Andrew Thompson ist Mitbegründer von Investbay und unser führender Experte für die Auswahl von Investitionsimmobilien. Um Ihnen unsere Strategie, unsere Auswahlkriterien und die Methoden zur Risikominderung näherzubringen, haben wir mit ihm ein kurzes Interview geführt, das Ihnen viele wichtige Fragen rund um Investitionen beantwortet.
Kannst du uns deinen beruflichen Werdegang im Immobiliensektor beschreiben?
Ich habe einen Masterabschluss im Fach Landwirtschafts- und Immobilienökonomie absolviert, das in Großbritannien und auf weiteren Märkten gewissermaßen eine Vorstufe für eine Karriere in der Immobilienbranche und ein Kriterium für den Eintritt in das Royal Institute of Chartered Surveyors (MRICS – Member of the Royal Institute of Chartered Surveyors) ist, ein Leitungsgremium, das die Fachleute im Immobiliensektor steuert. Der Kurs ist sehr streng; vor seinem Abschluss erwartet Sie eine wirklich große Menge an Prüfungen.
Ich habe den Kurs durchlaufen und bin Mitglied des Royal Institute of Chartered Surveyors geworden, was ich nun bereits seit mehr als 27 Jahren bin. Im Jahr 1997 habe ich begonnen, für die internationale Agentur Cushman & Wakefield zu arbeiten, zunächst in Großbritannien. Ich habe im Bereich der Investitionsimmobilien angefangen, wie zum Beispiel Industriegebäude, Bürogebäude, Einkaufszentren. Danach bin ich in den Bereich der Vermietung von Industrie- und Büroimmobilien gewechselt.
Anschließend bin ich nach Prag gezogen, wo ich Akquisitionsverhandlungen für große institutionelle Mieter wie PwC, Ford, GE, Procter and Gamble geführt habe. Auf der Vermietungsseite habe ich mit großen Entwicklern wie Europolis und ähnlichen zusammengearbeitet. Nach sieben Jahren in Prag habe ich ein Büro in der Slowakei gegründet und sieben Jahre lang ein Büro mit 40 Mitarbeitern in Bratislava geleitet.
Danach wurde ich nach Prag zurückgeholt, um das Investmentteam von Colliers zu leiten. Das habe ich wieder sieben Jahre lang gemacht. Schließlich habe ich den CEO von Investbay kennengelernt, was gut in meinen üblichen Siebenjahreszyklus passte. Sieben Jahre in Prag. Sieben Jahre Bratislava. Sieben Jahre zurück in Prag. Und jetzt bin ich im zweiten Jahr bei Investbay.
Was hat dich am Konzept des Crowd-Ownings gereizt?
Die meisten Immobilien sind große Vermögenswerte, für die man viel Geld haben muss. Im Jahr 1997, als ich anfing, kauften nur große Institutionen Immobilien, aber im Laufe der folgenden Jahrzehnte hat sich der Markt diversifiziert. Es kamen Familienunternehmen, vermögende Privatpersonen und private Gruppen aller Art hinzu.
Immobilien sind nämlich ein attraktiver Sektor und es gibt hier ein anderes Verhältnis von Risiko und Rendite im Vergleich zu Aktien, Anleihen oder Kryptowährungen und weiteren Anlagewerten. In den letzten zwanzig Jahren hat sich also vieles verändert, und als bislang letzten Evolutionsschritt sehe ich gerade das Crowd-Owning.
Jetzt sind wir in der Lage, Immobilien in kleinere Teile aufzuteilen, um auch Kleinanlegern Investitionen in diese Vermögenswerte zu ermöglichen. Bisher war das wirklich nur über Fonds möglich, bei denen Sie kein Mitspracherecht haben, welche Immobilien der Fonds hält. Im Vergleich dazu können Sie als Crowd-Owner eine Immobilie auswählen, den Geschäftsplan lesen und auf eigene Faust effektiv in sie investieren.
Das ist etwas völlig Neues, und ich denke, es hat ein enormes Potenzial, das damit vergleichbar ist, wie der private Aktienbesitz das Investitionsumfeld verändert hat. Im Kern geht es darum, Investitionen in Immobilien allen zugänglich zu machen.
Wie ist dein professioneller Ansatz bei Immobilien? Hast du bestimmte Regeln, nach denen du dich richtest?
Viele dieser Regeln trage ich gewissermaßen schon lange in mir, denn ich bin bereits seit 27 Jahren in der Branche. Ich habe mit institutionellen Investoren gearbeitet, daher besteht mein Ansatz in der Minimierung des Risikos und der Maximierung der Rendite. Investbay hingegen ist in einem unternehmerischen Umfeld tätig, sodass wir hier dadurch eine Kombination von Ansätzen haben, die im Verschieben von Grenzen und in der Sicherheit der Investitionen bestehen. Ich denke, das ist eine gute Mischung.
Was sind die primären Kriterien für die Auswahl einer Immobilie in das Portfolio von Investbay? Warum wählst du gerade diesen Ort und nicht jenen? Worauf konzentrierst du dich?
Wir sind in erster Linie eine Investitionsplattform, daher konzentrieren wir uns auf die Renditen und das Kapitalwachstum des Vermögenswerts. Das sind die Faktoren, die ich stets im Blick habe.
