Andrew Thompson: Bei der Auswahl einer Immobilie ist die Datenqualität entscheidend. Ein einzelner Investor kann leicht in Schwierigkeiten geraten

Im ersten Teil unseres Gesprächs haben wir herausgefunden, wie unser Immobilienexperte Andrew Thompson nach Gelegenheiten auf dem Markt sucht und welche Strategien er zur Minimierung des Investitionsrisikos einsetzt. In der Fortsetzung konzentrieren wir uns auf Investitionsstandorte, das Finanzmodell zur Berechnung der Wertsteigerung sowie auf konkrete Beispiele für Risiken, die ein sorgfältiger Ansatz bei der Auswahl einer Immobilie aufdecken kann.

Wie wichtig ist bei der Auswahl einer Investitionsimmobilie ihre Lage und welche Typen bevorzugst du?

Wir konzentrieren uns überwiegend auf Küsten-, Berg- oder Seenregionen, aber wenn wir woanders eine interessante Gelegenheit finden, beschränken wir uns nicht zwingend darauf. Generell wollen wir uns von Städten fernhalten, weil sich die Menschen am Meer, am See oder in den Bergen erholen möchten. Das ist naheliegend, und wir haben auch Daten dafür.

Von Städten halten wir uns auch wegen der Lizenz- und Regulierungsrisiken fern. Und aus diesem Grund meiden wir vorerst auch Länder wie Nordzypern oder die Vereinigten Arabischen Emirate, wo wir Immobilien nicht direkt kaufen könnten, sondern nur über eine SPV, was wir derzeit nicht wollen.

Hast du aus Investitionssicht unter den europäischen Ländern bestimmte Favoriten?

Bisher haben wir uns primär Portugal, Österreich, Kroatien, Tschechien, die Slowakei, Spanien oder die Kapverden angesehen. In manchen Ländern gab es in letzter Zeit einige regulatorische Änderungen, sodass ich mir in jüngster Zeit auch schon Italien ansehe.

Generell meiden wir keine Gelegenheiten, aber wir können natürlich nicht alle Märkte abdecken, sodass ich stark auswählen muss, womit es sich lohnt, Zeit zu verbringen, damit ich die Vorteile und etwaigen Risiken ausreichend abwägen kann.

Hast du in Bezug auf Standorte eine Reihe von Kriterien, nach denen du sie auswählst?

Ich mag Standorte, an denen ein Neubau schwierig ist, was in vielen Berg- und Küstenregionen üblich ist. Wenn man nämlich an einem bestimmten Ort nicht bauen kann, steigt der Preis bestehender Immobilien sowie der Mieteinnahmen schneller, weil man einen begrenzten Markt hat. In den österreichischen Bergen etwa ist es für Entwickler sehr schwierig, mit Projekten auf der grünen Wiese zu beginnen; die meisten von ihnen sind Renovierungen. Für neue Projekte ist es sehr kompliziert, eine Genehmigung zu erhalten.

Übrigens ist es in der Tschechischen Republik genauso. In den tschechischen Bergen fällt die Mehrheit der Projekte unter Renovierungen oder Sanierungen bestehender Immobilien, Neubauten entstehen kaum, weil es auch hier schwierig ist, eine Genehmigung zu bekommen. In Prag wiederum sagt der Markt, dass er 10 000 neue Einheiten pro Jahr benötigt, real entstehen aber nur 4 000, weil das Genehmigungssystem sehr kompliziert ist. Was für Investoren gut ist, aber natürlich schlechter für Käufer.

Gut ist es auch, am jeweiligen Standort eine Infrastruktur und Dienstleistungen zu haben. Wichtig ist natürlich auch der Zugang zu Daten des lokalen Mikromarkts, aus denen sich ablesen lässt, wie seine Investitionsperformance ist. Und wir bevorzugen außerdem Projekte mit einem erfahrenen Betreiber, am besten mit einer etablierten und bekannten Marke.

Aber der Standort ist nur ein Puzzleteil, das im gesamten Finanzmodell Sinn ergeben muss. Verschiedene Länder haben unterschiedliche Anschaffungskosten, unterschiedliche Verkaufskosten, Übertragungssteuern usw.

Was alles beziehst du in das Finanzmodell ein? Was vergleichst und bewertest du und dergleichen?

