In den ersten beiden Teilen des Gesprächs mit dem Immobilienexperten Andrew Thompson haben wir Investitionsrisiken, die Auswahl von Immobilien, die Erstellung eines Finanzmodells sowie die Datenqualität besprochen. Im letzten Teil erfahren Sie, wie der Verkauf unserer Immobilien abläuft, wie Sie beim Investieren einen ruhigen Schlaf bewahren und welche Trends den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren erwarten.
Wie gehst du an die Verkaufsstrategie heran, die einen zentralen Bestandteil der Wertsteigerung einer Investition bildet?
Einleitend möchte ich sagen, dass die Kunden von InvestBay bald die Möglichkeit haben werden, ihre Anteile auf dem sogenannten Sekundärmarkt zu verkaufen. Also an andere Investoren, die es vielleicht nicht geschafft haben, die Anteile bei der ersten Zeichnung zu kaufen.
Was den eigentlichen Verkauf der Immobilie betrifft, so haben wir eine ganze Reihe von Bedingungen und Verfahren, die in einem dafür vorgesehenen Dokument beschrieben sind. Aber wir sind auch flexibel. Üblicherweise halten wir Immobilien fünf Jahre, aber wenn wir zum Beispiel sehen, dass nach dieser Zeit gerade kein guter Zeitpunkt für den Verkauf ist, dann lassen wir es die Investoren wissen und lassen sie darüber abstimmen, ob der Verkauf verschoben werden soll.
Der Verkauf selbst sollte unserer Erwartung nach schnell und reibungslos ablaufen, dank dessen, wie entwickelt der Immobilienmarkt heutzutage ist. In den meisten Ländern ist ein Verkauf online möglich, es gibt dafür ganze etablierte Verfahren. Manchmal können wir die einzelne Einheit verkaufen, manchmal auch mehrere Immobilien auf einmal an einen Käufer.
Unser Vorteil ist, dass wir über genaue Daten zur Performance der Immobilie der letzten fünf Jahre verfügen werden. Dadurch haben wir beim Verkauf eine stärkere Position.
Könntest du den größten Fehler benennen, den Menschen bei einer Investition in Immobilien machen?
Das ist genau dieses Durchblättern hübscher Broschüren und Bilder, anstatt sich mit den Daten zu befassen. Bei jeder Abwägung einer Investitionsgelegenheit ist es wichtig, mit weit geöffneten Augen heranzugehen und sich nicht von der ersten gefälligen Information mitreißen zu lassen. Denn das kann dann etwa dazu führen, dass Sie kaufen, wenn die Preise am höchsten sind. Und damit verringern Sie Ihre potenziellen Gewinne.
Genau deshalb führen wir bei InvestBay alle Analysen durch, gehen Unmengen von Daten durch und dergleichen. Um unseren Investoren die bestmögliche Wertsteigerung zu bringen.
Wie sollte man investieren, damit man abends in Ruhe einschlafen kann, im Bewusstsein, richtig gewählt zu haben?
Ich möchte zwei mögliche Wege hervorheben, wie man überhaupt in Immobilien investieren kann. Bei unserem finanziert man direkt eine Immobilie, die bereits existiert oder kurz vor der Fertigstellung steht, und kassiert dann Anteile aus der Vermietung oder dem Verkauf.
Dann gibt es den zweiten Weg, bei dem die Menschen mehr oder weniger nur einen Businessplan finanzieren. Diese Plattformen bieten oft eine spektakuläre Rendite, die sich aber nicht gut abschätzen lässt, weil das Projekt noch nicht einmal steht, geschweige denn, dass es darüber irgendwelche Daten gäbe. Oder es handelt sich um die Renovierung eines bereits bestehenden Gebäudes, aber der Entwickler ist nicht besonders erfahren und dergleichen.
Diese Projekte werden erfolgreich sein, wenn es ihnen gelingt, das Projekt nach der Fertigstellung zu refinanzieren oder zu verkaufen. Und das sind Situationen, die sehr, sehr stark vom Markt abhängen, während unser Geschäftsplan mit der Vermietung und dem Verkauf eines bereits stehenden Gebäudes rechnet. Es geht dabei alles um das Maß an Risiko.
Wir versuchen, das Risiko so weit wie möglich zu senken, um zugleich eine akzeptable Rentabilität der Investition zu erhalten. Selbstverständlich wollen auch wir für unsere Investoren einen möglichst hohen Gewinn. Aber zusammengefasst: Unsere Immobilien stehen zumindest schon und haben oft auch eine gewisse Historie und Daten hinter sich, von denen wir ausgehen können, damit wir den Mitgliedern unserer Community nichts Unerfüllbares versprechen.