Derzeit haben wir uns auf Europa konzentriert, aber in Zukunft expandieren wir vielleicht sehr schnell in den Rest der Welt. Ich bevorzuge neuere Gebäude, weil sie sich leichter verwalten lassen, die Architektur länger Bestand hat und wir in der Lage sein wollen, die Immobilie zu verkaufen, ohne die Innenräume und alles andere umbauen zu müssen.
Die Projekte sollten idealerweise über eine Lizenz für die touristische Nutzung verfügen. Wir suchen außerdem überwiegend kleinere Immobilien, also Apartments oder Wohnungen mit einem oder zwei Schlafzimmern, denn diese sind in der Regel die beste Investition, man kann höhere Renditen aus ihnen erzielen und sie lassen sich leichter und schnell verkaufen.
Uns gefällt es sehr, wenn sich die Immobilien in Resorts befinden. Sie haben ein besseres Marketing der Immobilie selbst und Sie können sich auf den Betreiber verlassen, was zudem die Kosten senkt. Wenn ein Betreiber 120 Einheiten verwaltet, ist das günstiger, weil er die Dienstleistungen skalieren kann – anders als wenn jede Einheit einzeln verwaltet würde.
Es geht auch um die Eliminierung der OTA-Kosten, also der Kosten von Plattformen wie Booking.com, Airbnb usw. Diese bieten zwar fantastische Dienste, verlangen dafür aber hohe Gebühren von rund 20 %. Jedes Mal, wenn Sie in ein Hotel oder in den Urlaub fahren, gehen also 20 % des Preises, den Sie zahlen, an diese Akteure.
Dank der direkten Verbindung unserer Investitionsgemeinschaft mit den Vermietungen können wir die OTA-Gebühren eliminieren und die Ersparnis an unsere Kunden zurückgeben. Und wenn die Immobilie Teil eines Resorts ist, kann sich das auf das gesamte Projekt beziehen, nicht nur auf unsere eine Immobilie. Es ist also eine fantastische Möglichkeit, ein Problem zu lösen, das alle in der Branche haben, und es bringt den Investoren selbst Vorteile.
Wir konzentrieren uns auch auf ESG (Environmental, Social and Governance, also Kriterien dafür, wie stark sich ein Investitionsprojekt auf die Umwelt oder die Gemeinschaft in seiner Umgebung auswirkt und auch, in welchem Maße es transparent ist), weil wir denken, dass dies künftig einen immer größeren Einfluss auf den Bereich des Reisens haben wird.
Was geschieht nach dieser Vorauswahl?
Ich erstelle ein Finanzmodell mit den Kosten für den Erwerb der Immobilie, den Rechtskosten, der Übertragungssteuer, dem Kaufpreis, der Ausstattung der Immobilie einschließlich der Kontrolle von Möbeln, Einrichtung und weiteren Posten.
Dann ein Cashflow-Modell, das sich mit den potenziellen jährlichen Einnahmen und den potenziellen Kosten befasst, einschließlich Reinigung, Instandhaltung, kommunaler Dienstleistungen und allem anderen, was im Zusammenhang mit dem Betrieb dieser Immobilie zu zahlen ist, etwa auch Gebühren an die Wohnungsgenossenschaft und ähnliches.
Schließlich bewerte ich den Geschäftsplan und den potenziellen Verkauf, und erst danach sind wir in der Lage, die Gesamtrenditen zu verstehen.
Hast du bestimmte Strategien zur Minimierung der mit diesen Investitionen verbundenen Risiken?
Eine große Rolle spielt dabei die Erfahrung – Sie wissen, wo die Problemstellen liegen können, und Sie lernen, manche Informationen, die Ihnen verdächtig vorkommen, lieber erneut zu überprüfen. Jede Eigentums- und Managementstruktur ist anders, und der Teufel steckt im Detail.
Wir haben eine Reihe von Bedingungen, die jede Immobilie erfüllen muss. Wie ich bereits sagte, bevorzugen wir neuere Projekte in Resorts. Wir wählen ausschließlich Immobilien aus, bei denen genügend Daten vorhanden sind, um ein wirklich gründliches Finanzmodell zu erstellen und die Prognose des Wachstums des Kapitalwerts sowie die Einnahmenprognose zu bestätigen. Wir wollen außerdem Betreiber, die Erfahrung haben.
All diese Dinge spielen bei der Risikominderung eine Rolle. Aber vieles davon ist eben eine Frage der Erfahrung und davon, dass Sie wissen, wohin Sie schauen müssen und wem Sie (nicht) glauben sollten. Nach 27 Jahren in der Branche kenne ich zudem viele Menschen, an die ich mich wenden kann, wenn ich etwas überprüfen oder einige Informationen ergänzen muss.
Wir bereiten den zweiten Teil dieses Gesprächs vor, der sich mit der Auswahl der richtigen Lage oder des richtigen Landes sowie mit einem tieferen Einblick in die finanziellen Kriterien für die Auswahl einer Investitionsimmobilie befassen wird.
Wow, das ist ein so toller Artikel, dass ich ihn sofort teilen muss.