Bei manchen Projekten ist der Betreiber der Entwickler selbst, der uns einen Datensatz zur Verfügung stellt. Es geht um verschiedene Kennzahlen zu Rentabilität, Erträgen und Kosten, also im Grunde um eine Gewinn- und Verlustrechnung (P&L). Eine solche Situation ist ideal.

Andernorts müssen wir es aber selbst aus Materialien Dritter ermitteln. Dann ermitteln wir zum Beispiel die Performance der letzten drei Jahre, wie die potenzielle Auslastung ist, wie hoch die potenziellen Mieteinnahmen im Jahresverlauf sind, wie hoch das geschätzte Wachstum des Kapitalwerts ist, welche Rolle die saisonale Schwankung spielt, wie hoch die Kosten sind und wie viel % der Einnahmen sie aufzehren.

Bei einer solchen Untersuchung muss ich sehr auf die Datenqualität achten. Wenn etwas sozusagen nicht stimmt, dann sehe ich das dank meiner Erfahrung schon auf den ersten Blick. Zum Beispiel, wenn die Einnahmen oder Kosten nicht stimmen, wenn sie zu hoch oder im Gegenteil zu niedrig erscheinen. Dafür habe ich einfach ein Gespür.

Wenn ich den Daten vertraue, leite ich daraus die potenzielle Wertsteigerung in 5 Jahren ab, was unsere Standardhaltedauer ist. Dann beginne ich, die Steuer zu berechnen – dafür haben wir einen eigenen Experten, der sie für jedes Land berechnen kann. Am Ende komme ich mit potenziellen Terminen für Kauf, Verkauf und dergleichen.

Manche Projekte, die wir in letzter Zeit gefunden haben, bieten auch ein garantiertes Einkommen. Also ein garantiertes Nettoeinkommen vor Steuern. Diese sind aus Sicht von Risiko und Rendite sehr attraktiv, es ist im Grunde eine Renditegarantie über etwa fünf, sieben oder sogar zehn Jahre.

Es steckt darin eine enorme Menge an Details und jedes Projekt ist anders, sodass es sich nicht völlig verallgemeinern lässt.

Was ist mit der rechtlichen Seite der Sache? Wie beeinflussen verschiedene Regulierungen diesen gesamten Prozess, von dem du gesprochen hast?

Schauen wir uns also Lipno an, das wir kürzlich in das Angebot aufgenommen haben. Am Anfang hatten wir etwa fünfzehn Projekte, zehn davon haben wir besucht und am Ende haben wir über drei verhandelt. Projekte haben wir auch aufgrund von Regulierungen ausgeschlossen, bei zweien etwa hatten wir keine Gewissheit, ob sie für eine rein kurzfristige touristische Nutzung genehmigt sind.

Ein ähnliches Risiko besteht allgemein etwa in Prag, wo eine Debatte darüber geführt wird, welche Immobilien für Kurzzeitvermietungen bestimmt sein sollten und welche nur für dauerhaftes Wohnen. Aber das sickert bereits auch in die Regionen durch. Ähnlich ist es übrigens auch in Spanien und Portugal, wo es kürzlich große Änderungen in Bezug auf Tourismuslizenzen gab. Es herrscht darin generell große Unsicherheit und Risiko, was wir zu vermeiden versuchen.

Aber wie ich bereits sagte, ist jedes Projekt anders. Daher prüfen unsere Juristen auch den Kaufvertrag oder den Reservierungsvertrag, führen Verhandlungen und nehmen eine rechtliche Due Diligence vor (die Prüfung aller formalen Erfordernisse). Sie interessieren sich zum Beispiel auch dafür, ob der Verkäufer uns tatsächlich eine Immobilie verkauft, zu der er Zugang hat, damit wir dann keine Komplikationen bei den Zufahrtswegen und dergleichen haben.

Hast du ein konkretes Beispiel aus jüngster Zeit?

Also zum Beispiel Lipno. In einer der untersuchten Wohnungen haben wir etwa im Laufe der technischen Due Diligence festgestellt, dass sie sich direkt über dem Heizraum und der Stromquelle befindet. Es gäbe dort also Vibrationen und Lärm, was die Attraktivität einer solchen Ferienimmobilie verringern würde. Niemand möchte seinen Urlaub über einem Kraftwerk verbringen.

Interessant war, dass dieser Raum bei der Besichtigung nicht in Betrieb war, sodass es uns nicht aufgefallen ist. Aber dann gelangten wir an die Information, dass dort in der Vergangenheit jemand untergebracht war und damit schlechte Erfahrungen gemacht hatte.