Jede Immobilie ist im Hinblick auf den Ertrag spezifisch. Manche stützen sich stärker auf die Wertsteigerung nach dem Verkauf, andere auf den Ertrag aus der Vermietung. Jene mit höherem Potenzial für eine Wertsteigerung sind in der Regel ein wenig riskanter, weil sie schwerer vorherzusehen sind. Aber als Investor können Sie die potenzielle Rendite zum Beispiel allein dadurch erhöhen, dass Sie in Ihre eigene Immobilie in den Urlaub fahren – ein Teil des Geldes kommt im Rahmen Ihres Ertragsanteils zu Ihnen zurück und obendrein sparen Sie beim Urlaub.
Für unsere Branche sind Daten sehr wichtig, und ich denke, dass ihre Bedeutung nur noch wachsen wird. Zugleich sollten auch ihre Verfügbarkeit und Genauigkeit zunehmen. Denn wenn wir darüber nachdenken, funktioniert etwa Airbnb erst seit etwas über 15 Jahren, und es hat ziemlich lange gedauert, bis diese ganze neue Art des Reisens in Schwung kam, sodass dieser digitale Datenmarkt noch sehr jung ist. Aber auch verschiedene Betreiber und Operatoren mit Zugang zu Daten konzentrieren sich immer mehr auf regionale Märkte und gewinnen auch jene früher schwer zugänglichen, lokalen Daten.
Ideal ist es also, in bereits bestehende Projekte zu investieren, zu denen hochwertige Daten verfügbar sind.
Wie lange haltet ihr eine Immobilie bei InvestBay eigentlich?
Derzeit immer fünf Jahre, aber in Zukunft schauen wir uns vielleicht auch kürzere oder längere Zeiträume an, falls das den Investoren höhere Gewinne bringen würde. Zum Beispiel, wenn sich eine günstige Verkaufsgelegenheit früher als nach fünf Jahren ergibt und dergleichen.
Welche Veränderungen erwartest du in den kommenden Jahren? Worauf sollten sich Investoren einstellen?
Also erstens auf die Digitalisierung und Tokenisierung, die auch wir nutzen. Schon jetzt sehen wir, dass große Institutionen in dieses Konzept investieren, um den Anschluss nicht zu verpassen. Wir bei InvestBay ebnen gewissermaßen den Weg, aber in fünf Jahren kann das auf dem Immobilienmarkt eine völlig normale Sache sein. Es entstehen dazu auch verschiedene Studien, die dasselbe sagen.
Dank der Tokenisierung werden zum Beispiel auch die Kunden von InvestBay in der Lage sein, ihre Anteile auf dem Sekundärmarkt zu handeln. Im Grunde ganz ähnlich, wie heute Menschen Aktien oder Anleihen kaufen und verkaufen. Heute sehen wir, dass jede weitere Generation immer mehr daran gewöhnt ist, mit verschiedenen Vermögenswerten digital zu handeln, etwa vom Handy aus. Dasselbe erwartet auch den Immobilienmarkt.
Eine weitere Sache sind die sogenannten Branded Residences, die zum Beispiel in Dubai und an ähnlichen Orten entstehen. Das bedeutet, dass beim Entstehen eines Immobilienprojekts von Anfang an eine bekannte Marke mit dem Entwickler zusammenarbeitet, etwa ein Hotelbetreiber, der es ihm dann ermöglicht, die Einheiten in der jeweiligen Residenz unter ihrem Namen zu verkaufen. Die Menschen wollen einfach wissen, dass sie etwas kaufen, das unter den Fittichen eines bekannten Unternehmens steht.
Und was ist mit den Reisetrends, beeinflussen sie Investitionen in Immobilien irgendwie?
Ja, Reisende achten heute viel stärker auf Nachhaltigkeit und die ökologischen Auswirkungen der Orte, an denen sie übernachten. Man nennt das Ökotourismus. Darin sehe ich einen weiteren großen Trend, den wir bei InvestBay von Anfang an aufzugreifen versuchen, etwa durch unser Apartment Exclusive Green Resort Zelena Punta in Kroatien, wo großer Wert auf Recycling und nachhaltige Materialien gelegt wird und wo zum Beispiel auch ein Fahrverbot für Kraftfahrzeuge gilt.
Ich darf auch den Trend zum Arbeiten von zu Hause aus oder von überall anders als aus dem Büro nicht vergessen. Heute mieten Menschen ganz normal Immobilien, um sich dort erholen, aber zugleich auch arbeiten zu können. Ich denke, dieser Trend verschwindet nicht und wird in der Folge zum Beispiel auch die Auslastung von Tourismusimmobilien außerhalb der Saison erhöhen.
Und die Urlaube selbst werden heute kürzer. Statt etwa zweier großer vierzehntägiger Urlaube pro Jahr wird es immer üblicher, zum Beispiel fünfmal im Jahr zu verreisen, aber jeweils nur für ein paar Tage. Dieser Trend kommt genau jenem Immobilientyp entgegen, auf den wir uns konzentrieren.
Wenn ich mir das alles ansehe, befinden wir uns bei InvestBay an einer Art Schnittpunkt von Trends. Ich denke, wir haben damit zur richtigen Zeit begonnen.
Wow, das ist ein so toller Artikel, dass ich ihn sofort teilen muss.
