfasst, über die InvestBay den Verkauf, Kauf, die Verwaltung und Instandhaltung der jeweiligen Immobilie anbietet. Für die Erfassung solcher UNITs wird das Blockchain-Netzwerk Polygon genutzt, und das Angebot sowie der Verkauf können über die Online-Plattform InvestBay erfolgen. Den Verkauf selbst betreibt InvestBay derzeit auf Grundlage einer Gewerbeberechtigung für das freie Gewerbe „Erbringung von Dienstleistungen im Zusammenhang mit virtuellen Vermögenswerten". Im Liegenschaftskataster ist InvestBay als Eigentümer eingetragen, und die Rechte der Token-Inhaber sind durch ein Pfandrecht an der betreffenden Immobilie sowie durch das Institut eines unabhängigen Pfandagenten geschützt. Die Token-Inhaber haben Anspruch auf einen Anteil an den Einnahmen aus der Vermietung und/oder dem Verkauf der Immobilien und beteiligen sich zudem mithilfe eines Abstimmungswerkzeugs an der Entscheidung über den Umgang mit den Immobilien. Die Token werden übertragbar sein und können auf dem Sekundärmarkt gehandelt werden, einschließlich der Plattform lnvestBay und weiterer zugelassener Token-Börsen.
In einer fast einjährigen Untersuchung der Lage haben wir uns auch auf alternative Auslegungen und Möglichkeiten konzentriert, wie man an das Projekt herangehen kann:
Regulierung des Kapitalmarkts
Nach der derzeitigen öffentlichen Stellungnahme der ČNB sind Kryptowerte keine Anlagewertpapiere, da es sich weder um effektive Wertpapiere noch um stückelose Wertpapiere in einer zentralen oder gesonderten Evidenz nach tschechischem Recht handelt. Die InvestBay-Token sind somit keine Anlagewertpapiere im Sinne des Kapitalmarktgesetzes.
Prospektverordnung
Selbst wenn die InvestBay-Token Anlagewertpapiere wären, würde die Prospektverordnung nicht auf sie anwendbar sein, da der Gesamtbetrag des öffentlichen Angebots der Token im Zeitraum von 12 Monaten 1 000 000 EUR nicht überschritten hat. Ein Prospekt müsste nur im Falle einer Überschreitung dieses Betrags oder einer Änderung der Einstufung der Kryptowerte als (stückelose) Wertpapiere veröffentlicht werden (was sie nach der ČNB derzeit nicht sind, siehe vorheriger Punkt).
Regulierung von Wertpapierdienstleistungen
Die Tätigkeit von InvestBay stellt keine Erbringung von Wertpapierdienstleistungen zugunsten Dritter dar (InvestBay gibt eigene Token aus und bietet sie an) und erfordert daher keine Genehmigung nach dem Kapitalmarktgesetz.
Regulierung von Investmentfonds
Die Tätigkeit von InvestBay stellt keinen verdeckten Fonds der kollektiven Vermögensanlage dar und erfordert keine Genehmigung nach dem Investmentfondsgesetz. Damit ein Projekt als verdeckter Fonds eingestuft wird, muss es alle seine Merkmale erfüllen, einschließlich des Merkmals der gemeinsamen Anlage ohne Einbeziehung der Anleger in die alltägliche Entscheidungsfindung. InvestBay hingegen ermöglicht den Anlegern und fordert sie aktiv dazu auf, sich aktiv an der Entscheidung über grundlegende Fragen des Umgangs mit der jeweiligen Immobilie zu beteiligen.
Bankenregulierung
Die Tätigkeit von InvestBay stellt keine Entgegennahme von Einlagen von der Öffentlichkeit dar, und InvestBay stellt daher keine Bank ohne Lizenz (Schwarzbank) dar und benötigt keine Banklizenz nach dem Bankengesetz.
Wow, dieser Artikel ist so großartig, dass ich ihn gleich teilen muss.