Manchmal ist es also schlicht eine Frage von Glück, guten Informationen und Erfahrung. Wir hatten dieses Apartment bereits ins Auge gefasst, aber als wir dies und noch etwa zwei oder drei weitere ähnliche Dinge feststellten, sind wir am Ende vom Geschäft zurückgetreten. Dabei musste es real gar nicht ein so großes Problem sein, aber es war ein Risiko. Und wie ich schon früher sagte, geht es uns vor allem um die Sicherheit der Investition. Wir mögen keine Überraschungen.

Wie unterscheidet sich der Auswahlprozess bei Investbay von dem anderer Akteure auf dem Markt?

Fonds kaufen meist größere Projekte und konzentrieren sich eher auf SPVs als auf kleinere Vermögenswerte, sodass sie auch jene juristische Einheit prüfen müssen, die die Immobilien besitzt. Häufig kaufen sie auch ganze Gebäude auf, wohin wir bei Investbay vielleicht eines Tages auch gelangen, aber dort sind wir noch nicht. Es ist ein etwas anderer Prozess.

Wir suchen in gewissem Sinne einen neuen Weg und ein neues Konzept. Fonds und Agenturen sind es gewohnt, Immobilien an Mieter oder an Menschen zu verkaufen, die sich eine Zweitwohnung kaufen. Sie sind es nicht gewohnt, sie an Investoren zu verkaufen, die verstehen wollen, wie hoch die gesamten Anschaffungskosten sind, welche Erträge aus Verwaltung oder Betrieb zu erwarten sind und dergleichen.

In gewissem Sinne bilden wir mit unserem Ansatz den Markt weiter, damit die Verkäufer mehr relevante Informationen bereitstellen. Zugleich gehen wir es aber ähnlich an. Wie jeder andere Fonds führen wir sehr gründliche Untersuchungen in finanzieller Hinsicht und dergleichen durch, wie ich bereits zuvor erwähnt habe. Wir versuchen nicht, das Rad neu zu erfinden, sondern es nur ein wenig zu verbessern und mehr Menschen zugänglich zu machen.

Würde ein Kleinanleger einen solchen Kauf auf eigene Faust tätigen, geriete er fast sicher in eine Situation, in der er einen Mangel an relevanten Informationen hätte. Er würde bei hübschen Bildern und Broschüren enden, könnte aber nicht mehr berechnen, ob ihm die Investition 8 % oder 12 % pro Jahr bringt. Eben deshalb, weil Fonds und Immobilienmakler es gewohnt sind, Wohnraum an Eigentümer zu verkaufen, die sich eher als für die Wertsteigerung gerade für die hübschen Bilder interessieren.

Genau deshalb hat Investbay mit diesem Ansatz auf dem tschechischen Markt keine echte Konkurrenz.

Wo wir gerade bei diesen Informationen sind: Wie ist der Ansatz von Investbay in Bezug auf Transparenz? Was alles muss ein Investor wissen und was ist bereits unnötiges Detail?

Das ist eine gute Frage, denn manche wühlen sich gern durch Dutzende Seiten von Dokumenten, andere verlieren sich darin und wissen nicht mehr, was für sie wesentlich ist und was nicht. Unser Ansatz ist es, den Investoren die Informationen zu geben, die für eine korrekte finanzielle Entscheidung relevant sind. Andererseits überfrachten wir sie nicht mit jedem technischen Detail. Die endgültige Form des Investitionsprospekts feilen wir aber mit jeder neuen Immobilie im Portfolio aus, sodass sie sich künftig vielleicht noch ein wenig ändern wird.

Nicht jeder Investor entscheidet sich nämlich auf der Grundlage langer Analysen und mit Daten gefüllter Excel-Tabellen. Manchem genügt es, demjenigen zu vertrauen, der die Immobilien auswählt. Oder er hat etwa Erfahrung mit dem jeweiligen Markt, hat in der Region Bekannte, die ihm wieder eine andere Art von Informationen liefern und dergleichen. Wir sind alle verschieden.

Im dritten Teil dieses Gesprächs werfen wir einen Blick auf unsere Verkaufsstrategie, die den größten und damit entscheidenden Teil der gesamten Wertsteigerung unserer Immobilien ausmacht. Zugleich teilt Andrew mit uns seine Meinung dazu, was den Investitionsmarkt in Zukunft erwartet und worauf Investoren vorbereitet sein sollten.